本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：王小熊。

過(guò)去人們總說(shuō)“內(nèi)地掙錢香港花”，那是對(duì)國(guó)際購(gòu)物天堂的向往與肯定；風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今流行“香港掙錢深圳花”，近兩年，數(shù)十萬(wàn)香港人開(kāi)始熱衷“北上消費(fèi)”“北上養(yǎng)老”。當(dāng)千禧一代習(xí)慣在深圳過(guò)夜、長(zhǎng)者習(xí)慣在深圳養(yǎng)老，深圳酒店業(yè)和長(zhǎng)租公寓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值也開(kāi)啟新的“水漲船高”模式…

人均消費(fèi)2700，"港人北上"買深度體驗(yàn)

得閑與香港朋友Kerry相聚，作為香港歌王林子祥本次巡演團(tuán)隊(duì)的一員，本次赴杭期間，他和工作團(tuán)隊(duì)下榻在濱江區(qū)的一家假日酒店。

Kerry由衷贊嘆酒店開(kāi)闊的空間與細(xì)致服務(wù)，笑稱本輪巡演從武漢到杭州，工作團(tuán)隊(duì)每站都把假日酒店列為出差首選，或許正源于早前北上深圳時(shí)這家酒店留下的好印象。

不僅如此，出地鐵口后掃碼騎上共享單車解決最后一公里難題、熟練地打開(kāi)價(jià)格更為實(shí)惠地高德地圖打車，這位“老香港”成了中國(guó)內(nèi)地“生活通”，讓人忍不住驚嘆他的融入速度。

“這都是‘北上’返深圳玩時(shí)的經(jīng)驗(yàn)”，Kerry事無(wú)巨細(xì)地向我分享起休息日邀約朋友“北上消費(fèi)”的經(jīng)歷，關(guān)鍵詞無(wú)外乎頻繁、物美價(jià)廉和方便快捷。

有關(guān)“香港掙錢深圳花”這一話題，人們總是習(xí)慣于用數(shù)字衡量其火爆程度。益普索最新發(fā)布的報(bào)告顯示，45%的18至64歲香港居民每月至少一次踏足粵港澳大灣區(qū)，人均出行頻率達(dá)到1.3次。

在一項(xiàng)民意調(diào)查中，有約66%受訪者坦言未來(lái)三個(gè)月“確定或極有可能”繼續(xù)“北上消費(fèi)；香港入境處數(shù)據(jù)顯示，2025年7月12日至8月30日的香港暑假期間，共有約1635萬(wàn)人次的香港人從各個(gè)口岸出境“北上“，較2024年同期的1496萬(wàn)人次同比上升約9.3%；估算之下平均每天約25.5萬(wàn)人次，2024年同期為23萬(wàn)人次。一連串的數(shù)字背后，是跨境生活軌跡的悄然重構(gòu)。

“同樣一份日料，香港500，深圳250；同樣一晚酒店，香港1000，深圳500”，各類機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)勾勒出日常生活層面“港人北上”的蔚然成風(fēng)，Kerry的親身體驗(yàn)則讓趨勢(shì)更具溫度：一張不足百元的電影票、一頓人均200元的晚餐、一場(chǎng)一百余元的按摩、89.9元暢飲的精釀啤酒，再以一晚酒店內(nèi)的酣睡為staycation畫上句號(hào)；花得不多，卻買到了香港久違的松弛感。

生活實(shí)感的背后，是越來(lái)越多以Kerry為代表的港人愿意在深圳拉長(zhǎng)腳步、深度停留。

昔日談起“港人北上”，關(guān)鍵詞無(wú)外乎“省錢”、購(gòu)物、快速游，但現(xiàn)在的數(shù)據(jù)告訴我們，“故事”正在發(fā)生改變。深圳的商品、服務(wù)，在繼續(xù)占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，正在以品質(zhì)、價(jià)值吸引跨境消費(fèi)者駐足，“北上消費(fèi)”，正在成為香港人的一種新興生活常態(tài)。

"規(guī)模借用"下，深圳高端酒店客房將暴增2000間

數(shù)據(jù)所顯示的趨勢(shì)和Kerry分享的經(jīng)歷一致，有報(bào)告顯示，“北上消費(fèi)”每月導(dǎo)致約106億港元從香港本地經(jīng)濟(jì)流出，除傳統(tǒng)的餐飲、零售等行業(yè)外，深圳的酒店、美容、娛樂(lè)和醫(yī)療服務(wù)行業(yè)也從中獲益良多。

港人不僅要“北上”，還要“深度北上”，游玩過(guò)夜。益普索報(bào)告顯示，“北上消費(fèi)”的人群中，有約55%為“過(guò)夜游”消費(fèi)者，主力軍是千禧一代與高收入人士。

這股“北上之風(fēng)”勢(shì)必為深圳及整個(gè)粵港澳大灣區(qū)注入?yún)^(qū)域協(xié)同的增長(zhǎng)動(dòng)能，其間強(qiáng)勁的消費(fèi)力已率先傳導(dǎo)并輻射至深圳酒店業(yè)。

/ 不必贅述的是海量的跨境旅游和消費(fèi)人群

據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處2015年的資料，2014年內(nèi)香港居民到內(nèi)地每人次的平均消費(fèi)開(kāi)支約為860港元，到廣東省每次平均消費(fèi)開(kāi)支則約為680港元（扣除跨界交通費(fèi)）。

到了2025年，數(shù)據(jù)顯示，跨境人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，“一日游”客群人均花費(fèi)約1049港元，依舊扮演剛需且快節(jié)奏的角色；“過(guò)夜游”人群人均消費(fèi)躍升至2763港元。

“北上消費(fèi)”的動(dòng)機(jī)已不再是“買便宜”，而是“買時(shí)間”“買體驗(yàn)”，香港消費(fèi)者愿意為更寬敞的空間、更細(xì)膩的服務(wù)支付溢價(jià)。

/ 其次是注重性價(jià)比和舒適體驗(yàn)的商旅人群

具體來(lái)看，以深圳君悅酒店為例，該酒店地處羅湖區(qū)核心地帶，商業(yè)密集、生活配套齊全，乘坐網(wǎng)約車僅需10分鐘即可抵達(dá)羅湖口岸，若選擇鐵路口岸則需約20分鐘。計(jì)算之下，由該酒店前往中環(huán)和灣仔等主要差旅地點(diǎn)的時(shí)間將控制在1小時(shí)內(nèi)。但在價(jià)格上，與香港九龍或港島同級(jí)酒店相比，君悅酒店900元/晚的價(jià)格僅為前者1/2。

此外，亦有受訪者對(duì)空間秘探表示，在2025年的數(shù)次差旅中，公司都將其酒店安排在臨近深圳灣口岸的南山，可經(jīng)陸路口岸往返香港，通勤時(shí)間控制在2小時(shí)之內(nèi)，但住宿價(jià)格卻能減半。“香港差旅深圳住”正在成為新趨勢(shì)。

更不談在節(jié)慶效應(yīng)下，深圳高端及以上酒店還將分享團(tuán)年宴、日常家宴、婚宴、團(tuán)建等各類“港人北上”消費(fèi)紅利。數(shù)據(jù)顯示，深圳全類型酒店春節(jié)期間入住率已達(dá)九成，火爆程度可見(jiàn)一斑。

消費(fèi)習(xí)慣的遷移在釋放海量需求的同時(shí)，已率先讓深圳的高端酒店獲得顯著紅利。1月21日，仲量聯(lián)行（JLL）發(fā)布報(bào)告指出，2025年深圳高端酒店平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)5.3%至1078元，同時(shí)出租率大幅提升5.9個(gè)百分點(diǎn)至82.0%。在房?jī)r(jià)與入住率雙引擎驅(qū)動(dòng)下，每間可售房收入同比增長(zhǎng)11.4%至878元，增長(zhǎng)動(dòng)能充沛。

除房?jī)r(jià)和入住率迎來(lái)猛增外，2025 年共有10家國(guó)際品牌酒店在深圳密集開(kāi)業(yè)，前海華僑城瑞吉酒店的成績(jī)更是一度被稱作“行業(yè)奇跡”：開(kāi)業(yè)僅半年便摘得福布斯四星認(rèn)證，全年收入完成率119%，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流完成率229%，經(jīng)營(yíng)毛利輕松突破1200萬(wàn)元。這份亮眼成績(jī)單，是國(guó)際品牌對(duì)深圳市場(chǎng)投出的信任票。

如今的深圳，高端酒店版圖早已在深圳各口岸處“多點(diǎn)開(kāi)花”。前海的瑞吉、JW萬(wàn)豪與康萊德構(gòu)筑起面向大灣區(qū)的國(guó)際會(huì)客廳；福田CBD的文華東方、麗思卡爾頓組成奢華矩陣，香蜜湖洲際也在緊鑼密鼓建設(shè)中；而太子灣美高梅的加入，更讓蛇口片區(qū)的濱海奢華體驗(yàn)再添重磅砝碼。

截至2025年三季度，深圳高品質(zhì)酒店已突破130 家，平均房?jī)r(jià)攀升至1078元，入住率高達(dá)82%，每間可售房收入增幅領(lǐng)跑全國(guó)主要城市。

對(duì)此，JLL表示，展望2026年，深圳酒店市場(chǎng)在持續(xù)向好的入境游、大交通客流，以及APEC相關(guān)利好影響下，基本面將持續(xù)向好，預(yù)計(jì)2026年深圳超高端與奢華酒店總新增客房約1943間。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將趨于激烈，尤其在新增項(xiàng)目集中的南山和寶安區(qū)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將更依賴于對(duì)細(xì)分客群的精準(zhǔn)把握與運(yùn)營(yíng)效率的提升。

紅利爆發(fā)，深圳商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)增值退出路徑更清晰

研究顯示，大都市圈內(nèi)的城市可享受所謂“借用規(guī)模”（Borrowed Size）效應(yīng)，即較小城市依托較大城市資源而獲得功能與發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

也就是說(shuō)，緊密而高頻的城市互動(dòng)可促進(jìn)資源共享，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、文化和基礎(chǔ)設(shè)施等方面收益，以及集聚效應(yīng)，例如效率提升與交易成本降低。

不難聯(lián)想，深圳酒店等服務(wù)行業(yè)正是“借用”了香港的發(fā)展規(guī)模，在“后疫情時(shí)代”以領(lǐng)先全國(guó)的姿態(tài)完成了一波紅利期內(nèi)的迅猛發(fā)展。

自2010年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)提速與城市化推進(jìn)，讓港深跨界人口流動(dòng)悄然變陣，生活質(zhì)量、就業(yè)機(jī)會(huì)、收入層次與消費(fèi)偏好等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)此消彼長(zhǎng)。

與此同時(shí)，全球化疊加供應(yīng)鏈升級(jí)，使中國(guó)內(nèi)地涌現(xiàn)高質(zhì)且高性價(jià)比的商品，跨境消費(fèi)由昔日“單向流入”轉(zhuǎn)為“雙向往返”，香港“購(gòu)物天堂”光環(huán)相對(duì)黯淡，深圳則日益成為“值得過(guò)夜”的目的地。

/ 10萬(wàn)港人“北上”養(yǎng)老

若說(shuō)深圳酒店享盡了短途客激增的紅利，康養(yǎng)長(zhǎng)租公寓則正演化成一條更綿長(zhǎng)的生意賽道。

香港立法會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年中，近10萬(wàn)名65歲及以上長(zhǎng)者已定居廣東，十年間增幅高達(dá)40.5%。

長(zhǎng)期以來(lái)，香港康養(yǎng)公寓配額供不應(yīng)求。經(jīng)評(píng)估屬長(zhǎng)期護(hù)理需求者，可輪候政府資助安老院，月費(fèi)低于2060港元，但平均排隊(duì)逾三年，每年三四千名長(zhǎng)者等到“含憾而終”。私營(yíng)院舍輪候時(shí)間短，但中高端院舍月費(fèi)介乎20000至80000港元。

香港立法會(huì)資料披露，截至2023年，本地僅7.91萬(wàn)個(gè)宿位，未來(lái)五年預(yù)計(jì)新增僅3400個(gè)。有限床位遠(yuǎn)不足以承擔(dān)170萬(wàn)長(zhǎng)者的養(yǎng)老需求。

因此，香港政府自2013年推出“廣東計(jì)劃”，移居廣東且符合條件的港人長(zhǎng)者，可繼續(xù)領(lǐng)取長(zhǎng)者生活津貼或高齡津貼。

對(duì)特區(qū)政府而言，把長(zhǎng)者“出口”到地大物博的北方，既可緩解本地養(yǎng)老資源緊張，也能減輕財(cái)政壓力；而對(duì)深圳乃至整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的康養(yǎng)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，這又是一場(chǎng)持久而旺盛的需求紅利。

/ 打工人“反向”扎根深圳口岸

不僅僅是養(yǎng)老和酒店行業(yè)吃到了這波“港人北上”的紅利，在價(jià)格、消費(fèi)力和政策等各類影響因素下，越來(lái)越多的香港“打工人”也愿意搬到深圳住。

“通勤1小時(shí)，月租省1萬(wàn)”，有受訪者對(duì)空間秘探表示，雖然身為香港籍，但其自身及身邊各類香港“打工仔”越來(lái)越愿意以通勤時(shí)間換更高的生活品質(zhì)。

2024年數(shù)據(jù)顯示，香港雇員月工資中位數(shù)約1.98萬(wàn)港元，與之形成強(qiáng)烈反差的是，香港劏房租金中位數(shù)約為4800港元/10㎡/月，對(duì)收入處于中位數(shù)附近的普通打工人而言，拿出一半工資租房已成常態(tài)。

若把租房視線投向深圳福田口岸片區(qū)，同樣預(yù)算可“解鎖”截然不同的居住體驗(yàn)。4800元（人民幣，下同）在此能租到40至50平方米的一房一廳，部分保養(yǎng)得當(dāng)?shù)男^(qū)兩房也能拿下，算下來(lái)，深港同類居住條件的租金差價(jià)可達(dá)每月8000至10000元，這筆差價(jià)不僅能輕松覆蓋跨境交通成本，還能讓居住質(zhì)量實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

跨境通勤需求持續(xù)上升，為深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)注入新鮮血液。克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)在營(yíng)規(guī)模達(dá)33.5萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9.47%；半年新增開(kāi)業(yè)項(xiàng)目45個(gè)，增量房源16372間，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)容，且出租率保持在94%以上，顯示需求端依舊旺盛。

事實(shí)上，不論長(zhǎng)租公寓的爆發(fā)還是酒店在紅利期的快速放量，終究繞不開(kāi)增值與退出兩大考題。這場(chǎng)“規(guī)模借用”背后，隱藏著投資人對(duì)清晰退出通道的焦慮。

2026年2月3日，深交所披露，華泰紫金華住安住封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金已正式提交申報(bào)；截至當(dāng)日，國(guó)內(nèi)已申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs合計(jì)9單，預(yù)計(jì)總募集規(guī)模逾310億元。

從資產(chǎn)類型看，本輪申報(bào)涵蓋酒店、寫字樓及配套商業(yè)、奧特萊斯、購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓等多種業(yè)態(tài)。

政策是最大推手。2025年底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，明確借鑒全球成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，將長(zhǎng)租公寓、酒店等納入REITs底層資產(chǎn)，并指出我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量龐大，存在通過(guò)REITs盤活、拓寬權(quán)益融資的現(xiàn)實(shí)需求。

因此，當(dāng)深圳酒店與長(zhǎng)租公寓在“港人北上”消費(fèi)潮和養(yǎng)老需求東風(fēng)下顯著增長(zhǎng)時(shí)，潛在投資者更應(yīng)洞察其背后的增長(zhǎng)邏輯與退出路徑。在需求端持續(xù)擴(kuò)容、業(yè)績(jī)穩(wěn)步向上的當(dāng)下，深圳作為國(guó)際都會(huì)正煥發(fā)新活力，酒店與長(zhǎng)租公寓的蓬勃發(fā)展將在此迎來(lái)更新、更先進(jìn)的良性循環(huán)。