樓面價7756元/平，北京城建+密云城投3.8億拿下密云核心宅地！

買房大家幫2026年北京土地的第4篇推送

臘月二十四，南方小年這一天，北方的密云緊鑼密鼓安排出讓了一塊宅地。

剛剛，北京密云核心區水源路南側宅地，被北京城建+密云城投以3.8億底價拿下。至此，2026年北京宅地土拍總計來到4組，成交總金額達到61.42億元。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：密云區水源路南側MY00-0104-6022、6025地塊；

拿地房企：北京城建+密云城投；

成交金額：3.8億元（底價）；

住宅樓面價：7756元/平。

距離密云上一次供應宅地，已經過去了兩年零5個月，這次北京城建+密云城投拿下的新宅地，如何在愈發寒冷的市場，以及以地緣客戶為主的京郊密云，打開一片天？

密云6022、6025地塊3D實景圖

先看地塊周邊配套。

60226、6025地塊所在的大區域，處于潮白河分成潮河和白河的夾角處，屬于密云的核心區。

這個核心區，也是密云近些年新房項目最集中的區域。

新地塊向西直線約1.2公里，就是密云華潤萬象匯，向北1.5公里左右是密云核心商業街，聚集著國泰百貨、燕賽奧特萊斯購物中心等大型商場，南側約900米是密云高鐵站和大廣高速，距離潮河體育休閑公園直線500米左右。

此外，新地塊方圓1公里以內，也聚集著北師大密云實驗中學、北方交大附中密云分校、翠微小學密云分校等教育資源。

6022、6025地塊周邊配套圖

要說缺點，就是新地塊北側緊挨著密云家居建材城，小環境可能會相對較差。

再看地塊本身。

因為臨河原因，密云水源路南北的建設都是根據地形來建，6022、6025新地塊也一樣，雖然方正，但不是傳統的正南正北，也考驗后期開發商的樓棟設計排布。

圖源北京規自委官網土地文件

此次北京城建拿下的是兩塊宅地，兩塊地中間隔著一個景曜一路。

其中，6022地塊稍大，占地面積約1.55萬平，地上建筑規模約3.09萬平；另外6025地塊稍小，占地面積0.9萬平左右，地上建筑規模約1.81萬平。

地塊規劃指標表

兩塊宅地除了大小不一樣，其他各項規劃指標都一樣，容積率都是2.0，控制高度都是30米，綠地率都是30%。

而控高30米，意味著后期可以做10層或以下的洋房社區。

兩塊地總建筑面積達到約4.9萬平，如果按照套均建筑面積100平來算，也不到500套房，體量還算適中。

最后咱們看價格。

北京城建拿下的密云新地塊，最終土地出讓總價是底價3.8億。

按照住宅面積4.9萬平來粗算，最終地塊住宅成交樓面價只有大概7756元/平。

每平7756塊的樓面價，是密云近6年成交宅地的最低樓面價。

上次創造最低樓面價，是2023年10月10日，住總以4.9億代價單獨拿下水源路南側國祥譽項目地塊，住宅建筑面積約為5.56萬平，成交樓面價只有8800元/平。

沒有最低，只有更低。

而2020年到現在，密云總共成交了8塊宅地。

密云區近6年宅地成交信息

除了剛剛成交的北京城建+密云城投新地塊、住總國祥譽地塊外：

2020年4月16日，恒大地產以21.4億，溢價率15.6%摘得的恒大上河院項目地塊，彼時的成交樓面價達到1.1萬/平。

與恒大拿地同一天，住總+首開+旭輝+花樣年組成聯合體，以底價14.96億元拿下檀營鄉國祥府項目地塊，住宅成交樓面價大概在1.2萬/平左右。

一年之后的2021年5月25日，住總、首開、旭輝、花樣年再次聯合，以17.38億代價拿下檀營鄉國祥雲著項目，住宅建筑面積達到11.67萬平，成交樓面價是1.5萬/平。

不過花樣年在2021年11月，選擇將國祥府、國祥云著兩個項目的股份轉讓給旭輝，完全退出。

2020年至今密云新住宅項目分布

2021年12月24日，住總、旭輝、首開又和密云城投組成聯合體20.7億拿下國祥源境項目一共9塊宅地，住宅建筑面積達到20.02萬平，拿地樓面價1.03萬/平。

2022年9月22日，住總又聯合密云城投、北京建工、眾智房地產拿下十里堡王各莊國祥星宸項目，住宅建筑面積達到12.23萬平，成交樓面價約1.24萬/平。

與國祥星宸同一天成交的地塊，還有眾智房地產以1.8億代價拿下的水源路南側錦云府項目，住宅建筑面積約為1.99萬平，成交樓面價每平只有9000塊。

包哥也大概整理了下，新地塊周邊的新房項目，都是買了很多年都沒賣完，甚至有的從2019年賣到現在還在賣。

2020年到新地塊開拍前的6年時間，密云此間拍出的7塊地，陸陸續續入市，結果是無一清盤。

距離新地塊最近的國祥源境項目，分多期開發，總共1578套房源，目前網簽量700套出頭，還有800多套的體量。

2021年11月入市的國祥雲著，四年多時間網簽進度才到374/994，總網簽去化率才不到38%。

同樣，入市超過3年的京能云璟壹號，已經在賣現房，總網簽套數才到30套。

入市接近7年的京投發展錦悅府，到現在也還有200多套未網簽。

密云部分在售新房項目去化情況

而距離現在最近的項目中，2024年7月入市的國祥譽，入市一年半網簽進度來到292/510，網簽去化率超過57%，表現算是這一批中最好的。

2024年9月入市的錦云府，101套房源現在網簽19套。

新房價格方面，“國祥”系五大項目，價格算是密云扛把子，基本上都在2.6萬/平以上，國祥源境達到2.8萬/平。

其他項目，基本上都在2.3萬/平左右。

而離2.8萬/平的國祥源境最近的北京城建新地塊，不到8000塊一平的樓面價還是比國祥源境的1萬/平，有優勢的。

綜上，雖然北京城建+密云城投拿下的新地塊位置上算是核心區，但目前在售的其他項目也基本上都在核心區，并不算絕對優勢，而且新地塊目前面對的是更加寒冷的房地產市場。

但也不是沒機會，畢竟不到7800塊/平的成交樓面價算是“史上最低”，再加上目前密云的產品基本上都是好房子政策之前，產品已經落后目前最新產品好幾代。

所以，北京城建還是可以在產品上下功夫，重點打造“密云第一個好房子項目”。

具體可以參考一下2025年北京遠郊區住宅項目的神盤，懷柔的嘉棠澐璽還有延慶的中建臻源府。

有機會，但需要下功夫。

以上。

這是大家幫春節前的最后一篇土地分析稿件啦，在這提前給大家拜個早年，祝你身體健康、萬事如意。

重點是健康快樂，其次都是其次。

以上。

個人觀點 僅供參考