買房大家?guī)?026年北京土地的第4篇推送

臘月二十四，南方小年這一天，北方的密云緊鑼密鼓安排出讓了一塊宅地。

剛剛，北京密云核心區(qū)水源路南側(cè)宅地，被北京城建+密云城投以3.8億底價拿下。至此，2026年北京宅地土拍總計(jì)來到4組，成交總金額達(dá)到61.42億元。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：密云區(qū)水源路南側(cè)MY00-0104-6022、6025地塊；

拿地房企：北京城建+密云城投；

成交金額：3.8億元（底價）；

住宅樓面價：7756元/平。

距離密云上一次供應(yīng)宅地，已經(jīng)過去了兩年零5個月，這次北京城建+密云城投拿下的新宅地，如何在愈發(fā)寒冷的市場，以及以地緣客戶為主的京郊密云，打開一片天？

密云6022、6025地塊3D實(shí)景圖

先看地塊周邊配套。

60226、6025地塊所在的大區(qū)域，處于潮白河分成潮河和白河的夾角處，屬于密云的核心區(qū)。

這個核心區(qū)，也是密云近些年新房項(xiàng)目最集中的區(qū)域。

新地塊向西直線約1.2公里，就是密云華潤萬象匯，向北1.5公里左右是密云核心商業(yè)街，聚集著國泰百貨、燕賽奧特萊斯購物中心等大型商場，南側(cè)約900米是密云高鐵站和大廣高速，距離潮河體育休閑公園直線500米左右。

此外，新地塊方圓1公里以內(nèi)，也聚集著北師大密云實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北方交大附中密云分校、翠微小學(xué)密云分校等教育資源。

6022、6025地塊周邊配套圖

要說缺點(diǎn)，就是新地塊北側(cè)緊挨著密云家居建材城，小環(huán)境可能會相對較差。

再看地塊本身。

因?yàn)榕R河原因，密云水源路南北的建設(shè)都是根據(jù)地形來建，6022、6025新地塊也一樣，雖然方正，但不是傳統(tǒng)的正南正北，也考驗(yàn)后期開發(fā)商的樓棟設(shè)計(jì)排布。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

此次北京城建拿下的是兩塊宅地，兩塊地中間隔著一個景曜一路。

其中，6022地塊稍大，占地面積約1.55萬平，地上建筑規(guī)模約3.09萬平；另外6025地塊稍小，占地面積0.9萬平左右，地上建筑規(guī)模約1.81萬平。

地塊規(guī)劃指標(biāo)表

兩塊宅地除了大小不一樣，其他各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)都一樣，容積率都是2.0，控制高度都是30米，綠地率都是30%。

而控高30米，意味著后期可以做10層或以下的洋房社區(qū)。

兩塊地總建筑面積達(dá)到約4.9萬平，如果按照套均建筑面積100平來算，也不到500套房，體量還算適中。

最后咱們看價格。

北京城建拿下的密云新地塊，最終土地出讓總價是底價3.8億。

按照住宅面積4.9萬平來粗算，最終地塊住宅成交樓面價只有大概7756元/平。

每平7756塊的樓面價，是密云近6年成交宅地的最低樓面價。

上次創(chuàng)造最低樓面價，是2023年10月10日，住總以4.9億代價單獨(dú)拿下水源路南側(cè)國祥譽(yù)項(xiàng)目地塊，住宅建筑面積約為5.56萬平，成交樓面價只有8800元/平。

沒有最低，只有更低。

而2020年到現(xiàn)在，密云總共成交了8塊宅地。

密云區(qū)近6年宅地成交信息

除了剛剛成交的北京城建+密云城投新地塊、住總國祥譽(yù)地塊外：

2020年4月16日，恒大地產(chǎn)以21.4億，溢價率15.6%摘得的恒大上河院項(xiàng)目地塊，彼時的成交樓面價達(dá)到1.1萬/平。

與恒大拿地同一天，住總+首開+旭輝+花樣年組成聯(lián)合體，以底價14.96億元拿下檀營鄉(xiāng)國祥府項(xiàng)目地塊，住宅成交樓面價大概在1.2萬/平左右。

一年之后的2021年5月25日，住總、首開、旭輝、花樣年再次聯(lián)合，以17.38億代價拿下檀營鄉(xiāng)國祥雲(yún)著項(xiàng)目，住宅建筑面積達(dá)到11.67萬平，成交樓面價是1.5萬/平。

不過花樣年在2021年11月，選擇將國祥府、國祥云著兩個項(xiàng)目的股份轉(zhuǎn)讓給旭輝，完全退出。

2020年至今密云新住宅項(xiàng)目分布

2021年12月24日，住總、旭輝、首開又和密云城投組成聯(lián)合體20.7億拿下國祥源境項(xiàng)目一共9塊宅地，住宅建筑面積達(dá)到20.02萬平，拿地樓面價1.03萬/平。

2022年9月22日，住總又聯(lián)合密云城投、北京建工、眾智房地產(chǎn)拿下十里堡王各莊國祥星宸項(xiàng)目，住宅建筑面積達(dá)到12.23萬平，成交樓面價約1.24萬/平。

與國祥星宸同一天成交的地塊，還有眾智房地產(chǎn)以1.8億代價拿下的水源路南側(cè)錦云府項(xiàng)目，住宅建筑面積約為1.99萬平，成交樓面價每平只有9000塊。

包哥也大概整理了下，新地塊周邊的新房項(xiàng)目，都是買了很多年都沒賣完，甚至有的從2019年賣到現(xiàn)在還在賣。

2020年到新地塊開拍前的6年時間，密云此間拍出的7塊地，陸陸續(xù)續(xù)入市，結(jié)果是無一清盤。

距離新地塊最近的國祥源境項(xiàng)目，分多期開發(fā)，總共1578套房源，目前網(wǎng)簽量700套出頭，還有800多套的體量。

2021年11月入市的國祥雲(yún)著，四年多時間網(wǎng)簽進(jìn)度才到374/994，總網(wǎng)簽去化率才不到38%。

同樣，入市超過3年的京能云璟壹號，已經(jīng)在賣現(xiàn)房，總網(wǎng)簽套數(shù)才到30套。

入市接近7年的京投發(fā)展錦悅府，到現(xiàn)在也還有200多套未網(wǎng)簽。

密云部分在售新房項(xiàng)目去化情況

而距離現(xiàn)在最近的項(xiàng)目中，2024年7月入市的國祥譽(yù)，入市一年半網(wǎng)簽進(jìn)度來到292/510，網(wǎng)簽去化率超過57%，表現(xiàn)算是這一批中最好的。

2024年9月入市的錦云府，101套房源現(xiàn)在網(wǎng)簽19套。

新房價格方面，“國祥”系五大項(xiàng)目，價格算是密云扛把子，基本上都在2.6萬/平以上，國祥源境達(dá)到2.8萬/平。

其他項(xiàng)目，基本上都在2.3萬/平左右。

而離2.8萬/平的國祥源境最近的北京城建新地塊，不到8000塊一平的樓面價還是比國祥源境的1萬/平，有優(yōu)勢的。

綜上，雖然北京城建+密云城投拿下的新地塊位置上算是核心區(qū)，但目前在售的其他項(xiàng)目也基本上都在核心區(qū)，并不算絕對優(yōu)勢，而且新地塊目前面對的是更加寒冷的房地產(chǎn)市場。

但也不是沒機(jī)會，畢竟不到7800塊/平的成交樓面價算是“史上最低”，再加上目前密云的產(chǎn)品基本上都是好房子政策之前，產(chǎn)品已經(jīng)落后目前最新產(chǎn)品好幾代。

所以，北京城建還是可以在產(chǎn)品上下功夫，重點(diǎn)打造“密云第一個好房子項(xiàng)目”。

具體可以參考一下2025年北京遠(yuǎn)郊區(qū)住宅項(xiàng)目的神盤，懷柔的嘉棠澐璽還有延慶的中建臻源府。

有機(jī)會，但需要下功夫。

以上。

這是大家?guī)痛汗?jié)前的最后一篇土地分析稿件啦，在這提前給大家拜個早年，祝你身體健康、萬事如意。

重點(diǎn)是健康快樂，其次都是其次。

以上。

個人觀點(diǎn) 僅供參考