節(jié)后，廣州土拍火爆開場(chǎng)，越秀地產(chǎn)以超236億元拿下備受矚目的馬場(chǎng)地塊，刷新廣州樓面價(jià)記錄。

2月25日，越秀地產(chǎn)以總價(jià)236.04億元競(jìng)得廣州知名CBD珠江新城的馬場(chǎng)地塊，溢價(jià)率26.60%，地塊總價(jià)躋身廣州第二高，住宅部分樓面價(jià)近8.6萬(wàn)元/平米，是廣州樓面價(jià)最高宅地。

該地塊位于珠江新城東區(qū)核心，集高端商業(yè)、住宅及優(yōu)質(zhì)教育資源于一體，是市中心少見的 “巨無(wú)霸”優(yōu)質(zhì)地塊，掛牌起拍總價(jià)就高達(dá)186.44億元。

據(jù)了解，該地塊吸引了包括保利、越秀、珠實(shí)、招商、華潤(rùn)置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑8家開發(fā)商參拍，保利和越秀兩家競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。最終，在持續(xù)競(jìng)拍9個(gè)小時(shí)、鏖戰(zhàn)243輪后，越秀地產(chǎn)力壓保利發(fā)展，成功摘得馬場(chǎng)地塊。

根據(jù)58安居客研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年廣州共成交47宗涉宅地塊、收金約506億元，核心區(qū)域地塊溢價(jià)率普遍偏高，白云江高鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率達(dá)37.83%，而馬場(chǎng)地塊作為天河區(qū)核心標(biāo)桿，其競(jìng)爭(zhēng)激烈程度更是會(huì)超過(guò)普通地塊，顯示出土拍熱度向核心城市、核心板塊高度集中的馬太效應(yīng)。

地塊吸引保利、越秀等央企、頭部民企角逐，是2025年央企、民企拿地積極性回升趨勢(shì)的延續(xù)，2025年核心24城民企拿地占比提升6.7個(gè)百分點(diǎn)，杭州、昆明等城市民企拿地占比超40%，房企對(duì)核心資產(chǎn)的投資信心持續(xù)修復(fù)。

越秀深入?yún)⑴c前期一級(jí)整備

這宗地被稱為"珠江新城最后一塊寶地"。

從地段上看，馬場(chǎng)地塊地理位置十分優(yōu)越，位于廣州市天河區(qū)珠江新城核心位置，地處“珠江新城-金融城-琶洲”黃金三角帶幾何中心，是串聯(lián)三大核心板塊功能與要素流通的關(guān)鍵樞紐，也是多年來(lái)廣州出讓的地段最為核心、體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的地塊。

據(jù)出讓公告，馬場(chǎng)1期地塊總用地面積約19.45萬(wàn)平米（出讓宗地面積17.4萬(wàn)平米），計(jì)容建面達(dá)到56.7萬(wàn)平米，除二類居住用地之外，還包括商業(yè)用地、其他交通設(shè)施用地、服務(wù)設(shè)施用地、中小學(xué)用地等。

值得關(guān)注的是，該地塊出讓要求較為苛刻，有不少附帶的開發(fā)條件。競(jìng)得人須在簽訂《出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)與天河區(qū)政府簽訂《珠江新城東區(qū)AT111321、AT111323地塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐協(xié)議書》，該項(xiàng)目要求總投資額為不低于60億元，其中固定資產(chǎn)投資規(guī)模為不低于50億元。

在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面，須結(jié)合片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃在AT111321地塊引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。

不僅如此，還須在AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后的6年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值貢獻(xiàn)累計(jì)不低于20億元。

如若在項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年起2年內(nèi)，競(jìng)得企業(yè)不能全部履行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上的條款，需以同時(shí)段同規(guī)劃單元物業(yè)租金的70%向天河區(qū)政府提供不少于項(xiàng)目計(jì)容總面積的10%的整層物業(yè)，供政府推薦的企業(yè)入駐。

除此之外，需配建AT111313與AT111314地塊的學(xué)校，AT111321、AT111323地塊要求競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，未經(jīng)同意自持年限內(nèi)不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項(xiàng)目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

競(jìng)得人還須在AT111338地塊建設(shè)石牌村權(quán)益物業(yè)計(jì)算容積率建筑面積91380平方米，須在簽訂《出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)與村集體簽訂《村集體權(quán)益物業(yè)建設(shè)協(xié)議》，建設(shè)費(fèi)用按成本價(jià)由村集體購(gòu)買。該地塊中7962平方米計(jì)算容積率建筑面積，由競(jìng)得人負(fù)責(zé)建設(shè)后無(wú)償移交廣州市土地開發(fā)中心或其指定部門。

值得關(guān)注的是，在馬場(chǎng)所采取的“政府主導(dǎo)+國(guó)企做地+市場(chǎng)運(yùn)作”模式中，越秀集團(tuán)深度參與了前期土地一級(jí)整備，此前作為做地主體配合收回馬場(chǎng)地塊，并支付補(bǔ)償款，在該區(qū)域具備一定優(yōu)勢(shì)，能夠確保后續(xù)開發(fā)能高效貼合城市規(guī)劃定位。

頂豪走出獨(dú)立行情

珠江新城區(qū)域一直是廣州“核心中的核心”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志曾在接受采訪時(shí)表示，馬場(chǎng)地塊無(wú)論從區(qū)位價(jià)值還是市場(chǎng)期待來(lái)看，都注定要打造為豪宅項(xiàng)目。“珠江新城周邊已聚集眾多頂豪項(xiàng)目，加上SKP的加持，將對(duì)珠江新城區(qū)域的改善型購(gòu)房需求形成強(qiáng)有力的吸納作用”。

實(shí)際上，廣州2025年的住宅成交表現(xiàn)并不突出。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局披露的1月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%，其中廣州下降幅度達(dá)到5.3%；一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，其中廣州下降幅度達(dá)到0.6%。可見，廣州新建商品住宅銷售并未明顯提振。

回顧2025年廣州樓市情況，合富研究院報(bào)告顯示，年內(nèi)廣州土地成交規(guī)模有所下滑，經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)模437萬(wàn)平米，同比下滑24%；成交總金額為551億元，同比下滑35%。銷售方面，全年住宅整體成交（新房+存量）約1796萬(wàn)平米，同比下滑5%，新房成交同比下滑9%。

但細(xì)分來(lái)看，頂豪項(xiàng)目卻走出獨(dú)立行情。普睿數(shù)智廣佛數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州3000萬(wàn)元以上豪宅成交達(dá)400套，較2024年的258套增長(zhǎng)55%；5000萬(wàn)元以上頂豪產(chǎn)品成交115套，首次突破百套，創(chuàng)歷史新高。

鄧浩志指出，豪宅市場(chǎng)持續(xù)放量并非偶然，而是結(jié)構(gòu)性變化的體現(xiàn)。“自2020年以來(lái)，廣州千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交量逐年攀升。2024年，廣州更成為全國(guó)億元級(jí)豪宅成交最多的城市。這一趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整密切相關(guān)。”

跑馬場(chǎng)地塊所在的珠江新城東區(qū)，便是廣州傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)，僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等知名項(xiàng)目均坐落于此。有分析指，馬場(chǎng)住宅項(xiàng)目單價(jià)有望突破15-20萬(wàn)/平米。

值得一提的是，天河面粉廠地塊的保利·玥璽灣亦位于泛珠江新城板塊內(nèi)。11月7日，保利·玥璽灣開盤創(chuàng)下全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄，首日銷售額超百億，成為2025年全國(guó)首個(gè)“開盤即破百億”的豪宅項(xiàng)目，成交均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)元/平方米，最高成交單價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。