原題：現(xiàn)在不買房，兩年后是“更便宜”還是“更貴”？專家“一語說破”，很直白

老實(shí)說，現(xiàn)在很多人對(duì)樓市已經(jīng)有點(diǎn)麻木了。網(wǎng)上隔三差五說“樓市回暖”，但大多數(shù)人看完只覺得：跟我沒關(guān)系。

這種“無感”，主要來自三個(gè)很現(xiàn)實(shí)的原因。

第一，樓市調(diào)整時(shí)間太長(zhǎng)，市場(chǎng)還沒真正全面止跌，信心沒完全回來。

第二，就算北京、上海、深圳這些一線城市，二手房成交量連續(xù)3個(gè)月站在榮枯線以上，但依舊是量漲價(jià)不漲，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，成交依然以“降價(jià)走量”為主，買家不砍價(jià)很難成交。一線城市尚且如此，三四線城市就更不用說了。

第三，大家自己感受最直觀：身邊想賣房的人，還是難賣、慢賣、降價(jià)賣。潛在購(gòu)房者一看這局面，自然不著急，普遍抱著“再等等、再看看”的觀望心態(tài)。

還有一個(gè)更底層的原因：從今年春節(jié)就能看出來，大家花錢比以前謹(jǐn)慎多了。不是不想花，是錢難掙、預(yù)期不穩(wěn)，大宗消費(fèi)自然會(huì)收縮。買房這種動(dòng)輒上百萬的決策，誰都不敢輕易下手。

但話說回來，房子是固定資產(chǎn)，不能只看一時(shí)冷熱，要看中長(zhǎng)期走勢(shì)。再冷清的市場(chǎng)，每天都有人成交，因?yàn)閯傂孕枨笠恢倍荚凇Y(jié)婚、上學(xué)、自住改善，這些需求不會(huì)消失，只是在等一個(gè)更合適的時(shí)機(jī)。

誰都想買在低點(diǎn)、少虧幾十萬有什么不好。所以最近很多人問我同一個(gè)問題：現(xiàn)在不買房，兩年后房子是更便宜，還是更貴？

普通人很難判斷，我們不妨聽聽業(yè)內(nèi)專家的判斷，有人看完評(píng)價(jià)：真是一語道破，說得太直白。

觀點(diǎn)網(wǎng)香港近期報(bào)道，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青公開表示，2026年香港樓價(jià)上漲勢(shì)頭明顯，把年度漲幅預(yù)期從15%上調(diào)至20%，并且特別強(qiáng)調(diào)：地價(jià)漲幅會(huì)明顯跑贏房?jī)r(jià)。

他給出的核心原因很實(shí)在：考慮到政府財(cái)政狀況和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)暫時(shí)還離不開房地產(chǎn)。

這句話翻譯過來就是：樓市活躍、交易起來、價(jià)格穩(wěn)住，土地才能順利出讓，財(cái)政才有保障，這就是“土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)正向循環(huán)”的邏輯。經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，房地產(chǎn)就必須穩(wěn)。

放到內(nèi)地，道理其實(shí)也一樣。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到8.7萬億的峰值，而到2025年已經(jīng)降至4.15萬億，近乎腰斬。土地財(cái)政大幅縮水，直接影響城市建設(shè)、教育醫(yī)療配套、就業(yè)與收入預(yù)期，這是所有人都能感受到的現(xiàn)實(shí)。

也正是基于這一點(diǎn)，國(guó)家在2025年底明確2026年房地產(chǎn)工作目標(biāo)：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

樓市不能再繼續(xù)往下行了。

大家都懂“面粉與面包”的關(guān)系：地價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)才能穩(wěn)；土地有人搶，新房才有信心，二手房才能有流動(dòng)性。

2026年開年，廣州已經(jīng)打響第一槍：天河馬場(chǎng)地塊經(jīng)過243輪競(jìng)價(jià)、9小時(shí)激戰(zhàn)，最終以236億元成交，樓面價(jià)達(dá)到8.5萬元/㎡，刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。8家房企爭(zhēng)搶，系統(tǒng)一度被擠卡頓，信號(hào)非常明確：趕在小陽春之前，先把土地市場(chǎng)熱度拉起來，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期回暖。

地方有財(cái)政收入，開發(fā)商能回款去杠桿，二手房交易量上來稅費(fèi)增加，這是多贏的局面。

講到這里，“現(xiàn)在不買房，兩年后更便宜還是更貴”的答案，其實(shí)已經(jīng)很清晰了。專家的邏輯，總結(jié)下來就兩句話，一句對(duì)應(yīng)大城市，一句對(duì)應(yīng)小城市。

第一類：有人口、有產(chǎn)業(yè)、土地能賣出去的城市，兩年后房子會(huì)更貴。

只要城市基本面扎實(shí)、人口持續(xù)流入、土地有人搶，就會(huì)走“地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)”的模式。

舉個(gè)很直白的例子：一個(gè)板塊現(xiàn)在房?jī)r(jià)1萬/㎡，地價(jià)8千-1萬元/㎡；如果未來地價(jià)拍到1萬-1.2萬元/㎡，出現(xiàn)“地價(jià)房?jī)r(jià)倒掛”，你還覺得房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

成本擺在那里，需求擺在那里，預(yù)期擺在那里。這類城市，現(xiàn)在是低谷選房期，兩年后大概率更貴、更難挑到高性價(jià)比房源。

第二類：沒產(chǎn)業(yè)、留不住人、土地賣不動(dòng)的城市，兩年后以平穩(wěn)為主，難大漲。

如果一個(gè)城市工作機(jī)會(huì)少、人口常年流出、房子供大于求，開發(fā)商不敢拿地，就算政策托底，房?jī)r(jià)也很難漲起來，能穩(wěn)住不跌就已經(jīng)不錯(cuò)。

這類城市，除了結(jié)婚、上學(xué)等必須買的剛性需求，其他人完全不用著急。

簡(jiǎn)單總結(jié)就是：未來兩年，樓市不再是普漲普跌，而是徹底分化。核心城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)房源，會(huì)穩(wěn)步回升；非核心城市、遠(yuǎn)郊、老破小，以橫盤甚至陰跌為主。

最后與大家共勉一句話：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢；勢(shì)穩(wěn)則進(jìn)，勢(shì)散則觀。

買房不是賭漲跌，而是看城市、看需求、看成本、看周期。

兩年后的房?jī)r(jià)，與所在城市的人口、土地、財(cái)政和政策息息相關(guān)。對(duì)普通人來說，不盲從、不恐慌，按需置業(yè)、選對(duì)城市，就是最穩(wěn)的財(cái)富答案。

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