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房市會(huì)不會(huì)企穩(wěn)呢？2026年處在什么情況？

我們來看四個(gè)因素：

◎ 第一，供需因素。中國城市居民人均居住房面積41平方米，而在1978年是3.8平方米。三口之家只有10平方米的房子，這種情況是房子是不是剛需？

當(dāng)人均達(dá)到41平方米，這就是歐洲發(fā)達(dá)國家的平均數(shù)，所以，今天的房子大概率來講，已經(jīng)屬于改善型時(shí)期了，很多人都有房子，甚至有幾套房子，房子的剛需時(shí)代，大概率已經(jīng)結(jié)束了。

◎ 第二，城市因素。90年代末，很長一段時(shí)間，買房子這件事都是對(duì)的。2000年—2015年之前，你在任何城市買房子，都是對(duì)的。但在過去的五六年，發(fā)生了一些變化，一些城市的房子在漲，一些城市的房子在跌，甚至同一城市的不同區(qū)域，房?jī)r(jià)都不一樣。

在過去的兩年里，上海的一些市中心，某些區(qū)域房?jī)r(jià)可能還在漲，但是，如果在較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，房?jī)r(jià)可能就是在跌了。所以不同城市發(fā)生了分化，同一城市的不同區(qū)域，也發(fā)生了分化。什么是好城市，什么是改善型住房，出現(xiàn)了分化。

◎ 第三，房?jī)r(jià)為什么在跌？是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)因素，“房住不炒”與民營企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的崩塌。

我有一個(gè)非常熟悉的企業(yè)：萬科。萬科最近陷入了非常大的危機(jī)。2018年的7月份，萬科開半年會(huì)，寫了一幅巨大的字：活下去。

但是郁亮的身體比他的嘴巴更誠實(shí)，但他在高喊活下去的時(shí)候，2018年到2022年的四年里，萬科在全國瘋狂拿地，花了5500億。

他認(rèn)為，一定會(huì)在未來的一兩年內(nèi)，把房子的那個(gè)繩子給松開來。但是很可惜，2022年到2024年政策沒有寬松，對(duì)賭失敗，認(rèn)賭服輸。這就是今天萬科面臨的景象，是產(chǎn)業(yè)因素。

◎ 第四，人口因素。現(xiàn)在出現(xiàn)了兩個(gè)景象，一個(gè)是每年新生兒的出生率都創(chuàng)新低，去年890萬，今年700多萬，明年都不知道有多少人了，二是在過去的5年里，每年中國大學(xué)的畢業(yè)生數(shù)量都創(chuàng)新高。

現(xiàn)在你認(rèn)為是會(huì)企穩(wěn)還是不會(huì)企穩(wěn)？從此以后，你所在的城市，房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，就取決于這四個(gè)因素。你認(rèn)為我們的供需，有沒有平衡？你認(rèn)為你所在的城市是不是個(gè)好城市？有沒有人愿意為改善型住房去買好房子？你認(rèn)為我們的產(chǎn)業(yè)政策現(xiàn)在有沒有見底，你認(rèn)為人口增長因素還在不在？

當(dāng)我們了解了這個(gè)歷史，進(jìn)行分析之后，你會(huì)非常理性的做出判斷，而不是盲目的詢問房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌。