當(dāng)下的市場，兩極分化好像已經(jīng)成為了共識。

既是市場的共識，也是開發(fā)商的共識。

大家都覺得剛需在萎縮，高端改善類項(xiàng)目的需求正在井噴。

開發(fā)商越來越趨向于，在北京這個(gè)超級城市尋求更好的地段，做改善和豪宅類的產(chǎn)品。

當(dāng)然，這樣的思考也沒錯(cuò)，行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，大部分人都完成了首次置業(yè)，后續(xù)購買力主要是以「住得更好」驅(qū)動。

而隨著人口增長放緩和經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，剛需市場的容量似乎越來越少。

這些都沒錯(cuò)，看起來也是事實(shí)。

但，這是全部的事實(shí)嗎？

01

剛需沒有了嗎，做剛需產(chǎn)品真的沒市場了嗎？

表妹這里其實(shí)有三組2025年的數(shù)據(jù)要跟大家分享：

1.北京二手房成交17.42w套，總價(jià)400w以下成交占比60%+。

換句話來說每個(gè)月還是有將近9000套剛需在這個(gè)城市成交。

2.北京新房普通住宅網(wǎng)簽3.36w套，占比最多的是90-120㎡，賣了足足一萬兩千余套，北京每成交100套新房，就有35套是90-120㎡，占比超三分之一。

3.北京新房新增供應(yīng)和成交之間創(chuàng)造缺口最大的卻是70-90㎡，新增供應(yīng)僅3500多套，卻有將近2500套的需求缺口。

順著這個(gè)思路，表妹又深扒了一下過去6年北京的新房數(shù)據(jù)。

不出意外，小戶型供應(yīng)逐年減少，但北京賣得最好的面積段仍是70-120㎡。

70-90㎡更是連續(xù)3年供不應(yīng)求，6年創(chuàng)造需求缺口高達(dá)1.5w套，是北京第一也是唯一一個(gè)供不應(yīng)求的面積段。

關(guān)注到這一細(xì)分市場的項(xiàng)目，市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)都很不錯(cuò)，比如：

78-118㎡為主力戶型，三開三磬的電建華曦府；

二期地塊，依舊熱銷的華曦府·金安；

憑借69-89㎡三居大獲成功的招商朝棠攬閱......

這一組組數(shù)據(jù)看下來，最深的感受是：

樓市需要?jiǎng)傂瑁瑯鞘械闹髁σ惨琅f是剛需，只是樓市的紅利不會分給普通的剛需。

那么今年誰關(guān)注到這個(gè)細(xì)分市場？

表妹發(fā)現(xiàn)關(guān)注的項(xiàng)目開始往主城發(fā)展，代表項(xiàng)目則是位于豐臺河西的：

中建·方程國賢府

02

有人會好奇為什么是中建·方程國賢府？

答案簡單到樸實(shí)，因?yàn)樗忍钛a(bǔ)了區(qū)域空白，又處在一個(gè)安全墊很厚的機(jī)會板塊。

過去四年，豐臺供應(yīng)29宗宅地，平均去化率僅僅59%，近兩年新增項(xiàng)目平均去化率更是僅有37%，一度讓人覺得：

豐臺，賣不動了。

但如果你仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)，豐臺的供給幾乎都是改善或高端改善，而改善是整個(gè)北京的紅海，流速天然就慢。

而120㎡以下的新增供應(yīng)，僅近占總供應(yīng)的33%，遠(yuǎn)低于北京120㎡以下供應(yīng)的平均水平。

豐臺河西尤其是園博園板塊甚至出現(xiàn)了一個(gè)為期三年的空白市場。

在此之前河西的龍湖建工·九里熙宸的小戶型去化同樣取得了不錯(cuò)的成績。

原來，豐臺的紅海是改善的紅海。

原來，豐臺的市場需求沒有消失，只是有一些需求沒被看見。

好在，這份沒有選擇的無奈終于有了彌補(bǔ)：

中建方程與中建智地?cái)y手，給了總價(jià)預(yù)算三五百萬，渴望留在主城優(yōu)質(zhì)地段的客戶一個(gè)最佳的選擇。

為什么這么說？

大家都知道，買房的基本定律是地段，地段看兩點(diǎn)：

1、越接近中心的地段總是價(jià)值更高；

2、打鐵還需自身硬。

方程國賢府就是完全符合這兩條方法論的項(xiàng)目。

03

這不是表妹夸張。

它是距離內(nèi)城最近且門檻最低的主城區(qū)項(xiàng)目，沒有之一。

北京目前500w以內(nèi)的新房供應(yīng)，絕大多數(shù)都在房山良鄉(xiāng)、大興念壇等近郊區(qū)板塊。

只有園博園板塊的方程國賢府是例外：

北京主城五環(huán)，不堵車的情況下駕車幾首歌的時(shí)間就能到麗澤，起步戶型總價(jià)段預(yù)測可能僅350w左右，是距離市中心又近、性價(jià)比超高的項(xiàng)目。

只不過，過去的豐臺河西自身不夠強(qiáng)，很長一段時(shí)間發(fā)展都很緩慢。

豐臺區(qū)政府早就意識到這一點(diǎn)，所以河西的住宅供應(yīng)近6年都只有零星幾塊。

但今年，豐臺區(qū)樓市的開年大戲卻放到了河西，交給了：

中建方程+中建智地

一個(gè)正挺近主城扎根，亟需好項(xiàng)目立足的新銳房企；

一個(gè)最熱衷也是最擅長第一個(gè)吃螃蟹和營城的口碑房企。

總有一種豐臺河西要逆轉(zhuǎn)，或者即將「二次生長」的感覺。

事實(shí)也是如此，

如果你對豐臺河西有關(guān)注，會發(fā)現(xiàn)園博板塊正在以「日日有新貌、月月見新顏」的勢頭加速推進(jìn)。

這個(gè)變化，來自于地鐵線路的打通。

目前，14號線完全貫通；

2027年6月，預(yù)計(jì)1號線支線完工且具備開通條件。

仔細(xì)看，他們能直接串聯(lián)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)圈和樞紐地，表妹都做了黃色標(biāo)注，這些就是園博園板塊的安全墊。

而國賢府家門口的張郭莊站既是14號線始發(fā)站，又是樞紐車站，帶來的熱錢和流量不容小覷。

04

在當(dāng)下，錢還愿意去的地方才有機(jī)會。

預(yù)計(jì)今年5月份，園博園板塊豐臺第一座合生匯主體結(jié)構(gòu)就要全面封頂，聽說將在2028年投入使用。

其實(shí)，北京一共三座合生匯，特征非常明顯：

商業(yè)建面足夠大；與雙軌交匯站點(diǎn)咬合在一起。

也就是說，合生匯的選址必須交通便捷且人流量足夠大。

園博園板塊的合生匯也不例外，一方面這證明了豐臺河西的崛起，另一方面它也會成為河西吸納人群的「磁力中心」，彌補(bǔ)河西商業(yè)的不足。

或許，等到合生匯落成，項(xiàng)目入住，你將感受到翻天覆地的城市濃度。

除此之外，豐臺《2026年政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》里還提到：

1、建成人大附中園博園校區(qū)等4所學(xué)校，含北京十二中河西分校；

2、完成豐臺中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院二期工程主體封頂……

ps：人大附中園博園小區(qū)預(yù)計(jì)今年6月竣工；北京十二中河西分校預(yù)計(jì)今年8月竣工

種種變化表明，

豐臺園博園板塊，的的確確迎來了屬于自己的「二次生長」。

但這些還僅僅只是園博園的底氣，是安全墊，而園博園板塊的未來是：

國際科創(chuàng)灣區(qū)

這是今年的2月9日，《北京日報(bào)》頭版頭條提到的十五五期間園博園重點(diǎn)著力方向。

這意味著，園博園已經(jīng)正式從一座「城市公園」向「國際化會客廳」轉(zhuǎn)變。

這背后，其實(shí)是園博園規(guī)劃能級的提升。

表妹早就說過，規(guī)劃能級和水平，決定了板塊天花板的高低。

園博園板塊的天花板，被指數(shù)級拔高。

十四五期間，北京市提出「兩園一河」協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，做好濱河休閑帶。

十五五開局之年，豐臺區(qū)還要繼續(xù)打造慢行系統(tǒng)，沿湖規(guī)劃特色節(jié)點(diǎn)和觀景平臺，激發(fā)整個(gè)片區(qū)的真正活力。

這背后則體現(xiàn)了豐臺對園博園板塊規(guī)劃的底層邏輯，即：

「公園+以人為本」的雙重內(nèi)核

說白了就是，未來的園博園板塊會是：

豐臺最chill街區(qū)，沒有之一。

方程國賢府，正好處在永定河入豐臺的第一道S灣流處。

放眼全世界，比如舊金山灣，紐約灣，跟灣區(qū)連在一起的，總是經(jīng)濟(jì)和科技最為繁華的地區(qū)。

很多年里，灣區(qū)既是宜居和生態(tài)的同義詞，也是格調(diào)與財(cái)富的代名詞。

顯然，這在北京市的區(qū)域規(guī)劃中，同樣適用。

所以，方程國賢府不僅與513公頃的城市公園-園博園為鄰，更被曉月郊野公園、張郭莊休閑公園包裹，出門就是公園、地鐵、學(xué)校、商業(yè)......

這樣一個(gè)交織了城市高級煙火氣，擁有超級底盤的項(xiàng)目，顯然適合全年齡周期的買家關(guān)注。

更要緊的是，國賢府還眺望著河西下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)：

園博園數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。

這個(gè)爆發(fā)點(diǎn)的高度，很可能會超越你的想象。

05

從豐臺區(qū)大的產(chǎn)業(yè)格局來看。

園博園產(chǎn)業(yè)園正處在東西鏈接的樞紐點(diǎn)位上。

根據(jù)豐臺區(qū)2035年規(guī)劃和街區(qū)控制性詳規(guī)，表妹勾勒出豐臺區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局大體如下：

一句話概括，豐臺發(fā)展東強(qiáng)西弱。

所以，「兩條腿走路」才是豐臺發(fā)展的第一要義。

事實(shí)也是如此，

在《推動豐臺河西地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動計(jì)劃》里提到：

引導(dǎo)中關(guān)村豐臺園、麗澤金融商務(wù)區(qū)等創(chuàng)新人才及技術(shù)向河西地區(qū)轉(zhuǎn)移。

既如此，河西地區(qū)就必須先拎起一位帶頭大哥，也就是園博園板塊。

從而形成，以麗澤金融產(chǎn)業(yè)為藍(lán)圖錨點(diǎn)，以豐科航空航天為老牌抓手，以園博園數(shù)字經(jīng)濟(jì)為超車突破點(diǎn)的「產(chǎn)業(yè)黃金三角」。

園博數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，作為北京首個(gè)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的先發(fā)項(xiàng)目，大有可為。

畢竟春晚大火的宇樹機(jī)器人、豆包、千問等Ai 應(yīng)用的激烈角逐，也印證了數(shù)字產(chǎn)業(yè)的磅礴前景。

如今，園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新中心一期正式投用，30余家高精尖企業(yè)率先入駐；二期工程也正在推進(jìn)......

但長安不是一天建成的，園博園板塊的成長也不是一天就能成就的。

只不過，園博園板塊越來越看得見當(dāng)下，更看得見未來。

06

現(xiàn)在，這片滾燙的二次生長的土地上，到底什么樣的產(chǎn)品才不會讓買家失望？

中建方程和中建智地的回答是：「好房子」。

主力面積建面約78-117㎡，不僅完美切中區(qū)域供應(yīng)空白，在產(chǎn)品打磨上，更沒有讓市場失望。

表妹做了部分主力戶型結(jié)構(gòu)的分析：

無論是開窗面、空間拓展、還是布局結(jié)構(gòu)，都相當(dāng)給力。

就拿78㎡小戶型來說，不是社區(qū)邊角料，而是給到了邊戶，客廳270° 轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，配上開敞廚房，你說他是90㎡上下的戶型也不為過。

事實(shí)上，整個(gè)項(xiàng)目使用率就是超高，最高可達(dá)95%左右。

另外，它還是一款成長型戶型，北邊的空間，完全可以根據(jù)自己家庭周期變化2居或3居。

這就很照顧北京的年輕人，尤其是新北京年輕人，可以設(shè)置書房，滿足自己打拼事業(yè)的需求，又或者多一間屋子應(yīng)對養(yǎng)娃周期。

細(xì)節(jié)也很不錯(cuò)，戶型入口玄關(guān)+家政空間一體化；「U」型廚房臺面，放得下一切小家電。

不過，表妹覺得78㎡戶型更難得的價(jià)值在窗外，不僅是洋房，部分戶型更可直面社區(qū)中心景觀和湖景。

幾乎所有戶型，你從戶型圖看，也能感覺開窗面都很驚艷。

這是因?yàn)榉匠虈t府盡量增加了邊戶，不僅給室內(nèi)帶來更好的采光和通風(fēng)，外立面整體看上去也會更顯質(zhì)感。

你完完全全能感受到，方程國賢府對戶型的打磨下了苦功。

表妹聽說，園林部分更是藏著超級彩蛋。

大門取意丹鳳門而建，高9米，寬31米，會有一種東方禮序的盛唐美感撲面而來。

大家可以先參照北京國賢府一睹為快，懂行的人會知道，它完全遵循了唐代建筑的營造法式；

園林里的中庭湖景面積會比之前的產(chǎn)品更大，大概有近千平，內(nèi)容打造也會更有意趣，你完全想不到這是一個(gè)上車盤。

或許是因?yàn)樵谒麄冄劾铮?/p>

哪怕市面上還有剛需，也堅(jiān)定的認(rèn)為剛需已經(jīng)沒有了。

他們也的確是這樣么做的，這才有了剛需的價(jià)格，改善的品質(zhì)。

這樣的中建·方程國賢府不僅是城市升級與人居迭代的創(chuàng)新生活范本，也會是板塊價(jià)值躍升的人氣聚場。

更會是一個(gè)值得理直氣壯推薦的標(biāo)桿新盤，也就會成為北京開年一張極具殺傷力的超級王牌。

因?yàn)橹薪?/strong>·方程國賢府，馬年的北京樓市顯得可親可愛并值得等待。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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