上海
△2026年上海第一批土拍商品住宅用地成交明細
總結：2026年上海第一批次土拍中 3 宗地塊均成交，成功攬金68.09億元。本次土拍呈現以下三個特征：一是上海土拍市場回歸“理性拿地”的邏輯；二是房企在2026年拿地的核心詞是安全邊界；三是今天土拍折射出未來供地的邏輯。
01
地塊均為區域內優質地塊，產品高配
本批次三宗地塊均屬于區域內優質地塊，分別位于徐匯長橋、嘉定新城、青浦徐涇板塊，都是前兩年的熱門置業板塊。產品品質方面高配，一是裝標較高，徐匯地塊設定 4000 元 /㎡、嘉定、青浦地塊均為 2500 元 /㎡；二是三宗地塊均未對中小套型住宅比例作出限制要求，嘉定新城地塊容積率僅1.7，屬于嘉定新城稀缺的低密改善型產品；三是配建要求較高，徐匯區長橋地塊規劃25%的商業用地建筑面積，嘉定地塊需配建5%以上的保障性租賃住房。整體來看，未來上市產品品質較高。
02
房企2026年拿地核心詞：“安全邊界”
上海2026年第一批次宅地出讓房企參拍意愿度低，共吸引 4 家競買主體參與，徐匯長橋地塊和嘉定新城地塊僅有1家企業報名，青浦區徐涇地塊有2家企業報名。房企在2026年拿地的核心詞是安全邊界，三宗地塊都反映出這個趨勢，盡管都具備地鐵口優勢，資源配套也比較豐富，徐匯地塊的商業部分門檻攔住了大部分開發商，嘉定項目聯合拿地凸顯了房企分散風險，整合資源的態度，青浦項目更考驗開發商對于區域改善項目打造的把握能力。
03
上海土拍市場回歸“理性拿地”的邏輯
本次土拍中，三個地塊均屬于區域內優質地塊，在前兩年的行情下肯定會高溢價，今年呈現兩個底價，一個低溢價，反映了房企拿地謹慎的態度。上實城開以底價拿下徐匯地塊，成交樓面價為4.85萬元/平米，該地塊周邊海上清河璽2024年7月拿地價6.38萬/平米，與該地塊商品住宅部分實際拿地價成本相差并不大；象嶼&金茂以底價斬獲嘉定新城地塊，成交樓面價2.45萬/平米，相比臨近項目招商林嶼湖畔2025年3月拿地樓面價3.2萬/平米，拿地成本大幅下降7350元/平米；青浦徐涇地塊則被綠城以6.57%溢價率拍下，成交樓面價為3.2萬元/平米，與周邊眾多在售樓盤如綠城春曉園、同濟蟠龍里拿地價相差不大。
04
今天土拍折射出未來供地的邏輯
市中心區域的地塊，未來考驗開發商的并非單純的項目打造能力，更多還要求商辦運營、社區管理，以及資源整合的能力，徐匯地塊就是典型代表。
—關注同策研究院視頻號—
—上海樓市年報—
聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
