本周四晚上20:30，

觀觀將帶來上海買房專場：

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周末兩天的成交數據，直接把溫和小陽春，燒成了火爆的大陽春。

前陣子各大媒體還在說市場平淡、買家不急；

轉眼就變成中介忙到腳不沾地、房東硬氣漲價、買家連夜看房。

有人說數據摻水，有人說短暫假象，也有人已經悄悄下手。

拋開情緒，真實的市場到底是什么樣的？

1套房子7個客戶搶

上海樓市真的爆了？

我們先看最直觀的數據。

周末兩天上海二手房合計成交2862套，創近5年周末成交新高。

很多人質疑：是不是把車位算進去了，實際住宅成交沒這么多？

這里澄清一個誤區：

上海二手房交易中心的網簽數據，一直都是包含車位的，并不是這輪才特意計入。3月1日施行的新規只是將“產證”分離，并不改變網簽流程，不會額外增加統計套數。但凡房源附帶產權車位，交易時必須單獨網簽備案，這是常年不變的規則，不存在“數據注水”一說。

剔除車位影響，純住宅成交同樣處于近年少有的高位，熱度毋庸置疑。

真實的一線市場，比這個數據更夸張。

中環內剛需老破小，已經到了需要搶房的程度。

一套房能有七八個經紀人搶著約簽，你敢信？

一套掛牌205萬的老破小，有客戶主動出價190萬。

放在半年前房東早就主動約談，現在直接拒談，連議價的機會都不給。

我們的合作中介反饋，不少片區的剛需老破小已經基本賣空。

好戶型一掛牌就被買走，買家稍微猶豫一兩天，房子就沒了。

上海樓市，正在從買家挑房變成房東挑客。

觀望幾年的剛需客，確實坐不住了，紛紛從線上咨詢轉向線下帶看。

決策周期從之前的一兩個月，壓縮到短短三五天，甚至當天看房當天下定。

3月15日，我們在浦東不動產登記交易大廳，一上午放號423個。

類似的場景也在虹口、普陀等各區交易中心上演。

照這個節奏，3月上海二手網簽破3萬套穩了。

上一次單月突破3萬套，還要追溯到2021年。

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二手房價止跌回升

老破小領漲

這波回暖不是降價換銷量，是量和價一起漲。

3月16日國家統計局公布全國70城房價數據：

2026年2月上海二手房房價環比上漲0.2%。

時隔9個月，上海二手房房價終于止跌回升。

具體到產品類型，部分老破小已經率先領漲。

建平地杰對口的京浦小區，90㎡戶型，總價漲了72萬。

對口平南小學+上實西的平南一二村，一套比一套貴。

上海樓市這一輪調整，老破小是先跌的，也是跌幅最深的。

很多房源價格已經回到了2015年，安全邊際很足。

蹲守幾年的剛需也明白，再不買可能真就踏空了。

就像內環附近40平老破小，總價180萬。

新政后公積金額度提高，月供才6000出頭，租金能租4200-4500元，用公積金的話，月供壓力更小，租金能覆蓋大半。

租售比超3%的老破小，買房出租比存銀行劃算多了。

這是支撐其價格企穩的關鍵因素。

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供需兩旺

流動性激活

一邊是成交放量；一邊是掛牌量激增。

這次不是單邊上漲，而是供需兩旺、雙向發力的健康行情。

也是樓市回暖最扎實的信號。

供應端：年前積壓的大量賣房需求，趁著這波小陽春集中釋放。

之前房東怕賣不上價、怕賣了買不進，一直捂房觀望；

現在市場回暖，不管是剛需賣房還是置換賣房，都愿意出手了。

需求端：滬七條新政發力，限購松綁、公積金提額、買房門檻降低，積壓的剛需、置換需求全部爆發。

增量需求和存量需求同步進場，直接托起了成交大盤。

現在成交量、掛牌量一起漲，形成良性循環。

沒有恐慌搶房，沒有惡意跳價，更多是剛需剛改的合理入市。

之前樓市低迷，核心問題就是流動性枯竭。

買家不敢買、賣家不愿賣，市場徹底躺平。

而現在，買賣雙方都動起來了。

樓市這潭水，終于活了。

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新房也漲價

開發商不打折了

二手房火熱傳導，新房市場也同步回暖。

新政后，市場信心修復，各大新盤的咨詢量、到訪量迎來爆發式增長。

部分開發商收回折扣、官宣漲價，這在過去一兩年根本不敢想。

閔行顓橋保利·都匯和煦，打響漲價第一搶。

3月9日，項目發布通知，宣布分階段收回在售洋房折扣：

3月9日起漲價0.5% ，3月23日起再漲1%。

分階段漲價、逐步收回折扣，釋放的信號很明確：

開發商對市場預期徹底轉向，不再靠低價換銷量，底氣越來越足。

現在近郊、中環不少品牌新盤，都在縮折扣，熱門戶型直接按原價賣。

這是市場回暖的必然結果。

政策底已經出現，市場底緊隨其后，買賣雙方的心態，都在發生根本性轉變。

買家不再坐等降價，房東不再隨意讓價，開發商不再被動讓利。

樓市的定價權，正在慢慢回歸均衡。

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最后

行情火了，最糾結的還是房東和買家。

房東想賣高價，買家怕買在高點，兩邊都在博弈。

結合當下市場，給大家幾個真誠建議：

對于房東：真正想賣房的房東，價格不要咬的太死，見好就收

市場回暖，房東硬氣很正常，但別亂漲價、坐地起價。

尤其是要置換的，趕緊賣：現在的窗口期，二手房好賣，新房折扣還在，正是置換的好時機。

對于買家：有剛性需求的，可以買；純投資的，繼續觀望

低總價剛需房，價格已深度回調，政策支持力度大，租售比跑贏存款利率，月供壓力可控。

尤其是一路看房看了兩三年的，遇到合適的別再猶豫了。

現在市場回暖，議價空間雖然縮小，但房源選擇還比較多，越往后能挑選的“好房子”越少。

如果是純投資、沒有剛性居住需求，可以繼續觀望。這波行情主要由剛需和改善驅動，投資屬性不強。

改善置換的買家，建議先賣后買，先把自己手里的老房子出手，鎖定房款，再入手改善房，既規避風險，又能抓住置換窗口期，避免踏空。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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