提前聲明：今天的文章真不是標題黨。老沙在看完這家公司的招股書后，也是驚呆了：

全公司只有9名員工，還有4人是管理層；

擁有5個公寓，提供149間客房；

然后，它們準備去美股上市！

說實話，老沙在“有點懵”之余，多少又產生了另外一種想法：

要是這么搞，我是不是也有可能搞一個上市公司玩玩？畢竟，我管理的那兩家酒店，客房量都在150間以上哈。

那么，這個企業有哪些神奇之處？我們又該如何抄作業？

香港的學生公寓企業，要去美國上市

把公司搞上市，估計是很多同仁心里都有的一個夢想。只不過，這個理想多少有點宏大。

但是，看到匯生活的招股書之后，老沙覺得，“好像自己也可以”。

匯生活的全稱是“Student Living EduVation”，是一家位于香港的學生住宿及教育咨詢轉介服務商。

簡單來說，就是給來香港深造的學生提供宿舍服務。

招股書顯示，匯生活在香港有5家宿舍，合計149個房間。這五家宿舍毗鄰各大高校和學生社區，比如：香港城市大學、香港理工大學、香港都市大學、香港大學等。

老沙著實有點愣了：

5家宿舍？149個房間？

這不就是在大學城開了幾家小賓館嘛？

就這也能去納斯達克上市么？

梳理這家公司的商業模式，就是“宿舍+教育咨詢”。

比如，有去香港深造的學生，在他們這租宿舍住的話，還能通過合作方提供教育相關的咨詢服務。

并且，與其他外部的房屋中介機構相比，匯生活的宿舍離大學更近，服務還不錯；并且，都是租整棟的物業，統一管理。

老沙看了一下，它們的宿舍能無線上網，有公共洗衣房、閉路電視系統、屋頂休息室；共享房間的設施包括廚房、微波爐、冰箱等。

說實話，老沙真沒看出這種配置有啥特殊。在內地的長租酒店以及靈活長住酒店品牌中，這應該是標配吧。

在營收規模上，2024財年，營收為79萬美元，虧損11萬美元；2025財年，營收為247萬美元，凈利潤為75萬美元。

組織架構上，匯生活共有9名員工，4人為管理層，1個銷售人員，2個運營人員，2個行政人員。

反正，無論從哪看，這都算不上一個大企業。

不過，匯生活背后是一個巨大的住宿業態紅利：內地赴港留學紅利。

要知道，匯生活95%的客戶都來自內地。

匯生活在招股書中羅列的數據顯示，在2023/24學年，香港本地學生住宿申請成功率僅為65%，非本地學生為80%。

圖源：招股書

另外，在2024/25學年，香港八所主要大學的平均學生床位比為2.55:1，表明學生宿舍供應嚴重不足。

這一短缺導致超過62500名學生無法獲得校內住宿，反映出香港學生宿舍資源的極度匱乏。

并且，它們的商業模式比較討巧，住宿之外拓展教育咨詢，兩個業務可以相互補充和互為轉化。

招股書提到，住宿服務營收占比為60%，教育咨詢業務升至30%。兩大業務互相反哺的狀態進入良性階段。

學生宿舍是一門好生意么？

很明顯，匯生活如果能夠登陸納斯達克，它將成為“學生宿舍公寓第一股”。

但是，對于酒店行業從業者來說，學生宿舍是一門好生意么？

咱先聚焦匯生活和香港市場來談。

匯生活在招股書中強調，香港學生宿舍市場高度分散且競爭激烈。

競爭對手包括其他的學生宿舍運營商、私人房東、房產中介、在線租房平臺等。

并且，香港地區的學生宿舍業務更受政策影響。

假如香港對內地收窄入學規模，匯生活的主要客源將會同步遭遇壓縮。

并且，學生宿舍的客源，基本上沒有回頭客。匯生活必須得采取各種方式吸引新的學生群體。

按照這家公司的規劃，上市募資建設項目包括“拓展東南亞市場業務”和“開發學生公寓及宿舍管理系統”。

其實，這也是為了分散市場過于集中的風險。

老沙認為，匯生活真的有必要考察一下內地各個城市的大學城的市場。畢竟內地的學生更多。很多大學城都是學生扎堆的地方。

但是，還有一個非常現實的問題，有學生并不代表就有學生宿舍的市場。

匯生活披露了香港學生宿舍的市場容量。

據MIGO報告顯示，香港學生公寓租賃市場正經歷快速擴張，預計市場總規模將從2020年的4.8億港元（6150萬美元）增長至2030年的57億港元（7.314億美元），復合年增長率接近24%。

這一顯著增長主要得益于大學校園宿舍持續短缺、本地及國際學生人數不斷增加，以及提供現代化設施和靈活租賃選擇的蓬勃發展的私人學生公寓行業的興起。

截至2024年，香港學生公寓的入住率高達95%至100%，月租金從6000港元（767美元）到15000港元（1917美元）不等。

香港學生公寓租賃市場規模增長趨勢 圖源：招股書

單純看這個入住率和租金，真的是讓老沙眼饞。

但是，這個生意在內地容易復制么？內地同行又該如何抄作業。

老沙有一個基本判斷：

內地高校學生宿舍市場容量有，但是相對分散。

業界預計，在2032年前后，內地入學大學生數量達到巔峰。高等教育學齡人口達8900萬人。

但是，大學宿舍并不太夠。

在前兩年，“大學宿舍不夠住了”還一度登上熱搜。“不提供住宿”，幾乎成了多所高校對待碩士，尤其是專碩的態度。

還有很多學校出現“4改6”的情況，引發很多學生的吐槽。

圖源：小紅書

并且，很多學生對大學宿舍的硬件條件并不滿意。

連續三年的軟科中國大學生滿意度調查結果顯示，“宿舍條件舒適”獲得了本科生較高的關注度，均超過67%。

然而，在調查結果中，全國大學生中僅有50%左右對母校宿舍條件表示滿意。

一方面是宿舍不夠，另一方面是宿舍不滿意。這些市場機會不就有了嘛

如何做好學生宿舍的生意？

存量酒店改公寓，這種事在國內市場已經非常常見。

但是，酒店改成學校宿舍，這還是一個新鮮事。

這里有幾個問題需要警惕。

一個是合規問題。酒店和高校宿舍對于消防、房屋用途等都存在差異，投資人需要把合規條例搞清楚。

另一個是政策端的問題。

投資人需要了解國家高校招生政策，尤其是對待研究生教育的政策調整。

很多不提供住宿的學生群體中，大多發生在研究生身上。所以，大的方針政策是學生宿舍生意的基本盤。

老沙認為，在搞清楚上述兩個問題之后，再去介入學生宿舍生意才更具討論意義。

要想做好學生宿舍生意，應該著重關注以下幾個方面：

一是位置。

高校學生的活動半徑多為校園和宿舍。所以，距離學校近，便是學生宿舍生意的核心競爭力。

圖源：小紅書@港漂學長

二是房價與成本之間的平衡。

高校宿舍與酒店客源不同。前者具有很強的周期性和穩定性，并且拓客的窗口期非常明顯。

同時，學生在宿舍方面的支付能力并不強。投入和回報的賬目必須算清楚。

三是經營模式。

老沙認為，對比租賃模式，以自持的形式切入這一市場可能會更有競爭力。

同高校合作宿舍業務，具有較強的穩定性。投資人可以找專業的運營團隊來操盤。

老沙竊以為，這些團隊得具備拓客能力、服務能力，以及除住宿業務之外的二銷能力。

如果能夠把握好高校學生群體，學生宿舍扮演的角色或將更加多元和立體。

任何以年輕人為主要客群的品牌，都有望與其產生具體業務上的關聯。

或許，未來的學生宿舍生意，真正能夠賺錢的不在于“宿舍”，而在于“學生”。