新盤產(chǎn)品力碾壓，老盤去化承壓，天河樓市分化加劇。

呂穎雅/發(fā)自廣州

每年“3·15國際消費(fèi)者權(quán)益日”，各類消費(fèi)領(lǐng)域的虛假宣傳問題都會(huì)被重新審視，房地產(chǎn)市場也不例外。

在樓盤宣傳中，“勁銷XX億元”“熱銷90%”“全城熱搶”等字眼頻繁出現(xiàn)，一些項(xiàng)目甚至在開盤當(dāng)天就宣稱“幾乎售罄”。然而，真實(shí)的成交情況究竟如何？哪些是真正獲得市場認(rèn)可，哪些又只是營銷話術(shù)？

為此，我們根據(jù)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，對廣州熱門區(qū)域的主流樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并將分期推出。本期聚焦廣州樓市最具風(fēng)向標(biāo)意義的區(qū)域——天河區(qū)。

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千萬級賽道分化

有的接近清盤，有的賣了不到兩成

一直以來，天河區(qū)都是改善型購房者心中的“白月光”，也是廣州高價(jià)樓盤最為集中的區(qū)域。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2025年天河新房住宅均價(jià)達(dá)到80143元/平方米，同比上漲6%，成為全市唯一房價(jià)上漲的區(qū)域，在整體市場仍處于調(diào)整期的情況下尤為亮眼。

究其原因，過去一年，保利天曜、保利玥璽灣相繼入市，加上多個(gè)千萬級豪宅持續(xù)放量，帶動(dòng)區(qū)域成交價(jià)格走高。不過，從網(wǎng)簽去化情況來看，不同項(xiàng)目之間的銷售節(jié)奏已經(jīng)出現(xiàn)明顯差異。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

保利天瑞

1113

136

89.1%

西派天河序

516

142

78.4%

保利玥璽灣

369

120

75.5%

越秀天河和樾府

844

284

74.8%

保利天曜

493

252

66.2%

越秀觀樾

338

214

61.2%

僑鑫保利匯景臺

230

179

56.2%

保利華創(chuàng)都薈天珺

83

83

50.0%

珠江天酈

278

294

48.6%

合景臻頤府

147

168

46.7%

英廣·瑧尚

89

122

42.2%

縵云廣州

215

531

28.8%

新城市領(lǐng)院

9

43

17.3%

合景臻溋名鑄

20

116

14.7%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月12日，僅統(tǒng)計(jì)已取得預(yù)售證套數(shù)

從去化數(shù)據(jù)看，保利天瑞的銷售表現(xiàn)最為突出，已售1113套，去化率達(dá)到89.1%，接近清盤。保利玥璽灣、越秀天河和樾府、西派天河序的去化率也均在七成以上。

其中，保利玥璽灣于2025年11月開售，在一眾高端項(xiàng)目中開盤時(shí)間最短，但去化速度卻最快。2025年全年成交金額達(dá)到142.74億元，奪得廣州單盤銷冠，也是全市唯一成交金額突破百億元的項(xiàng)目。今年以來，該項(xiàng)目仍保持熱銷態(tài)勢，近期還成交了一套約670平方米的頂層復(fù)式單位，成交單價(jià)約28萬元/平方米，總價(jià)約1.87億元。

不過，也有部分項(xiàng)目銷售節(jié)奏明顯偏慢。例如體量不大、賣點(diǎn)平平的新城市領(lǐng)院，目前僅網(wǎng)簽9套，去化率僅17.3%。而開售多年的珠江天酈、合景臻頤府、縵云廣州、合景臻溋名鑄等項(xiàng)目，去化率均在五成以下。這既與房企自身因素有關(guān)，部分項(xiàng)目一度受此影響銷售進(jìn)度，也與產(chǎn)品力不及新盤有關(guān)。此外，保利華創(chuàng)·都薈天珺、僑鑫保利匯景臺目前的去化率大致在五成左右，在高端項(xiàng)目中處于中游水平。

值得注意的是，相較2025年前推出的產(chǎn)品，2025年面市的新項(xiàng)目在產(chǎn)品力上更具競爭力。無論是戶型創(chuàng)新、空間復(fù)合功能、景觀交互，還是更高的使用率，都更貼合改善型購房者的需求。這些新盤在一定程度上分流了部分老盤的客戶，因此不少舊項(xiàng)目的起步門檻也有所下調(diào)，過去動(dòng)輒千萬級的入門產(chǎn)品，如今已經(jīng)降至約800萬元。

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剛改項(xiàng)目暗中較勁

借房票快跑，門檻砍到300萬元

相比之下，剛改項(xiàng)目競爭更為激烈。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

珠江花城

4141

406

91.1%

天河壹品

1369

149

90.2%

保利天匯

3777

432

89.7%

廣州城投天禧

227

34

87.0%

華潤置地天河潤府

654

141

82.3%

世紀(jì)金源天河源筑

466

140

76.9%

中建天河精誠壹號

459

167

73.3%

珠江天河都薈

427

248

63.3%

聯(lián)投文津府

214

171

55.6%

江源半島花園

439

481

47.7%

能建天河麓譽(yù)府

275

317

46.5%

保利辰園湖境

144

255

36.1%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月12日，僅統(tǒng)計(jì)已取得預(yù)售證套數(shù)

從銷售數(shù)據(jù)來看，一批較早入市的項(xiàng)目已進(jìn)入清尾階段。例如珠江花城、天河壹品、保利天匯等項(xiàng)目的去化率均在九成左右。這些項(xiàng)目社區(qū)體量較大，經(jīng)過多年建設(shè)后已形成成熟的居住氛圍，在購房者中仍具較高認(rèn)可度。

去年入市的新盤珠江天河都薈，憑借新規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和較為完善的配套，吸引了不少剛改客群，目前去化率為63.3%。作為天河區(qū)開售時(shí)間較短的項(xiàng)目，這一成績已屬不俗。此外，另一入市時(shí)間較短的保利辰園湖境目前去化36.1%。

值得一提的是，2025年天河?xùn)|部多個(gè)樓盤的成交量較2024年明顯提升，這與房票政策的實(shí)施密切相關(guān)。廣州城投天禧、中建天河精誠壹號、天河麓譽(yù)府、天河壹品、聯(lián)投文津府、天河潤府、珠江花城等項(xiàng)目均被納入房票置換范圍，有效緩解了部分項(xiàng)目此前的去化壓力。

不過，從開售時(shí)長來看，天河麓譽(yù)府、聯(lián)投文津府、江源半島花園的整體銷售表現(xiàn)仍相對一般。其中，開售已超過15年的江源半島花園頗具代表性。該項(xiàng)目多年來一直以10萬元/平方米以上的高價(jià)惜售，近期則將價(jià)格下調(diào)至4.6萬元/平方米起，70平方米戶型總價(jià)門檻降至約330萬元，引發(fā)市場關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士分析，剛改市場的購房者對價(jià)格更加敏感，許多樓盤紛紛通過優(yōu)惠和特價(jià)房加快銷售，加上天河剛改項(xiàng)目的戶型面積趨于緊湊，總價(jià)門檻明顯下移：約300萬元即可入場，大部分產(chǎn)品控制在500萬元以內(nèi)。過去，這一價(jià)位多只能考慮黃埔，如今在天河也能買到新房，對不少購房者來說，是難得的入市窗口期。

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去化周期19個(gè)月

10宗宅地待上架，矚目新盤蓄勢待發(fā)

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，天河區(qū)新房庫存約100.4萬平方米，去化周期為19.8個(gè)月，是全市去化速度較快的區(qū)域之一。

不過，天河區(qū)的新盤供應(yīng)仍在持續(xù)增加。

今年2月底，馬場一期地塊以236億元成交，為廣州土地市場帶來“開門紅”。隨后，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)（SKP）簽署合作協(xié)議，宣布有“全球店王”之稱的SKP將落戶珠江新城馬場地塊，該項(xiàng)目未來的住宅部分也備受市場關(guān)注。

此外，今年天河還將迎來多個(gè)新盤入市。例如位于廣棠科創(chuàng)城核心區(qū)的越秀閱璟臺已經(jīng)開放銷售中心和樣板間；珠實(shí)金融城項(xiàng)目也將面市，規(guī)劃打造高端復(fù)合型濱水住區(qū)。

土地供應(yīng)方面，規(guī)模同樣可觀。3月4日，天河區(qū)舉行2026年春季土地推介會(huì)，一次性推出46宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中包括10宗商住用地和36宗產(chǎn)業(yè)用地，總用地規(guī)模接近94公頃，總建筑面積超過390萬平方米。

從區(qū)域分布來看，這些地塊主要集中在兩大核心區(qū)域：一是以珠江新城、廣州國際金融城為核心的中央商務(wù)區(qū)（CBD）；二是以環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、天河智慧城、天河智谷為核心的中央科創(chuàng)區(qū)（CTD）。

其中，宅地基本配齊優(yōu)質(zhì)“學(xué)鐵商”資源，九成地塊面積在2.5萬平方米以內(nèi)，一半地塊建筑面積在5萬平方米以內(nèi)。這種“量體裁衣”式供應(yīng)，能有效降低前期開發(fā)成本，使投資更精準(zhǔn)、回報(bào)更可期。此外，天河還將重點(diǎn)圍繞國際金融城、廣棠科創(chuàng)城、奧體體育城等成長型片區(qū)，動(dòng)態(tài)優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，同步打通道路建設(shè)、教育配套等末端堵點(diǎn)。

可以預(yù)見，未來天河區(qū)樓市的競爭將愈加激烈。