三亞海棠灣遠(yuǎn)眺，右側(cè)高層建筑為三亞海棠灣紅樹(shù)林酒店。陳標(biāo)志/攝

這一被業(yè)內(nèi)視為“海南近年來(lái)最大單體文旅資產(chǎn)處置案”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志著這個(gè)曾投資超200億元的文旅地產(chǎn)巨頭，正式進(jìn)入破產(chǎn)重整關(guān)鍵階段。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

近日，中國(guó)信達(dá)、中國(guó)長(zhǎng)城兩大資產(chǎn)管理公司（AMC），同步在阿里資產(chǎn)平臺(tái)發(fā)布“三亞紅樹(shù)林系”相關(guān)債權(quán)招商公告，涉及債權(quán)總額超40億元。一時(shí)間，這一曾聲名顯赫的文旅酒店項(xiàng)目迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

相關(guān)信息顯示，上述債權(quán)對(duì)應(yīng)的三亞市天涯區(qū)鳳凰路南側(cè)、海棠區(qū)海棠灣“紅樹(shù)林系”酒店數(shù)百畝土地及約66萬(wàn)平方米房產(chǎn)。這一被業(yè)內(nèi)視為“海南近年來(lái)最大單體文旅資產(chǎn)處置案”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志著這個(gè)曾投資超200億元的文旅地產(chǎn)巨頭，進(jìn)入破產(chǎn)重整關(guān)鍵階段。

3月13日，關(guān)于此次債權(quán)招商公告，上述資產(chǎn)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱，在阿里資產(chǎn)平臺(tái)上發(fā)布的信息僅僅是公告，不進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，有意向的投資者可直接聯(lián)系他們洽談合作，合作模式不僅限于債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

相關(guān)負(fù)責(zé)人還向記者表示，上述債權(quán)是他們從金融機(jī)構(gòu)打折受讓，債權(quán)對(duì)應(yīng)的債務(wù)人——三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司等100%股權(quán)及其名下酒店等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包，目前債務(wù)人處于破產(chǎn)重整階段。

記者也就此聯(lián)系了三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司、今典投資集團(tuán)有限公司等有關(guān)方面，均尚未對(duì)此事作出回應(yīng)。

兩大AMC處置

阿里資產(chǎn)公告截圖。

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺(tái)最近披露的信息，本次掛牌的3宗債權(quán)分別為中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)海南分公司對(duì)三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司的25.59億元債權(quán)，中國(guó)信達(dá)海南分公司對(duì)三亞紅樹(shù)林旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的16.8億元債權(quán)和三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司2.7億元債權(quán)。

長(zhǎng)城資產(chǎn)的債權(quán)信息顯示，截至2024年6月13日，債權(quán)總額約25.59億元，其中債權(quán)本金約17.96億元，利息7.06億元，其他費(fèi)用5740萬(wàn)余元。

記者從上述資產(chǎn)管理公司了解到，該債權(quán)的擔(dān)保方式為保證加抵押，抵押物為亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店、海棠灣紅樹(shù)林度假酒店的全部土地使用權(quán)及房產(chǎn)。債務(wù)人三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司已進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，但名下海棠灣紅樹(shù)林酒店、亞龍灣紅樹(shù)林酒店均正常經(jīng)營(yíng)。

具體來(lái)看，亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店土地使用面積約10萬(wàn)平方米，房屋建筑面積約5.75萬(wàn)平方米；海棠灣紅樹(shù)林度假酒店涉及32個(gè)產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)面積約21.6萬(wàn)平方米，房屋建筑面積超22萬(wàn)平方米。保證人包括今典投資集團(tuán)有限公司、實(shí)控人張寶全、王秋楊等。

信達(dá)海南分公司處置的債權(quán)針對(duì)三亞紅樹(shù)林旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（16.8億元）和三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司（2.7億元），債權(quán)總額為超過(guò)19.5億元。

該債權(quán)抵押物位于三亞市天涯區(qū)鳳凰路南側(cè)紅樹(shù)林度假世界的房產(chǎn)，建筑面積37.77萬(wàn)平方米，為多家金融機(jī)構(gòu)共同順位抵押。值得注意的是，質(zhì)押物包括三亞紅樹(shù)林旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，保證人包括今典投資集團(tuán)有限公司、北京安地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、張寶全、王秋楊等。

三份債權(quán)招商公告的招募時(shí)間分別截止于今年4月29日、5月5日、9月6日，留給潛在投資者的時(shí)間窗口從月余到半年不等。

三亞“紅樹(shù)林系”與張寶全

位于三亞市鳳凰路南側(cè)的紅樹(shù)林酒店群，一旦有明星商演酒店一房難求。陳標(biāo)志/攝

從資產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，本次掛牌債權(quán)的處置價(jià)格頗具吸引力。

有機(jī)構(gòu)專門對(duì)相應(yīng)質(zhì)押物進(jìn)行了測(cè)算，以65.5萬(wàn)平方米的房產(chǎn)為例，折合單價(jià)僅6470元/平方米。這意味著，即便是債權(quán)招商價(jià)格，也已低于當(dāng)前市場(chǎng)酒店用地的獲取成本。

更為關(guān)鍵的是，三家酒店目前均處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。這是一種破產(chǎn)重整中奇特的并存狀態(tài)。

長(zhǎng)城資產(chǎn)的公告中明確指出，“兩家酒店正常經(jīng)營(yíng)，通過(guò)重整可以實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售收入的管控，每年形成的凈現(xiàn)金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將進(jìn)一步提升”。

有市場(chǎng)人士將這一資產(chǎn)包體量形容為“相當(dāng)于三亞近4個(gè)月商品房銷量”。

三亞“紅樹(shù)林系”背后，是今典集團(tuán)創(chuàng)始人張寶全長(zhǎng)達(dá)30余年的地產(chǎn)沉浮。

1957年，張寶全出生于江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)木匠家庭，自幼酷愛(ài)文學(xué)與藝術(shù)；20世紀(jì)90年代初，張寶全來(lái)到海南，“只想賺夠50萬(wàn)元拍電影”。1992年，張寶全在海南地產(chǎn)泡沫的頂峰期賺得“第一桶金”。

1994年，張寶全回到北京開(kāi)始新一輪創(chuàng)業(yè)。1995年成立北京安地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)了當(dāng)時(shí)的“紅盤”——今典花園項(xiàng)目。

2004年初，張寶全重返海南，將目光鎖定在三亞最珍貴的海岸線上——亞龍灣，打造“中國(guó)版的拉斯維加斯”——紅樹(shù)林度假世界，首創(chuàng)“度假目的地綜合體”模式。

此后10年間，張寶全先后拿下海棠灣、三亞灣等三亞最核心土地，其中2007年拿下海棠灣土地建成海棠灣紅樹(shù)林酒店，開(kāi)發(fā)之初便宣稱要建“中國(guó)首家七星級(jí)豪華酒店”。至目前，海棠灣紅樹(shù)林酒店依然是海棠灣片區(qū)主要奢華酒店之一。

另公開(kāi)信息顯示，“紅樹(shù)林系”由今典集團(tuán)實(shí)際控制，自2004年起在三亞布局，累計(jì)投資超過(guò)200億元。

大型文旅地產(chǎn)官司纏身

三亞“紅樹(shù)林系”與張寶全的命運(yùn)轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年左右。

有外界分析稱，作為重度依賴線下客流的重資產(chǎn)文旅項(xiàng)目，三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司等在疫情期間遭受重?fù)簦瑺I(yíng)業(yè)收入斷崖式下跌，現(xiàn)金流迅速枯竭。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2021年，中信銀行海口分行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行三亞分行因10.16億元借款逾期，申請(qǐng)凍結(jié)三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司及相關(guān)方銀行存款10.5億元；同年，中國(guó)銀行三亞分行向法院申請(qǐng)執(zhí)行三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司的債款約1.17億元；

2024年，工商銀行三亞分行向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司2億余元款項(xiàng)。同年12月，張寶全等被限制高消費(fèi)……

記者還了解到，截至2025年10月23日，三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司拖欠房產(chǎn)稅3700多萬(wàn)元，城鎮(zhèn)土地使用稅710多萬(wàn)元。

2024年6月13日，三亞市中級(jí)人民法院裁定受理三亞“紅樹(shù)林系”相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)重整案；同年11月14日，法院裁定相關(guān)企業(yè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整。在破產(chǎn)重整程序中，長(zhǎng)城資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)作為主要債權(quán)人，參與債權(quán)人會(huì)議并推動(dòng)重整進(jìn)程。

以三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司為例，通過(guò)公開(kāi)渠道檢索，在125起民事糾紛案件中，身為被告的案件占比超過(guò)87%，涉及案件金額20.42億元，82.52%的案件屬地為海南。

“情況比較復(fù)雜，也不方面透露太多。”中國(guó)信達(dá)海南分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者回應(yīng)此次債權(quán)情況。