住建、資規(guī)等部門相繼發(fā)布購房風(fēng)險提示，背后深層次原因，便是三亞樓市正經(jīng)歷一輪結(jié)構(gòu)性回暖。

中房報記者 陳標(biāo)志 三亞報道

近期，部分自媒體將位于三亞市亞龍灣的一個商業(yè)旅游項目包裝成“別墅”進(jìn)行宣傳銷售，引發(fā)監(jiān)管部門連續(xù)出手警示。

近日，三亞市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布購房風(fēng)險提示，指出“亞龍灣玫瑰谷玫瑰四季”項目實(shí)際為“亞龍灣國際玫瑰谷旅游休閑中心啟動區(qū)”，規(guī)劃審批不含任何住宅或別墅類建設(shè)內(nèi)容，相關(guān)自媒體宣傳涉嫌虛假不實(shí)宣傳。

中國房地產(chǎn)報記者查詢發(fā)現(xiàn)，這已不是當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門首次就此項目發(fā)出購房風(fēng)險提示。

2025年12月，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就曾發(fā)布通告，明確提醒購房者：部分抖音播主在推銷該項目時使用“別墅”“優(yōu)質(zhì)別墅”等字眼，與預(yù)售許可證載明的“餐飲樓”“商業(yè)樓”類型不符。

此次自然資源和規(guī)劃局再度發(fā)文，從規(guī)劃源頭進(jìn)一步厘清了該項目性質(zhì)。

真相：商業(yè)餐飲用地，并非住宅別墅

三亞市資規(guī)部門發(fā)布購房風(fēng)險提示。

三亞市自然資源和規(guī)劃局在風(fēng)險提示中明確，所謂“玫瑰谷玫瑰四季”項目實(shí)為該局審批的“亞龍灣國際玫瑰谷旅游休閑中心啟動區(qū)項目”，審批內(nèi)容包括餐飲樓、零售商業(yè)樓、娛樂樓及整體地下室，總建筑面積85407.98平方米，項目已于2024年4月3日通過竣工聯(lián)合驗(yàn)收。

2020年該項目批前公示建筑設(shè)計方案總效果圖。（圖片來源：三亞市資規(guī)局網(wǎng)站）

記者查閱三亞市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項目早在2020年、2021年就進(jìn)行了項目建筑設(shè)計方案批前公示。

相關(guān)公示信息顯示，該項目用地位于三亞市吉陽區(qū)亞龍灣旅游度假區(qū)博后北路，總用地面積79071.62平方米（折合約118.6畝），用地性質(zhì)為娛樂、餐飲、零售商業(yè)混合用地（娛樂占比30%、餐飲占比40%、零售商業(yè)占比30%），擬建20棟餐飲樓、8棟商業(yè)樓、5棟娛樂樓等，容積率僅0.3，建筑高度9米。

從規(guī)劃指標(biāo)來看，這些低層建筑確易被誤認(rèn)為“別墅”，但土地性質(zhì)和建筑功能均為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，而非居住用地。

該項目建筑設(shè)計方案批前公示效果圖。（圖片來源：三亞市資規(guī)局網(wǎng)站）

2024年1月，該項目還進(jìn)行了局部建筑設(shè)計方案調(diào)整的批前公示，進(jìn)一步明確了66#樓的樓梯間設(shè)計優(yōu)化，但建筑面積及功能保持不變。

記者還了解到，亞龍灣玫瑰谷玫瑰四季項目開發(fā)商先后多次向三亞市發(fā)展和改革委員會進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品銷售價格備案，備案均價從最初的11萬元/平方米，到后來超過12萬元/平方米。

2022年11月，三亞市發(fā)展和改革委員會發(fā)布的商品房銷售價格備案通知顯示，該項目1#~19#、21#~66#樓已進(jìn)行價格備案，備案均價為商業(yè)（毛坯）122193元/平方米。更早的2022年1月，該項目首批162套商業(yè)房源備案均價為116785元/平方米。

記者留意到，該項目銷售的商品房建筑面積從25平方米至153平方米不等，其中一套標(biāo)注為“開間”戶型、建筑面積為76.56平方米商品房，總房價高達(dá)922萬元。

一些房地產(chǎn)自媒體在炒作該項目高備案價的同時，還對項目加以“獨(dú)棟”“雙拼”等描述，極易讓購房者誤以為這是稀缺的別墅住宅。

但官方公告反復(fù)確認(rèn)：這只是商業(yè)樓，并非住宅產(chǎn)品。

去年12月23日，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于亞龍灣國際玫瑰谷旅游休閑中心啟動區(qū)項目有關(guān)事項的通告》提醒廣大購房者，務(wù)必認(rèn)真查閱項目銷售現(xiàn)場公示的商品房銷售許可等文件，以免被誤導(dǎo)購房或者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

亂象背后：市場熱度催生虛假宣傳

住建、資規(guī)等部門相繼發(fā)布購房風(fēng)險提示，其背后深層次原因，便是三亞樓市正經(jīng)歷一輪結(jié)構(gòu)性回暖。

官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，三亞新建商品房銷售均價達(dá)30579元/平方米，穩(wěn)居全省價格榜首；雖然銷售面積同比下降14%，但銷售金額達(dá)107.99億元，以占全省約26%的銷售面積為全省貢獻(xiàn)了近45%的銷售額，充分顯示了當(dāng)?shù)馗叨寺镁拥禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勁“吸金”能力。

今年春節(jié)黃金周期間，三亞樓市表現(xiàn)尤為突出，全市接待游客331.29萬人次，同比增長14.64%。據(jù)記者此前調(diào)查，春節(jié)期間，三亞海棠灣千萬級豪宅表現(xiàn)搶眼，高端旅居盤成為高凈值人群資產(chǎn)配置的熱門選擇，江、浙、滬等地買家占比達(dá)40%，首次超越傳統(tǒng)“三北”客群。

正是在這樣的市場熱度下，部分自媒體借機(jī)將商業(yè)項目包裝成“別墅”進(jìn)行炒作，利用購房者對稀缺住宅產(chǎn)品的渴求心理牟利。

3月15日，三亞多名不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，由于三亞樓市出現(xiàn)回暖，部分開發(fā)商為了盡快資金回籠，爭相將渠道傭金提高至5~6.5個百分點(diǎn)，有些項目的傭金點(diǎn)更高，以刺激渠道商帶客看房買房。

“假如按一套總房價為600萬元房產(chǎn)進(jìn)行計算，中介傭金就達(dá)30萬元~40萬元。”當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)人士告訴記者，實(shí)際上，今年春節(jié)期間三亞樓市超過1000萬元/套的成交房產(chǎn)并不少，也就是說，中介一年能促成一套房產(chǎn)成交便收入十分可觀。

鑒于此，官方多次提示，此類虛假宣傳嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，誤導(dǎo)購房群眾。

此次，三亞市自然資源和規(guī)劃局不僅在其官方網(wǎng)站頭條顯眼的位置發(fā)布了該風(fēng)險提示，還借助外部官方新媒體平臺，對該購房風(fēng)險提示進(jìn)行廣泛傳播。

三亞市資規(guī)局在《關(guān)于加強(qiáng)防范房地產(chǎn)自媒體虛假不實(shí)宣傳的購房風(fēng)險提示》中提醒廣大購房群眾：在購買商品房前，務(wù)必仔細(xì)核實(shí)項目《不動產(chǎn)權(quán)證書》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等行政審批文件，以文件載明的用地性質(zhì)、規(guī)劃內(nèi)容、房屋性質(zhì)為準(zhǔn)；切勿輕信房產(chǎn)自媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的不實(shí)信息及任何形式的口頭承諾，避免因虛假宣傳購房后產(chǎn)生不必要的糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。

監(jiān)管部門同時告誡各類房產(chǎn)自媒體及信息發(fā)布主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守《廣告法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)。對發(fā)布虛假不實(shí)信息、誤導(dǎo)欺騙購房者的違法違規(guī)行為，將報送相關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)厲查處、追究法律責(zé)任。

記者注意到，此類將商業(yè)項目包裝成住宅別墅銷售的亂象并非個案，由于商業(yè)性質(zhì)房源在土地成本、限購政策上與住宅存在差異，購房者入手后可能面臨無法落戶、稅費(fèi)較高、水電價格按商用標(biāo)準(zhǔn)收取、貸款年限較短等一系列的問題。