查完200多組數據，預估深圳房子可能真要漲了...

文|文心一言
首發 | 公眾號芳華青年

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深圳這陣子溫度很高，甚至有一種夏天的恍惚感，畢竟很多人已經開始穿短袖了。

但是，比氣溫提前回升的，還有深圳的樓市。

尤其是最近很多中介都在高聲吆喝，大批量的樓盤信息，包括銷售數據，讓很多人開始焦慮：

房子真的要漲價了？賣不出去的房子也可以賣得動了？

為了搞清楚背后的邏輯，以及短期內深圳樓市的走勢，我專門查了兩百多組數據，包括利用幾大AI平臺梳理過去五年同期數據，最后發現，最近深圳的樓市，確實熱起來了。

當然，很多人其實并不希望房價上漲的，畢竟現在的價格已經很高，可望不可即，再漲下去，更難以望其項背。

但有時候，事實就是事實。

況且，經濟的發展，還是需要向前看，雖然我也買不起深圳的房子，我也希望它能再降50%，這樣或許還能摸一摸邊。但實際上，這種白日夢不太可能。

其實，不僅僅是深圳，北京、上海和廣州，包括隔壁香港的樓市，都已經開始回暖。

畢竟，從2023年開始，房地產市場就一直在陰跌，跌了快三四年，不僅房地產行業本身快支撐不住了，很多開發商的日子不好過，靠賣地支撐財政挪移的很多地方政府，日子其實也不好過。

所以，無論從哪一方面理性看，房價都不太可能一直跌下去——當然了，有人說工資沒有漲，只有房價在漲。

這話不嚴謹，借用李佳琪的話說，有沒有反思一下，為什么就自己的工資沒有漲？你要知道，統計局每年城市的平均工資都是在上漲的。

況且，其實除了房價以外，很多東西都在偷偷上漲，比如菜市場的菜價，商場的衣服，女人的化妝品......

用數據說話吧。

先看看皇城北京。

成交量方面，北京1 月 15082 套（近 5 年 1 月最高，同比 + 20.9%）；2 月 8130 套（春節影響，環比 - 46.1%，但優于 2024/2022 同期）；3 月首周 2980 套（環比 + 21%）。

價格方面，平均價格約 5.47 萬，環比 - 0.97%、同比 - 14.85%，跌幅收窄。

不過，區分到各工區的話，差異還是蠻大的，比如西城約 11.7 萬每平米，而東城約 9.3 萬，價格已經漲了！

再看看上海方面。

上海樓市成交量也不錯，1 月 22834 套（近 5 年 1 月最高，同比 + 25%）；2 月約 2.3 萬套（環比持平、同比 + 30%）；3 月前 10 天約 9250 套，預計全月 2.8–3 萬套。數據上看，相較于五年前，都是新高！

價格方面，總體平均價格約 4.3 萬每平米，環比 + 0.2%、同比 - 6.8%，不過，已經連續 2 個月止跌了。

最后看看大深圳。

深圳的成交量肯定沒有其他一線城市高，畢竟無論是量上面，還是價格方面，深圳的情況都不太一樣。

全市1 月 成交大概有6802 套（同比 + 45.5%，近 10 個月新高）；2 月約 5242 套（環比 - 23%、同比 + 12.6%）；3 月首周 927 套（同比 + 9.7%）。

價格方面，平均價格大概是 6.2 萬每平米，（采用的是2 月數據），環比 + 7.3%、同比 - 6.3%，連續 3 個月止跌回升。

看到沒有，價格方面，深圳是所有一線城市里面最高的！

而且，核心地區，深圳的價格更高！

比如，平均下來的話，南山約 10.7 萬、福田約 9.0 萬，深圳灣 / 香蜜湖優質盤上漲 3%–5%。

當然，優質的學區房，即使是像龍華紅山這樣比較偏遠的區域，因為有深高北優質學區，導致金亨利和匯龍灣的價格也有10多萬！

而周邊普通住宅價格才五六萬左右！

數據顯示，成交量方面，上海、深圳的成交量創下近5年同期新高，而在價格方面，深圳也是率先止跌回升。

無獨有偶，有中介反饋，朋友最近去看了金茂禮都，這個盤配套的百花小學和深圳實驗中學，成交單價突破了18.13萬/平。

小區的均價都是由最近成交價決定的，這也導致現在這個小區的普遍報價，沒有低于19萬/平，一套30㎡左右的小戶型，總價就要500萬左右。

無論是價格還是成交量，深圳的樓市，確實迎來了小陽春。

數據顯示，三月第一周新房和二手房的成交量就突破1300套，特別是二手房的帶看量，已經達到2024年以來的最高水平，簽約量更是大漲了118％。

“搜狐焦點深圳”此前發文稱：

1月全市網簽的二手住宅達到了5281套，環比上漲6.9%，同比上漲16%。
錄得量方面，1月深圳二手房（含住宅、商業、辦公等）錄得量6802套，創近10個月新高。

不僅如此，有中介傳言，上周末2天時間，僅僅是深圳市龍華區的百萬大盤觀城，就直接賣了41套。

當然了，光看自己的數據其實也有局限性，我們可以借鑒日本等發達國家的房地產走勢。

日本樓市其實也有很長的低迷期，但是當經濟走出低谷后，核心城市一直都在上漲，即使是他們的整體收入沒有大的調整。

未來，核心城市的房價應該還是會小步上揚的，而三四線城市，小縣城等地方，則會進一步萎靡。

隨著人口的減少，大城市在政策、教育、醫療和資源方面的吸引力越來越強，人口聚集效應越高，導致房價進一步向上。

小縣城由于沒人沒資源，人口就會進一步萎靡，就像現在的農村一樣，房子自然就沒人接盤，下探就成了必然的趨勢。

所以，短期來看，深圳的房價預估還是會漲的，不過也僅限于優質區域，比如南山、福田以及學校和醫療等資源比較好的位置。

而光明、坪山、大鵬這些地方，可能還是適合居住，價格未必會有什么改善。

當然了，無論如何，未來的價格走勢都不會像前幾年那樣坐上過山車一樣瘋狂。

畢竟，那個瘋狂的時代，已經一去不復返了。

最后說明一下，寫這篇文章，不是想勸大家趕緊買房，也不是想制造焦慮，只是想給大家一個客觀的參考：樓市回暖是事實，但分化也很明顯。

對于剛需來說，不用盲目跟風，也不用一味觀望，只要經濟實力允許，遇到合適的房子，就可以入手；對于投資的人來說，一定要謹慎，別再想著“炒房暴富”，優質區域的核心房產，才值得長期持有。

畢竟，房子是用來住的，不是用來炒的。與其糾結房價漲不漲，不如好好努力，提升自己的賺錢能力——當你足夠強大時，房價的起伏，就再也影響不到你的底氣了。

作者：互聯網資深運營文心，前百度運營師，阿里達摩院人工智能訓練師，長期提供廣告推廣策劃、網站建設、廣告軟文、文案、AI咨詢、公司自媒體內刊等的代寫作以及互聯網運營、推廣相關代運營。公眾號：芳華青年。聲明：圖片源于網絡公開素材。文章僅做分享交流，無任何商業目的和行為，如有不妥聯系刪除。

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