恒大處置明朗、房企化債提速，樓市真要觸底了？

4月23日，兩則消息同日出現，看似無關，實則指向同一個問題：樓市的底部是否正在形成？

一則來自香港監管機構——普華永道因恒大財務造假案被罰3.1億港元，并預留10億港元賠償少數股東；

另一則來自高盛——預計上海和深圳樓市將于2026年底觸底復蘇，領先其他城市6至24個月。就在前一日，摩根大通也稱中國房地產市場在經過五年的調整期后可能正處于轉折點。

恒大的崩塌曾是本輪樓市下行最劇烈的震源。如今，許家印當庭認罪、普華永道達成和解、出險房企債務重組大面積推進——風險處置正在走向明朗。

但明朗不等于塵埃落定。樓市是否真的正站在觸底復蘇的門檻上？我們仍需要一個審慎的答案。

01 地產銳觀察

出險房企最混沌的階段已經過去

恒大事件遠未終結，但它的處置路徑已變得清晰可循。目前四大條線均處于“下半場”：清盤程序仍在進行，許家印一審認罪但尚未宣判，普華永道在不承認法律責任的前提下達成和解賠償，全球資產追索仍在跨國推進。

匯生國際資本總裁黃立沖指出：“只有等到中國恒大正式退市、清盤人處理完全部資產并完成債權人分配后，恒大事件才算真正走向終結。”

然而，“未終結”不等于“不明朗”。香港證監會行政總裁梁鳳儀明確表示，這是首次有倒閉公司的核數師向受損股東作出賠償，傳遞了明確的監管信號。普華永道6個月執業限制也說明，監管對中介機構的追責正在落地。市場對恒大風險的預期，正從“無法估量的黑洞”轉變為“可預期的逐步消化”。

更重要的是，恒大并非孤例。出險房企的債務重組正在大面積推進。2025年年報顯示，碧桂園、旭輝、佳兆業、遠洋四家房企在債務重組推動下扭虧為盈；華夏幸福2192億元金融債務中，重組覆蓋率已超87%。

中指研究院企業研究總監劉水提醒：“債務重組收益主要來自會計處理，不等于經營修復。”富力續虧166億、萬科虧損擴大近八成，說明從“債務重組成功”到“經營真正回正”仍有距離。

但毋庸置疑，債務包袱持續減輕，本身就是扭轉市場預期的關鍵一步。中國城市房地產研究院院長謝逸楓判斷，房地產行業債務風險化解已逐步進入尾聲。供給端的最大不確定性正在收斂——這是樓市可能觸底的必要前提，但還不是充分條件。

02 地產銳觀察

數據回暖與投行預言印證觸底信號

風險出清為需求修復創造了空間，而市場數據也正在給出積極回應。

3月，全國重點20城二手房成交面積環比增長117%、同比增長6%，創近一年新高。深圳二手住宅網簽突破5000套，環比上升116%。國家統計局數據顯示，一線城市新建商品住宅價格環比由持平轉為上漲0.2%，二手住宅價格環比由下降0.1%轉為上漲0.4%。

最關鍵的信號是庫存變化。截至3月末，全國商品房待售面積同比下降0.1%——這是連續51個月同比正增長后的首次下降。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬指出，“待售3年以下新建商品住房面積同比降幅達1.8%，表明2022年以來累積的新增庫存正被逐步消化。”去庫存初見成效，意味著供需關系正在向有利于價格穩定的方向傾斜。

正是在這一背景下，高盛發布報告，預計上海和深圳樓市將于2026年底觸底，復蘇節奏較其他城市提前6至24個月，到2028年底滬深房價累計上漲15%。

高盛的邏輯建立在土地投資效率提高、國企開發商現金利潤率改善的基礎之上，與當前一線城市的數據回暖形成邏輯閉環。

但復蘇的基礎尚不穩固。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，4月全國商品房銷售面積較3月出現較明顯回落，前4個月開發投資同比下降6.2%。東方金誠首席宏觀分析師王青評價“回升力度有所減弱”。

成交量回暖、價格止跌、庫存首降——這些是觸底的先行信號，與高盛的預判方向一致。但數據波動提示人們，復蘇尚在“萌芽”階段，需要更多月份的確認。

03 地產銳觀察

樓市全面復蘇還要跨越三道坎

從風險出清到數據回暖，再到真正的全面復蘇，中間還隔著三道坎。

第一道坎是復蘇的非均衡性。高盛之所以將滬深列為“領漲者”而非全國范圍，本身就說明復蘇不會是同步的。3月北京二手房成交創近15個月新高，上海創近5年新高，而多數三四線城市成交仍顯低迷。

貝殼數據顯示，當前京滬帶看量活躍，3月上海帶看量較1月漲近三成，但三四線城市的去化周期普遍仍在20個月以上。

第二道坎是從銷售端到投資端的傳導梗阻。新房開工面積降幅仍在擴大，房企拿地意愿尚未恢復。即使債務重組成功的企業，也仍以保交付和償債為首要任務，而非擴張。這意味著樓市的自我造血能力尚未完全恢復。

第三道坎是居民收入預期與信心的修復。房價企穩的前提是有人接盤，而接盤能力取決于收入預期。當前宏觀經濟仍面臨有效需求不足的問題，購房者“不敢買、不愿買”的心理尚未根本扭轉。

中銀證券預判，2026年可能呈現兩個拐點：一季度末的政策拐點與四季度的基本面拐點。這與高盛的“年底觸底”判斷大致吻合。

但正如東方金誠王青所言，后期走勢需要進一步觀察。樓市復蘇的種子已經播下——風險明朗化、庫存首降、一線城市量價回暖——但它能否在2026年剩下的時間里破土而出，取決于后續政策的持續發力、宏觀經濟的支撐力度，以及最重要的，購房者信心的實質性回歸。

可以謹慎地說：最壞的時候已經過去，但走出底部的過程，仍需要時間與耐心的雙重驗證。

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