來(lái)源：深圳淘房志

法拍市場(chǎng)太瘋狂了！

就在昨天（3月17日），西鄉(xiāng)上架了一整棟建面300多平的私宅（俗稱：自建房或者農(nóng)民房），起拍價(jià)251萬(wàn)。

吸引了35名競(jìng)拍者，激烈競(jìng)爭(zhēng)277輪，最終以819.8萬(wàn)成交，溢價(jià)率超過(guò)220%。

更夸張的是，該棟私宅折算單價(jià)約2.6萬(wàn)/平，比同片區(qū)的商品房成交單價(jià)還要高出4千多一平。

無(wú)獨(dú)有偶，3月11日，龍華一棟7層的法拍私宅，也是從365.5萬(wàn)一路拍到以1006.3萬(wàn)成交，溢價(jià)率達(dá)到175.3%；據(jù)核算，該私宅的放租收益至少能到3萬(wàn)一個(gè)月。

這投資房產(chǎn)的“新”賽道，又讓投資客淘到了？

法拍“農(nóng)民房”超千萬(wàn)成交并非個(gè)例

但市場(chǎng)分化嚴(yán)重

對(duì)于西鄉(xiāng)那棟私宅如此驚人的高溢價(jià)成交，淘房君特意詢問(wèn)了相關(guān)中介，基本分為兩個(gè)觀點(diǎn)：

有人認(rèn)為，單從價(jià)格來(lái)說(shuō)，買家可能“拍上頭”了；漁業(yè)新村前段時(shí)間有套65平的復(fù)式三房，才賣78萬(wàn)，折算單價(jià)1.2萬(wàn)/平。

“實(shí)際上在深圳收租，‘農(nóng)民房’性價(jià)比最高”，中介吳先生認(rèn)為，“更何況，漁業(yè)新村離地鐵這么近、生活成本也不高，可太好租出去了。”

此外，淘房君在京東、阿里兩大法拍平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，同類型的私宅拍出千萬(wàn)的高價(jià)，其實(shí)很常見(jiàn)。

2021年，龍崗布吉一棟9層高的“農(nóng)民房”，10個(gè)人拍出了3000萬(wàn)的“天價(jià)”，也是兩個(gè)法拍平臺(tái)上，深圳私宅拍出的最高價(jià)。

去年9月，寶安松崗一棟6層的“農(nóng)民房”，40個(gè)買家從600萬(wàn)拍到了1610萬(wàn)，溢價(jià)千萬(wàn)成交。

不過(guò)，私宅拍賣市場(chǎng)的分化比普通商品房更甚，流拍率極高。

那些位置偏遠(yuǎn)、人氣不旺的區(qū)域，自建私宅打骨折都拍不出去；

而那些能拍出高溢價(jià)的，要不就是交通好、離地鐵站很近，要不就是靠近工業(yè)區(qū)、大工廠等、人口密集，核心都是要方便收租。

“農(nóng)民房”收益率很誘人

但進(jìn)場(chǎng)需謹(jǐn)慎

由于價(jià)格本身就不高，此類私宅的租金回報(bào)率比目前市面上的正規(guī)住宅高出一倍。

像一開始提到的龍華那棟總價(jià)拍出千萬(wàn)的“農(nóng)民房”，可供出租的房源有15套，包括：

1樓建面約121㎡的大商鋪、可租約1萬(wàn)/月；

5套單間、平均可租約900元/月/套，共計(jì)4500/月；

4套一房一廳、平均可租約1500/月/套，共計(jì)6000/月；

4套兩房一廳、平均可租約2000/月/套，共計(jì)8000/月；

1套三房一廳、可租約2500/月/套。

核算下來(lái)，整棟樓一個(gè)月大約可收租3.1萬(wàn)/月，年收益37.2萬(wàn)。

而深圳常規(guī)商品房租金市場(chǎng)上，市價(jià)過(guò)千萬(wàn)的住宅，一個(gè)月租金大都不到1.5萬(wàn)，租售比慘遭“倍殺”。

當(dāng)然，也有人會(huì)問(wèn)，為什么有這么多資金，不去投資深圳的公寓？畢竟現(xiàn)在深圳不少公寓的租售比也能達(dá)到3%，房子還相對(duì)新一些。

淘房君的獨(dú)家渠道了解到，真正有“閑錢”拍下這類私宅，極大概率是在深圳有1棟甚至是幾棟房的實(shí)力買家或者家族，有著豐富的私宅交易/收租經(jīng)驗(yàn)、人脈資源，才敢一次性拿出大幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)投入進(jìn)去。

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，買下整棟“農(nóng)民房”基本上不會(huì)受制于人，比起公寓更好沿用自己過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)集中統(tǒng)一管理、收租。

同時(shí)，這類私宅屬于“綠本”，涉及到是否有租約、租約如何處理，能否順利交付、過(guò)戶，以及后期重新裝潢如何配置等一些列問(wèn)題；對(duì)于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的買家來(lái)說(shuō)，是很大的考驗(yàn)。

因此，淘房君重點(diǎn)提醒，如果是“小白”買家想要涉足該領(lǐng)域，一定要保留所有拍賣公告、裁定文書等能證明自身通過(guò)司法公開、合法程序取得權(quán)利的“證據(jù)”，以防出現(xiàn)“人財(cái)兩空”。