作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

今年的土拍市場，還未開拍，就已經(jīng)是王炸，而且還是精準(zhǔn)王炸牌——核心區(qū)托舉、非核心區(qū)出清。

市場的劇本，提前寫好，房企的搶地大戰(zhàn)，大概率要炸出一輪新地王，也順便要炸出更多的豪宅。

一盤精準(zhǔn)棋

昨天（3月18日）深圳吹響了2026年的土拍開場哨——深圳2026年首批居住用地推介。

從這次用地推介的宗地特點(diǎn)上，可以看到深圳推地徹底摒棄了“全面撒網(wǎng)”的老路子，展示了6宗區(qū)位優(yōu)越、條件成熟的二類住宅用地。

這是非常精準(zhǔn)的滴灌，而不是撒胡椒面。

6宗宅地清一色布局核心板塊，南山2宗、寶安1宗、龍華2宗、龍崗1宗。

這6宗用地都各有殺手锏，總結(jié)起來就是“核心區(qū)拼稀缺，非核心區(qū)拼配套”。

前海桂灣04-01-01地塊堪稱“絕版王炸”，作為前海目前最后一塊可開發(fā)的純住宅用地，享受的是五區(qū)疊加政策紅利，緊鄰騰訊企鵝島，配套高端到天花板；

寶安中心區(qū)DY-02-01地塊是本次“面積擔(dān)當(dāng)”，3.74公頃的體量坐擁前海灣全景視野，雙面瞰海，地塊平整，如果拿下很快可以開工；

南山高新技術(shù)區(qū)36-20地塊學(xué)區(qū)+地段雙buff，科創(chuàng)中軸核心+南外高新名校加持，背靠科技園產(chǎn)業(yè)群，高端改善屬性算是拉滿了。

至于龍華、龍崗的地塊走的是實(shí)用主義路線。

龍華民治LG102-09&12地塊緊鄰深圳北站，產(chǎn)城融合配套成熟，已經(jīng)有很多的新房林立；

龍華大浪西南地區(qū)01-05地塊背靠陽臺山森林公園，地段上不算特別核心，但山腳下適合打造低密度屬性的產(chǎn)品，一路之隔是即將入市的卓越朗奕府；

龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊16.97公頃算是龍崗核心這些年的“巨無霸”，有大運(yùn)中心頂級公配。

這些宗地周邊已經(jīng)經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，就看房企們怎么操刀了。

這些宗地核心區(qū)與非核心區(qū)的分水嶺也非常明顯。

比如前海桂灣04-01-01地塊，附近是已經(jīng)售罄的深業(yè)云海灣、天健悅灣府、天健悅桂灣以及待入市的招商海晏府，前三者是已經(jīng)確定的價格，分別是均價約9.13萬/平、9.58萬/平，10.26萬/平，就看招商海晏府的定價，是否會進(jìn)一步拔高前海桂灣的價格錨點(diǎn)。

比如寶中的DY-02-01地塊緊鄰保利瑧譽(yù)府、中鐵閱臻府、觀潮府，前兩者備案價約9.99萬/平、9.48萬/平，觀潮府已經(jīng)在誠意登記中，雖然定價未公布，但定價了也就決定了一旁地塊的價格，讓寶中片區(qū)的高端住宅屬性更突出。

再比如南山高新技術(shù)區(qū)36-20地塊，步行約930米是激活過片區(qū)的翰熙典居，備案均價約11.24萬/平，已經(jīng)累計去化約74.25萬/平，也都拋下了價格的錨。

地塊約3.5公里是深圳科技園板塊的超級項目華潤城。曾經(jīng)一度市場認(rèn)為華潤城潤璽一期、二期售罄后，科技園板塊的新房就絕唱了。

結(jié)果，現(xiàn)在有了翰熙典居及舊改后續(xù)，如今再次拿出凈地供應(yīng)，屆時出讓，市場一定會再度沸騰。

但這幾個區(qū)域之外的核心地塊，需要面臨的是內(nèi)卷壓力。

龍華民治LG102-09&12地塊南側(cè)的新房還有不少庫存，若新地塊的入市會讓梅林關(guān)片區(qū)的供應(yīng)增加，開發(fā)商只能更拼；

龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊鄰近中海大運(yùn)玖章，后者去化率最高87%，新地塊的規(guī)模優(yōu)勢會讓東部改善市場的競爭更加刺激。

所以，眼下的宗地預(yù)備供應(yīng)是精準(zhǔn)托舉核心區(qū)，讓市場可以走結(jié)構(gòu)性回暖的行情。

價格錨點(diǎn)繼續(xù)上移

而更值得關(guān)注的是，這只是開胃菜，后續(xù)福田、前海、南山等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊還會陸續(xù)供應(yīng)。

所以，意圖很明確——把好鋼用在刀刃上，用核心地塊的熱度激活市場信心，而非遍地開花式的盲目供應(yīng)。

這是深圳下的一盤精準(zhǔn)的棋，對市場和日后樓市的格局有著根本性的影響。

一如曾經(jīng)深圳的住房計劃，解決的是量和保障性住房的問題，才有了如今個別區(qū)短時間內(nèi)新房成片的如雨后春筍般冒起來，比如光明鳳凰城、科學(xué)公園、龍華梅林關(guān)、龍崗新生、坪山中心、沙湖板塊，并一直持續(xù)地影響著整個深圳樓市的格局。

現(xiàn)在核心凈地供應(yīng)，而且不是簡單的核心地段，而是過去市場未曾想的超地段，要解決的是質(zhì)，全力提質(zhì)。

昨天（3月18日）深圳2026年建設(shè)用地供應(yīng)計劃出爐。

核心有三點(diǎn)——

1、用地供應(yīng)精準(zhǔn)配置民生改善與產(chǎn)業(yè)升級有地可用

計劃供應(yīng)90公頃，其中商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃，核心目標(biāo)是推動“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級。

2、土地整備靠前服務(wù)為項目落地與民生補(bǔ)缺清障鋪路

全年計劃完成整備700公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地210公頃，公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地440公頃，居住潛力用地50公頃，主要是保障先進(jìn)制造業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項目落地，補(bǔ)教育、醫(yī)療、交通公共配套的短板以及優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

3、土地儲備長短結(jié)合為城市發(fā)展與持續(xù)受益蓄勢賦能

明確全市年度新收儲入庫規(guī)模不低于1050公頃，建立2026年—2028年三年滾動更新項目庫，包含1920個項目、總面積6031公頃，就是收儲提質(zhì)，為長遠(yuǎn)的用地做保障。

可以看到，整個計劃都圍繞兩個詞，一個是“精”，另一個是“提升”。

然后就是今年計劃實(shí)施770個項目、總面積2072公頃。

其中公服類項目占61%，重點(diǎn)用于新建、改擴(kuò)建學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)中心、城市公園等設(shè)施；

產(chǎn)業(yè)類項目占23%，將重點(diǎn)保障各類企業(yè)落地發(fā)展，助力創(chuàng)造更多穩(wěn)定就業(yè)崗位；

居住類用地273公頃，重點(diǎn)用于保障性住房、商品住房建設(shè)。

也就是今年是公共類配套落地加速的一年，保障房、商品房這些落地的占比只有16%，占比不高，但完成商品住房用地55公頃就需要高度依賴這些核心用地的出讓。

而這些地塊，拍出地王，是非常有可能的。

比如寶安的北街坊地塊，位于去年總價地王南街坊即觀潮府的隔壁，華潤、招商聯(lián)手以86.4億元的總價，拍出深圳的總價地王，樓面價約84180元/㎡；

比如前海桂灣04-01-01地塊，北側(cè)就是待入市的招商海晏府項目，是去年7月招商拍下的樓面單價地王；

再比如龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊的附近是中海大運(yùn)玖章，地塊是中海曾經(jīng)擊敗其他7家實(shí)力房企，拼殺240多輪以溢價70.4%拿下，綜合樓面價高達(dá)2.96萬/㎡。

所以，這6宗核心地塊扎堆出讓，是有可能把深圳樓市的分化推上一個新的高度的。

當(dāng)前海、南山、寶中的核心地塊吸引房企熱搶的情況下，是大概率會誕生新的地王，在“住有優(yōu)居”升級的背景下，從而進(jìn)一步拉高深圳豪宅的天花板。

去年開盤的深圳灣澐璽就以均價約168800元/㎡開盤，成為深圳第二貴的新房，也是2024年12月華潤及中海聯(lián)手拍下的百億級地塊，折合樓面地價70387.83元/㎡。

雖然不是地王也是深圳土拍歷史上百億級地塊排名前幾的地塊，但拍下之初也已經(jīng)是深圳土拍歷史上總價排名前三的地塊。

再比如去年開盤的中海大運(yùn)玖章，備案均價約6.28萬/㎡，賣出了龍崗大運(yùn)核心新房價的天花板。

所以，現(xiàn)在背景下的熱門地塊，入市后很大概率會形成新房價的天花板效應(yīng)——核心區(qū)的土地越搶越貴，新房價越賣越貴。

對深圳樓市的整體影響是分化加劇，價格錨點(diǎn)繼續(xù)上移。

當(dāng)然，這是建立在房企們拿地后產(chǎn)品力表現(xiàn)上的，更講究“產(chǎn)品力定身價”，要擁有匹配地段的戶型，高端配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能站穩(wěn)腳跟，不能再靠地段躺平，只賣地段的價值。

所以，核心區(qū)的熱度，若被帶動了，剛需、改善的市場就會跟進(jìn)。

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