作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

今年的土拍市場，還未開拍，就已經是王炸，而且還是精準王炸牌——核心區托舉、非核心區出清。

市場的劇本，提前寫好，房企的搶地大戰，大概率要炸出一輪新地王，也順便要炸出更多的豪宅。

一盤精準棋

昨天（3月18日）深圳吹響了2026年的土拍開場哨——深圳2026年首批居住用地推介。

從這次用地推介的宗地特點上，可以看到深圳推地徹底摒棄了“全面撒網”的老路子，展示了6宗區位優越、條件成熟的二類住宅用地。

這是非常精準的滴灌，而不是撒胡椒面。

6宗宅地清一色布局核心板塊，南山2宗、寶安1宗、龍華2宗、龍崗1宗。

這6宗用地都各有殺手锏，總結起來就是“核心區拼稀缺，非核心區拼配套”。

前海桂灣04-01-01地塊堪稱“絕版王炸”，作為前海目前最后一塊可開發的純住宅用地，享受的是五區疊加政策紅利，緊鄰騰訊企鵝島，配套高端到天花板；

寶安中心區DY-02-01地塊是本次“面積擔當”，3.74公頃的體量坐擁前海灣全景視野，雙面瞰海，地塊平整，如果拿下很快可以開工；

南山高新技術區36-20地塊學區+地段雙buff，科創中軸核心+南外高新名校加持，背靠科技園產業群，高端改善屬性算是拉滿了。

至于龍華、龍崗的地塊走的是實用主義路線。

龍華民治LG102-09&12地塊緊鄰深圳北站，產城融合配套成熟，已經有很多的新房林立；

龍華大浪西南地區01-05地塊背靠陽臺山森林公園，地段上不算特別核心，但山腳下適合打造低密度屬性的產品，一路之隔是即將入市的卓越朗奕府；

龍崗大運樞紐站及其周邊地區DY01地塊16.97公頃算是龍崗核心這些年的“巨無霸”，有大運中心頂級公配。

這些宗地周邊已經經過市場的檢驗，就看房企們怎么操刀了。

這些宗地核心區與非核心區的分水嶺也非常明顯。

比如前海桂灣04-01-01地塊，附近是已經售罄的深業云海灣、天健悅灣府、天健悅桂灣以及待入市的招商海晏府，前三者是已經確定的價格，分別是均價約9.13萬/平、9.58萬/平，10.26萬/平，就看招商海晏府的定價，是否會進一步拔高前海桂灣的價格錨點。

比如寶中的DY-02-01地塊緊鄰保利瑧譽府、中鐵閱臻府、觀潮府，前兩者備案價約9.99萬/平、9.48萬/平，觀潮府已經在誠意登記中，雖然定價未公布，但定價了也就決定了一旁地塊的價格，讓寶中片區的高端住宅屬性更突出。

再比如南山高新技術區36-20地塊，步行約930米是激活過片區的翰熙典居，備案均價約11.24萬/平，已經累計去化約74.25萬/平，也都拋下了價格的錨。

地塊約3.5公里是深圳科技園板塊的超級項目華潤城。曾經一度市場認為華潤城潤璽一期、二期售罄后，科技園板塊的新房就絕唱了。

結果，現在有了翰熙典居及舊改后續，如今再次拿出凈地供應，屆時出讓，市場一定會再度沸騰。

但這幾個區域之外的核心地塊，需要面臨的是內卷壓力。

龍華民治LG102-09&12地塊南側的新房還有不少庫存，若新地塊的入市會讓梅林關片區的供應增加，開發商只能更拼；

龍崗大運樞紐站及其周邊地區DY01地塊鄰近中海大運玖章，后者去化率最高87%，新地塊的規模優勢會讓東部改善市場的競爭更加刺激。

所以，眼下的宗地預備供應是精準托舉核心區，讓市場可以走結構性回暖的行情。

價格錨點繼續上移

而更值得關注的是，這只是開胃菜，后續福田、前海、南山等核心區域的優質地塊還會陸續供應。

所以，意圖很明確——把好鋼用在刀刃上，用核心地塊的熱度激活市場信心，而非遍地開花式的盲目供應。

這是深圳下的一盤精準的棋，對市場和日后樓市的格局有著根本性的影響。

一如曾經深圳的住房計劃，解決的是量和保障性住房的問題，才有了如今個別區短時間內新房成片的如雨后春筍般冒起來，比如光明鳳凰城、科學公園、龍華梅林關、龍崗新生、坪山中心、沙湖板塊，并一直持續地影響著整個深圳樓市的格局。

現在核心凈地供應，而且不是簡單的核心地段，而是過去市場未曾想的超地段，要解決的是質，全力提質。

昨天（3月18日）深圳2026年建設用地供應計劃出爐。

核心有三點——

1、用地供應精準配置民生改善與產業升級有地可用

計劃供應90公頃，其中商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃，核心目標是推動“住有所居”向“住有優居”升級。

2、土地整備靠前服務為項目落地與民生補缺清障鋪路

全年計劃完成整備700公頃，其中產業用地210公頃，公共服務和城市基礎設施用地440公頃，居住潛力用地50公頃，主要是保障先進制造業等重大產業項目落地，補教育、醫療、交通公共配套的短板以及優化住房供應結構。

3、土地儲備長短結合為城市發展與持續受益蓄勢賦能

明確全市年度新收儲入庫規模不低于1050公頃，建立2026年—2028年三年滾動更新項目庫，包含1920個項目、總面積6031公頃，就是收儲提質，為長遠的用地做保障。

可以看到，整個計劃都圍繞兩個詞，一個是“精”，另一個是“提升”。

然后就是今年計劃實施770個項目、總面積2072公頃。

其中公服類項目占61%，重點用于新建、改擴建學校、醫院、社區服務中心、城市公園等設施；

產業類項目占23%，將重點保障各類企業落地發展，助力創造更多穩定就業崗位；

居住類用地273公頃，重點用于保障性住房、商品住房建設。

也就是今年是公共類配套落地加速的一年，保障房、商品房這些落地的占比只有16%，占比不高，但完成商品住房用地55公頃就需要高度依賴這些核心用地的出讓。

而這些地塊，拍出地王，是非常有可能的。

比如寶安的北街坊地塊，位于去年總價地王南街坊即觀潮府的隔壁，華潤、招商聯手以86.4億元的總價，拍出深圳的總價地王，樓面價約84180元/㎡；

比如前海桂灣04-01-01地塊，北側就是待入市的招商海晏府項目，是去年7月招商拍下的樓面單價地王；

再比如龍崗大運樞紐站及其周邊地區DY01地塊的附近是中海大運玖章，地塊是中海曾經擊敗其他7家實力房企，拼殺240多輪以溢價70.4%拿下，綜合樓面價高達2.96萬/㎡。

所以，這6宗核心地塊扎堆出讓，是有可能把深圳樓市的分化推上一個新的高度的。

當前海、南山、寶中的核心地塊吸引房企熱搶的情況下，是大概率會誕生新的地王，在“住有優居”升級的背景下，從而進一步拉高深圳豪宅的天花板。

去年開盤的深圳灣澐璽就以均價約168800元/㎡開盤，成為深圳第二貴的新房，也是2024年12月華潤及中海聯手拍下的百億級地塊，折合樓面地價70387.83元/㎡。

雖然不是地王也是深圳土拍歷史上百億級地塊排名前幾的地塊，但拍下之初也已經是深圳土拍歷史上總價排名前三的地塊。

再比如去年開盤的中海大運玖章，備案均價約6.28萬/㎡，賣出了龍崗大運核心新房價的天花板。

所以，現在背景下的熱門地塊，入市后很大概率會形成新房價的天花板效應——核心區的土地越搶越貴，新房價越賣越貴。

對深圳樓市的整體影響是分化加劇，價格錨點繼續上移。

當然，這是建立在房企們拿地后產品力表現上的，更講究“產品力定身價”，要擁有匹配地段的戶型，高端配套、優質服務才能站穩腳跟，不能再靠地段躺平，只賣地段的價值。

所以，核心區的熱度，若被帶動了，剛需、改善的市場就會跟進。

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作者觀點，不代表格隆匯立場