2025 年至 2026 年初，南京主城區(qū)住宅市場(chǎng)完成了從 “剛需主導(dǎo)” 向 “改善引領(lǐng)” 的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)呈現(xiàn)出量縮價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的核心特征，各面積段供求匹配度、去化效率差異顯著，主城區(qū)與外圍區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)更是涇渭分明。本報(bào)告基于克而瑞核心數(shù)據(jù)，從成交趨勢(shì)、客戶需求、驅(qū)動(dòng)因素及未來(lái)展望等維度，剖析南京住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化邏輯。

住宅成交面積段變化趨勢(shì)

（一）總體成交趨勢(shì)：量縮價(jià)穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性回暖

2025 年南京商品住宅全年累計(jì)成交面積 256.73萬(wàn)平方米，同比下降 27.11%，市場(chǎng)整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)，購(gòu)房信心尚未完全恢復(fù)、供應(yīng)節(jié)奏放緩及剛需需求外溢等多重壓力形成疊加效應(yīng)。從月度走勢(shì)看，市場(chǎng)呈現(xiàn) “前高后低、年末翹尾” 特征。

2026 年初市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善跡象，1-2 月合計(jì)成交 21.78 萬(wàn)平方米（1 月 14.43 萬(wàn)平方米、2 月 7.34萬(wàn)平方米），雖同比仍處下降通道，但環(huán)比波動(dòng)釋放出階段性企穩(wěn)信號(hào)。其中 2 月供應(yīng)面積達(dá) 11.83萬(wàn)平方米，環(huán)比激增 125.76%，但成交端響應(yīng)謹(jǐn)慎，反映出需求端恢復(fù)仍需時(shí)間。

價(jià)格層面，市場(chǎng)體系保持相對(duì)穩(wěn)定，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具備較強(qiáng)價(jià)格支撐，未陷入深度價(jià)格戰(zhàn)。2025 年新房成交均價(jià) 31246 元 / 平方米，全年波動(dòng)幅度有限；2026 年 1 月均價(jià)短暫下探至24941 元 / 平方米，2 月回升至 28447 元 / 平方米，價(jià)格韌性凸顯。

（二）面積段分布變化：小戶型萎縮，改善型崛起

南京主城區(qū)住宅市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻的 “脫剛化” 轉(zhuǎn)型，各面積段成交格局發(fā)生根本性重構(gòu)，90平方米以下小戶型供應(yīng)斷檔，120 平方米以上改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)絕對(duì)主流，高端大戶型在核心區(qū)域表現(xiàn)亮眼。

小戶型（90 平方米以下）：供應(yīng)斷檔，需求外溢

該面積段成交占比呈持續(xù)下降的長(zhǎng)期趨勢(shì)，從 2025 年的17% 降至 2025-2026 年初的約 5%。這一現(xiàn)象并非短期市場(chǎng)波動(dòng)，而是開發(fā)商主動(dòng)減少小戶型供應(yīng)的戰(zhàn)略選擇，南京多個(gè)樓盤明確停做小戶型，河西、江心洲等核心板塊起步戶型不低于 110㎡，橋北等傳統(tǒng)剛需板塊新盤起步面積也提升至 100㎡，直接推高了剛需購(gòu)房的總價(jià)門檻。

剛改主力（90-120 平方米）：份額穩(wěn)固，內(nèi)部遷移

該面積段長(zhǎng)期為市場(chǎng)傳統(tǒng)主力，2025年占比約 36%，但 2026 年 1-3 月數(shù)據(jù)顯示其占比提升至49%。更核心的變化是板塊內(nèi)部的需求遷移，100-120㎡成交表現(xiàn)顯著優(yōu)于90-100㎡，反映出 “剛改” 需求正向更大面積、更高品質(zhì)升級(jí)，燕子磯等剛改板塊的客戶多來(lái)自鼓樓、玄武地鐵沿線首置首改群體，推動(dòng) 90-120㎡三房成為該板塊新主流。

改善型（120-160 平方米）：成交占比持續(xù)上升，成市場(chǎng)主流

該面積段市場(chǎng)份額相對(duì)穩(wěn)固，成交占比穩(wěn)定在 35% 左右，與90-120㎡同為市場(chǎng)核心主力，2026 年1-3月：120-144㎡成交 918套，占比高達(dá)34%，較2025年占比提升6個(gè)百分比。

高端大戶型（160 平方米以上）：核心區(qū)域表現(xiàn)亮眼

雖在整體市場(chǎng)中占比不高，但在核心稀缺板塊表現(xiàn)突出，2026 年 1-3 月160㎡以上成交328套，成交均價(jià)40153元/㎡。遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平，凸顯其強(qiáng)資產(chǎn)屬性與稀缺價(jià)值，此類產(chǎn)品高度集中于建鄴河西、鼓樓濱江、玄武湖周邊等核心地段。

（三）主城區(qū)與外圍區(qū)域分化加劇

南京住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性差異不僅體現(xiàn)在面積段，更在區(qū)域間形成鮮明的 “二元格局”，主城區(qū)核心板塊與外圍板塊的供求、去化、產(chǎn)品定位呈現(xiàn)顯著分化。

1. 主城區(qū)核心板塊（建鄴、鼓樓、玄武、秦淮）：高端化主導(dǎo)，去化效率高

因土地稀缺、配套成熟、規(guī)劃能級(jí)高，成交以 120㎡以上改善及豪宅產(chǎn)品為主，價(jià)格保持堅(jiān)挺，去化周期顯著優(yōu)于小戶型。

2、外圍區(qū)域（六合、溧水、江寧祿口、橋林）：庫(kù)存高壓，需求不足

該區(qū)域新房供應(yīng)多集中于 70-110㎡小戶型，但因配套滯后、通勤成本高，難以吸引剛需客群，面臨庫(kù)存高壓與需求不足的雙重困境。目前開發(fā)商在剛需板塊轉(zhuǎn)向 “卷品質(zhì)” 而非 “卷價(jià)格”，試圖通過(guò)會(huì)所、泛會(huì)所、屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等配置提升產(chǎn)品吸引力，如江寧東山金茂曉棠以 200 萬(wàn)總價(jià) + 央企品質(zhì)實(shí)現(xiàn)熱銷，但此類熱銷案例難以扭轉(zhuǎn)整體局面，外圍區(qū)域仍依賴價(jià)格優(yōu)勢(shì)去化，市場(chǎng)活躍度遠(yuǎn)低于主城，非熱門板塊土地出讓節(jié)奏也明顯放緩。

客戶需求分析

當(dāng)前南京住宅市場(chǎng)客戶群體呈現(xiàn) “三分天下、改善主導(dǎo)” 的特征，剛需客群被逐步邊緣化并向二手房市場(chǎng)外溢，改善型客戶成為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力，高凈值人群則成為豪宅市場(chǎng)的穩(wěn)定器，三類客群的需求特征、購(gòu)房偏好與市場(chǎng)處境差異顯著。

（一）客戶群體特征：三分天下，改善主導(dǎo)

剛需客群：被邊緣化的沉默大多數(shù)

剛需客群主要聚焦 90㎡以下戶型，購(gòu)房預(yù)算有限、對(duì)價(jià)格高度敏感，。新房供應(yīng)全面 “脫剛化”，主城區(qū)幾乎無(wú) 70㎡以下新品，傳統(tǒng)剛需板塊新盤總價(jià)門檻提升，遠(yuǎn)超剛需承受能力。

在此背景下，剛需客群呈現(xiàn) “兩極分化”：一部分被迫轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，成為支撐二手交易的基本盤；另一部分則持幣觀望，等待適配的優(yōu)質(zhì)剛需產(chǎn)品。少數(shù)優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目的熱銷也印證了需求的真實(shí)存在，如聯(lián)發(fā)雨花新澍推出 69㎡三房，依托第四代住宅政策提升得房率，在軟件谷實(shí)現(xiàn)熱銷，證明 “好產(chǎn)品 + 好地段 + 合理總價(jià)” 仍能激活剛需市場(chǎng)，但此類項(xiàng)目稀缺，無(wú)法扭轉(zhuǎn)小戶型供應(yīng)缺失的整體格局。

改善型客戶：市場(chǎng)絕對(duì)主力，需求持續(xù)釋放

改善型客戶是當(dāng)前南京樓市的核心驅(qū)動(dòng)力，需求集中在 120-160㎡三房、四房戶型，注重產(chǎn)品的功能性、舒適性與社區(qū)品質(zhì)，購(gòu)房動(dòng)機(jī)多元，涵蓋二胎家庭擴(kuò)容、父母同住、工作生活半徑優(yōu)化、資產(chǎn)升級(jí)等。

區(qū)域選擇上，該客群高度聚焦主城核心區(qū)，河西、大校場(chǎng)、燕子磯等板塊憑借教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等綜合配套成為首選，如燕子磯板塊 60-70% 的客戶來(lái)自鼓樓、玄武地鐵沿線，地緣改善需求強(qiáng)勁。

產(chǎn)品層面，開發(fā)商精準(zhǔn)捕捉改善痛點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)：第四代住宅強(qiáng)調(diào)空中庭院、垂直綠化；低密洋房提供私密性與圈層感；智能化系統(tǒng)提升居住便利性；均精準(zhǔn)匹配改善客群對(duì) “好房子” 的定義。

高凈值人群：豪宅市場(chǎng)穩(wěn)定器

高凈值客戶偏好 160㎡以上豪宅，尤其 200㎡以上大平層或疊墅，注重地段稀缺性、品牌溢價(jià)、物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)保值功能，其購(gòu)房決策受短期市場(chǎng)周期影響較小，更看重資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值，河西中部、鼓樓濱江、玄武湖一線等稀缺資源板塊是其主要置業(yè)陣地。

該客群對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求極致，外立面材質(zhì)、園林設(shè)計(jì)、智能家居、私屬服務(wù)等均需達(dá)到頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）驅(qū)動(dòng)因素分析：政策、產(chǎn)品、區(qū)域三重共振

南京住宅市場(chǎng)從 “剛需主導(dǎo)” 向 “改善引領(lǐng)” 的轉(zhuǎn)型，并非單一因素驅(qū)動(dòng)，而是政策支持、產(chǎn)品力提升、區(qū)域分化三重力量的共振結(jié)果，三者相互作用，共同推動(dòng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重構(gòu)。

政策支持：降低門檻，激活置換

2025 年起南京密集出臺(tái)樓市支持政策，精準(zhǔn)激活改善型需求，打通新房與二手房的置換鏈條。“房七條” 擴(kuò)大公積金貸款額度、提供人才購(gòu)房補(bǔ)貼，直接降低購(gòu)房資金門檻；全市取消限售，商品住房取得產(chǎn)權(quán)證即可交易，提升房產(chǎn)流通性；“房票安置” 與 “以舊換新” 政策則精準(zhǔn)解決改善客戶 “賣舊買新” 的核心難題，大幅縮短交易周期。

產(chǎn)品力提升：從 “有房住” 到 “住得好”

開發(fā)商的產(chǎn)品策略發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從過(guò)去追求高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)的小戶型，轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)、體驗(yàn)、差異化的中大戶型，住宅產(chǎn)品從 “滿足居住需求” 向 “提升居住品質(zhì)” 升級(jí)。

第四代住宅成為新標(biāo)配，通過(guò)退臺(tái)、挑空、露臺(tái)等設(shè)計(jì)提升得房率與居住體驗(yàn)；低密化趨勢(shì)明顯，洋房、疊墅、小高層逐步取代傳統(tǒng)高層；社區(qū)配套全面升級(jí)，泛會(huì)所、立體會(huì)所、屋頂花園等成為標(biāo)配。

區(qū)域分化：核心稀缺 vs 外圍承壓

區(qū)域發(fā)展的先天差異與后天規(guī)劃，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)的改善化趨勢(shì)。核心區(qū)域因土地稀缺、配套成熟、規(guī)劃能級(jí)高，天然吸引改善與高端需求，河西新城、大校場(chǎng) CBD、鼓樓濱江等板塊持續(xù)導(dǎo)入高收入人群，形成 “需求 - 供應(yīng) - 價(jià)值提升” 的良性循環(huán)；而外圍區(qū)域受限于產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口導(dǎo)入緩慢，庫(kù)存去化高度依賴價(jià)格戰(zhàn)，難以形成良性循環(huán)，剛需需求難以有效激活。

同時(shí)，政府的供地策略進(jìn)一步加劇了區(qū)域分化，秉持 “主城做優(yōu)、外圍控量” 原則，減少郊區(qū)供地、增加主城核心地塊供應(yīng)，尤其重點(diǎn)推出低密度宅地，如河西中部多宗商辦用地轉(zhuǎn)為住宅，容積率普遍≤2.2。這一供地導(dǎo)向?yàn)楦纳萍昂勒a(chǎn)品開發(fā)提供了土地基礎(chǔ)，客觀上強(qiáng)化了改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

未來(lái)展望

結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)特征與驅(qū)動(dòng)因素，未來(lái)南京住宅市場(chǎng)的分化趨勢(shì)將持續(xù)深化，改善需求將成為長(zhǎng)期主導(dǎo)力量，高端市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，而剛需市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)將成為行業(yè)共識(shí)與政策焦點(diǎn)，市場(chǎng)整體將從 “規(guī)模擴(kuò)張” 邁向 “品質(zhì)深耕” 的新階段。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)知、AI報(bào)告、數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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