老鐵們，咱今天說這個事兒，老有意思了！

成都最近出了一位奇女子，小紅書江湖人稱“小圓子”，熱搜火得都飛邊子了。

這姐們兒不是一般人，去年一口氣掃了7套成都老破小，今年又麻溜兒添了1套。

8套房砸進去，生生演繹了一出反向操作的戲碼，把我等吃瓜群眾看得是一愣一愣的。

小紅書上一發，直接炸了鍋，評論區相當熱鬧——

有撇嘴說“這年頭還敢買房”的； 有說“社會有園姐，人狠話不多”的； 還有直呼“大神帶帶小弟”的…

人家小圓子算了筆賬，好家伙！怎么算怎么痛快：

8套房，總價330萬，折算下來平均每套也就40來萬，首付總共掏了110萬，剩下的220萬是貸款。

現在每個月月供1萬4，8套房子租金加起來能有2萬1，刨去月供，每月還能凈落手里7000塊錢。

這么一算，110萬的本金，年化收益干到了7.6%。

這是啥概念？

現在銀行定存有沒有2%得看運氣！

我要跟你說啥啥能讓你年化收益7%？你分分鐘都想撥妖妖靈收拾我。

可是這位奇女子偏偏就能干到7.6%的穩定現金流收益，大伙兒原地還給鼓上掌了。

連這位小圓子自己都說：“感覺在撿錢，再不撿來不及了”。

拆解一下這位成都小圓子的邏輯，其實相當簡單粗暴：

二環內、總價40萬左右、租售比5%以上；

租金能抵月供，還能賺錢，這就相當于拿銀行的錢給自己下金蛋。

而且，人家在成都本地，主唱作戰，比外地投資客更了解片區板塊規劃甚至哪些犄角旮旯性價比高。

為了淘到理想標的，人家天天抱著中介軟件刷，刷到平臺都以為她是機器人，后來直接把賬號給封了。

你講話了，這年頭兒買棵白菜還得挑三揀四呢，她倒好，買房子真跟搶白菜差不多…

關鍵她這一番操作，確實是賺到了！

而且，這股“抄底老破小”的風，可不止刮在成都；

北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、南京、長沙、鄭州…類似的劇情正在不同城市上演。

去年12月披露的一組數據顯示：

200萬以下的低總價房源已成京滬二手房市場的交易主力，該類型房源在京滬兩地交易占比分別為57.19%和48.72%。

在天津、杭州、廣州等城市，20年以上房齡的低總價老破小交易周期在過去6-12個月時間里也明顯有所收窄。

以上每座城市都有自己的“二環內”、有自己的總價心理關口和租售比心理關口。

但是，市場邏輯方面大差不差：低總價上車，以租養貸，從中套取現金流。

其實這個情況不光是各地統計數據上寫得清清楚楚；

筆者生活中也留意到，最近這半年多時間里，操著天南地北口音的鄰居們摩拳擦掌準備抄底的絕不是一戶兩戶…

就鄰居們來講，大致可以分為兩派——

一派想買市中心老破小，鎖定書包，以租養貸；

另一派買周邊15年以內低價二手房，以租養貸。

無論哪一派，大家的討論基本上都完美呼應著前面說的“低總價上車，以租養貸，從中套取現金流”市場邏輯。

咱們的讀者很多都不是近一兩年才關注樓市的。

02年招拍掛、商品房推進加速、08年4萬億從天而降、15年漲價去庫存…

哪一個您各位不是歷歷在目？

那些年，大伙兒買房，還真就是閉眼買都能賺，當時誰在乎租售比？

說句不好聽的，那個時候我要跟您強調“租售比”如何如何，你都得罵我耽誤你賺錢。

可是畢竟今時不同往日，尤其這類低總價老破?。?/p>

本金是漲是跌不知道，反正租金跑贏理財的概率很大。

也就是說，這一波大城市老破小房源迎來行情的核心邏輯在于——

資產定價開始加速向現金流收益的回歸。

尤其在當前低利率環境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優于其他理財產品，成為衡量投資價值的新標尺。

那么問題來了！為什么是現在呢？

首先，熱門城市存量房市場價格，經歷4年調整后出現了一定程度的價格低估。

具體調整情況咱們不廢話，大伙兒可以直接參考下面這張圖：

這些回撤的兩位數百分比看起來似乎有點出人意料，但你換個角度想——

那是什么？那不剛好就是被擠掉的泡沫嗎？

換言之，對于熱門一二線城市來說，擠掉的泡沫每多一層，接下來的安全墊就能夠再厚一層。

就這還只是全市二手房的全貌，如果單論產品力與信貸背書均位于存量房市場下游的老破小，那么跌幅和絕對值就更加可想而知了。

尤其是熱門的一二線城市，當市中心的老舊住宅被市場大盤壓得足夠低，它的物業缺位、產品力代差、隱形按揭門檻，也就不再是問題。

人們記住的只有三件事——

第一，我在某地某地有房了；

第二，還房貸比交房租劃算；

第三，后續跌幅已十分有限。

更簡單直白講，連續多年的調整，已經讓存量房調整出了性價比。

其次，利率中樞下移與租售比上行，注定了熱門城市存量房終有一天價格回歸。

這些年，銀行利率中樞與眾多熱門一二線城市的租售比呈現出背離走勢。

利率中樞下移，對于普通人而言意味著無風險收益率持續下行，演變到一定程度便是資產荒。

但與此同時，熱門城市中心城區老破小的掛牌價與成交價持續調整，兩者之間的可商榷余地也在同步擴大。

買入成本、信貸成本雙雙走低，但租金下行幅度并沒有老破小價格本身那么猛，因此租售比卻隨之走高。

但租售比反超十年期國債收益率甚至疊加信貸收本之后，仍舊高于無風險收益率時——

人們當然比過往更加愿意持有能夠產生持續現金流的不動產。

到了這一步，大家很可能更愿意去探討研究哪些城市、哪些片區能繼續擴大人口流入態勢。

說到底，這件事關系到現金流回報與債務端的安全可持續。

第三，一系列的城市化趨勢，幾乎同時指向熱門城市發展重點即將回歸主城區。

城市化進程已經進入較高水平、后續速度放緩已是婦孺皆知；

疊加前不久自然資源部《通知》剛剛明確今后全新的供地思路——

各大城市發展規劃重點告別“攤大餅”、回歸主城再次成為時代的使命召喚。

這份《通知》，讓遠大新和老破小分別站上了截然不同的命運轉折點！

對于遠大新來說，后續供地不足掐斷了預期參照物，后續配套落地也有可能相對放緩；

對于老破小來說，舊城改造或收儲有望在優化中心城區配套過程中，提升拆遷可行性。

尤其是后者，這玩意兒實在沒法統計。

各位老鐵如果有人近期買了一二線城市、省會城市老破小或者打算買這類城市老破小的朋友，歡迎在下方評論區留言說說你的看法。

既然把天都聊到這兒了，我大致能猜出來大伙兒咋想的——

看人掙錢有點饞，想吃肉又怕燙嘴；

別人行，我也行！

咳…人之常情！

即便是您再怎么想著7個點、5個點的租售比香，真讓您掏錢的時候，也得抖三抖。

畢竟，這世界上壓根兒就沒有什么包賺不賠的買賣；

老破小這類標的在過去很長一段時間里都是自住屬性大于投資屬性。

所以，面對這么一樣非主流投資標的翻紅，我們的確應該看透以下這兩件事——

第一，老破小的隱形持有成本不容忽略。

拿前面咱舉過的例子來說，8套房月供1萬4、租金2萬1，凈到手7000。

這個賬的確算得非常漂亮。

但你發現沒？這個模型里其實忽略了很多細節：

譬如說水電管線、制冷設備的維修維護，畢竟房齡在那擺著；

譬如說租賃過程中的空置期，換一次租客少則十天半個月、多則倆仨月沒進賬都是常事兒。

如果把這些摩擦成本都算進去，凈收益能到4%-5%已經相當不錯了。

從國際上的經驗來看，4到5個點的動態均衡似乎才是更加合理的常態。

我這么說，不是為了攔著你發這份財，只是對于合理收益區間務必要有清醒認識。

第二，流動性始終是此類房源最大問題。

老破小最大的軟肋，從來都不是租金，而是流動性。

從收租模型來看，您40萬買進，毛租金回報率能做到7個點，看著挺香。

甚至不排除躍躍欲試的人一大把一大把…

可問題是，各種不確定因素還真的不少，譬如說——

各地保障房還要不要搞？后來的房東會不會變多？

這些客觀上都有可能對理想的收益模型形成稀釋。

真到了這個時候，您合計著想要套現離場了，真的有那么容易嗎？

一方面，這類房子隨著時間的推移，房齡在漲但抵押按揭屬性會被房齡攤薄；

另一方面，有意愿或能接盤的大概率依舊會是那群對價格敏感的人，而那群人恰恰也是對市場風向看得比較透的…

上了熱搜的那個小圓子為啥能成？

我仔細想了想，她抓住了以下這么三個關鍵性因素——

其一，是卡在市場調整到歷史性節點下手。

保證了自己在取得投資的標的過程中，擁有足夠多的主動權與價格安全墊。

其二，是她主場作戰，對市場有足夠熟悉。

這在實操過程中，足以保證投資者少踩很多坑，包括但不限于價格、地段、租賃等多個環節。

其三，這位奇女子具有足夠強悍的執行力。

一天要問幾十套，系統判定“行為異常”，申訴解封后，她繼續看房，還有比這勤奮的嗎？

我們可以把以上三大關鍵性因素總結為：天時、地利、人和，少一樣都不行。

而這又何嘗不是你我倘若想要入局，值得充分汲取的經驗呢？

在筆者看來，這輪“抄底老破小”的熱潮，更像是資產荒現實下的一面鏡子。

錢沒地方去，利率一路往下掉，加之一二線城市老破小經歷了多年調整…

最后大伙兒發現，那個被嫌棄了多年的老破小，跑贏了銀行收益率。

所以，如果你正盤算著要不要進場，不能只盯著7個多點的收益率香不香。

那樣很容易錢沒掙到，先把自己帶跑偏了。

動了心的老鐵，不妨先問問自己——

我對這個城市有多熟？

我對那片區域有多少了解？

我有沒有那個耐心一天問幾十套房？

我能接受房子買手里，十年八年賣不掉嗎？

說到底，投資這事兒，從來都是認知的變現…