1㎡賣11萬？

近日，廣州市海珠區人民法院拍賣一套房產的1㎡的產權份額，竟引來17人輪番爭搶、超2萬網友在線圍觀。

經過64輪競價，最終這1㎡份額以11萬元天價落槌，單價直接碾壓珠江新城多數豪宅，網友們紛紛在線吃瓜，全網都在追問：這到底是套路博弈，還是無腦冤種？

就連粉絲群里也炸了鍋，大家追問的核心都是：“這區區1㎡的產權，到底能不能落戶、占學位？就算用完學位想脫手，真的能順利賣掉嗎？”

這兩天，這些靈魂吐槽刷爆我們各大粉絲購房群，既有小區老街坊的直白吐槽，也有身邊業主朋友的揣測，更是淘房君實地蹲點、深挖內幕的核心緣由。

業內資深人士向我們透露：

法院拍賣被執行人名下的財產份額，是依據生效法律文書進行的強制執行行為，具有司法強制力，一般無需征得其他共有權人的同意。

但是拍賣此類財產，法院會依法保障其他共有人的優先購買權。實踐中也存在無關聯的普通投資者購買的案例。

那么，這1㎡份額，為何還能拍出遠超市場價的天價呢？

01.

溢價423%！

1㎡拍出11萬天價

據悉，本次拍賣房源位于廣州市海珠區可逸名庭小區，目前二手均價39885元/平，地鐵商超學校全配齊，本該是煙火氣十足的成熟宜居小區，卻因為這1㎡成了全城焦點。

據產權登記信息顯示，這套房源是一套建面約103㎡的三房單位。

從拍賣詳情來看，這套1㎡產權份額的評估價為30112元，起拍價為21079元，但最終成交價定格在110331元，相較于起拍價，溢價率直接飆升至423%，溢價幅度堪稱離譜。

小區有老街坊更是跟淘房君吐槽：

“1㎡敢賣11萬？我家百平房子總價才300萬出頭，這價格簡直瘋了。這丁點地方連個鞋柜都擺不下，壓根沒法住人，真搞不懂誰會花這冤枉錢競拍。”

產權方面，這套房源產權由三人按份共有：陳某某占86㎡大頭，成某某持有16.7863㎡份額，僅剩的1㎡產權則歸王某所有。

此次海珠區人民法院啟動強制執行，正是拍賣王某名下這1㎡的產權份額，其余份額由陳某某和成某某持有。

那么，為何會有人愿意高價競拍這看似無法實際居住使用的1平方米產權呢？

其實不少人高價競拍這1㎡份額，核心是盯上了按份共有人的法定權利，看似不起眼的小份額，實則暗藏三大權益：

其一，可按產權比例分得房屋收益，最直觀的就是租金分紅，即便僅占1㎡，也能依法主張對應的收益分成。

其二，享有共有房產的管理表決權，像房屋修繕、使用規劃、整體處置這類關鍵事宜，小份額持有者也能參與表決，并非毫無話語權。

其三，持有法定優先購買權，若是其他共有人后續轉讓自有份額，競得者可優先接手，這也是不少人賭一把、想逐步拿下完整產權的心思。

理論上，競得人也能自行轉讓這1㎡產權份額，但現實操作起來卻處處是坑。

淘房君也問了身邊不少懂行的朋友，他紛紛坦言，這種極小產權份額就是“看上去很美”：

不僅二手市場幾乎沒有接盤俠，除非主動折價轉給其他共有權人，而且在房屋出租、維修、變賣等環節，極易引發多方矛盾糾紛，后續扯皮不斷。

實際上，這種案例并非個例。

去年12月，廣州天河法院就曾拍賣過一套82㎡房產的1/8產權份額，最終拿下該份額的并非原有產權人，而是第三方外來買家。

結合這類小眾法拍的實操痛點來看，淘房君認為：

普通購房者參與競拍一定要慎之又慎，既要認清極小產權份額行權難、糾紛多的核心問題，更要警惕資產轉手難、流動性極差的致命短板。

小編認為，這絕不建議普通投資者盲目入局，這類看似低價的份額拍賣，看似有權益保障，實則暗藏多重隱性風險，很容易陷入錢房兩空的僵局。

02.

法拍房能買嗎？

如何撿漏？

小編混跡廣州樓市這么多年，見過撿漏的、踩坑的，唯獨這場1㎡天價競拍，把樓市里的人性博弈扒得明明白白。

在淘房君看來，這早已不是簡單的法拍鬧劇，而是戳中無數買房人軟肋的兩大扎心真相：

首先是家庭產權規劃太缺位，親人之間析產、繼承、合買房，礙于情面不白紙黑字寫清份額和退出機制，留下零碎產權隱患，最后只能花錢買教訓；

其次是法拍撿漏誤區太深，總有人覺得低價就能薅羊毛，卻忘了產權清晰才是底線，這種有糾紛、不完整的產權，再便宜都是深坑。

這場鬧劇說白了，就是產權人內耗+投機客攪局的結果。

那么，廣州的法拍房可以買嗎？

其實，每一套法拍房背后都有一個心酸的故事。

法拍房的來源要么是按揭違約、民間借貸違約，要么是司法沒收、無主房產，如果碰上難纏的債務或是租賃問題，多半吃不了兜著走。

其中的拍賣標的權屬瑕疵、稅費、居留等遺留問題，最好要搞清楚才慎重入手。

對于普通人來說，買房、參拍法拍，永遠要堅持以下“三不碰原則”：來源是刑事案件的，不碰；有人在住的，不碰；當事人有非銀行借貸糾紛的，不碰。