改善型項(xiàng)目成為這次“回暖潮”中的主力軍。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

北京樓市“暖意”漸濃。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)表現(xiàn)突出，2月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅超過(guò)上海，領(lǐng)跑一線城市。

價(jià)格上漲背后，是成交熱度的持續(xù)攀升。

據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2026年1~2月，北京二手住宅網(wǎng)簽量突破2.3萬(wàn)套，較近10年1~2月平均網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出2000余套，提前奠定回暖基調(diào)。進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季3月，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步飆升，截至3月18日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)9783套，較2月整月8130套的成交量增長(zhǎng)20.33%；新房住宅網(wǎng)簽1387套，較2月整月的1217套上漲13.97%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這輪北京樓市回暖是“12·24”新政精準(zhǔn)發(fā)力、積壓需求集中釋放、市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)修復(fù)的共同結(jié)果。多位一線地產(chǎn)從業(yè)者在接受記者采訪時(shí)亦坦言，“12·24”新政不僅帶來(lái)了增量客戶，更重要的是提振了市場(chǎng)對(duì)樓市的信心。

二手房成交提速

一線市場(chǎng)的火熱實(shí)景，與宏觀數(shù)據(jù)相互印證。

近日，記者走訪了北京多個(gè)區(qū)域的品牌房地產(chǎn)中介門(mén)店，聽(tīng)到的最多詞匯是“忙”“快”和“穩(wěn)”。一名深耕北京海淀板塊的鏈家經(jīng)紀(jì)人透露：“現(xiàn)在的成交速度確實(shí)在加快，尤其是部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)小幅上漲。

“這個(gè)月門(mén)店已經(jīng)成交10套左右，比之前幾個(gè)月多了4~5套。”麥田房產(chǎn)北京海淀西南大區(qū)的房產(chǎn)顧問(wèn)邱國(guó)棟表示，成交的房源中，還有不少是去年遺留下來(lái)的房源，所以整體價(jià)格回升感知還不算特別劇烈。調(diào)價(jià)的情況雖然還是少數(shù)，但明顯的信號(hào)是不少買家的議價(jià)空間變小了。

在大興區(qū)棗園板塊，鏈家的一名經(jīng)紀(jì)人同樣感受到了市場(chǎng)的溫度。“截至目前，我們店本月已經(jīng)賣出了15~16套。店里賣得好的經(jīng)紀(jì)人，一個(gè)人就干了5~6套。”

在西城區(qū)萊戶營(yíng)，一位鏈家經(jīng)紀(jì)人則給出了更具體的數(shù)據(jù)：“‘12·24’新政落地后，我們片區(qū)有小區(qū)的房源成交價(jià)較此前已經(jīng)上漲了5%左右。”

價(jià)格端的修復(fù)同樣清晰可見(jiàn)。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)北京二手住房套均總價(jià)上漲近10萬(wàn)元，1~2月累計(jì)漲幅接近2.4%；剔除交易結(jié)構(gòu)差異影響后，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上行幅度仍接近2%。

“從市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯來(lái)看，二手房憑借高效的線上線下聯(lián)動(dòng)成為‘12·24’新政后市場(chǎng)核心支撐。”對(duì)于這些市場(chǎng)變化，58安居客研究院表示，二手房的韌性源于其更高的市場(chǎng)化程度，房源供應(yīng)充足分散，中介門(mén)店復(fù)工節(jié)奏快，能實(shí)現(xiàn)“線上熱度提升-線下成交跟進(jìn)”的良性循環(huán)。

改善型項(xiàng)目成主力

如果說(shuō)二手房市場(chǎng)是“量?jī)r(jià)齊升”的底色，新房市場(chǎng)則是“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”的注腳。

3月以來(lái)，北京不少新盤(pán)項(xiàng)目迎來(lái)了熱鬧景象。中海地產(chǎn)北京在售項(xiàng)目整體日均到訪量較1~2月增長(zhǎng)約60%，核心項(xiàng)目環(huán)比增幅超過(guò)100%，線上線下咨詢量同步增長(zhǎng)約70%。位于朝陽(yáng)的縵云ONE項(xiàng)目，到訪量環(huán)比增長(zhǎng)35%，咨詢量增幅超40%。北京龍湖觀萃項(xiàng)目的工作人員表示，3月項(xiàng)目到訪量同比增長(zhǎng)約17%，環(huán)比增長(zhǎng)27%。

到訪量的攀升迅速轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。3月以來(lái)，不少在售新房項(xiàng)目曬出喜報(bào)：

中海安瀾北京3月首周以3.26億元登頂北京住宅成交金額榜；中建壹品3月1日單日銷售額超5.4億元；保利發(fā)展主力項(xiàng)目周度成交破5億元；招商朝棠攬閱周度銷售35套；綠城曉月和風(fēng)單周進(jìn)賬7500萬(wàn)元……

改善型項(xiàng)目成為這次“回暖潮”中的主力軍。

“春節(jié)期間我們也有成交，來(lái)看房的客戶主要是自住改善型的，并非用于投資。”北京紫京宸園銷售人員向記者描述了新政后客戶心態(tài)的轉(zhuǎn)變，新政出臺(tái)后的兩三個(gè)星期，客戶量明顯增加，雖然隨后因客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，成交量未能持續(xù)暴漲，但客戶的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了深刻變化——不再單純追問(wèn)價(jià)格，而是更關(guān)注居住品質(zhì)，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)的改善等。

這一觀點(diǎn)與璞樾項(xiàng)目銷售人員的觀察互為印證。據(jù)璞樾項(xiàng)目銷售人員透露，客戶在關(guān)注價(jià)格的同時(shí)，也無(wú)一例外地高度關(guān)注居住品質(zhì)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析，短期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)將從"量的擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)"，隨著政策引導(dǎo)與供地計(jì)劃形成合力，未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品定位和品質(zhì)均有望進(jìn)一步提升。房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)"整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"特征，核心區(qū)域由于供地稀缺，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格支撐較強(qiáng)；而遠(yuǎn)郊區(qū)域若庫(kù)存高企，價(jià)格或仍有調(diào)整壓力。

“小陽(yáng)春”成色幾何？

盡管從總體數(shù)據(jù)上看，北京樓市“小陽(yáng)春”成色十足，但市場(chǎng)亦有關(guān)于分化格局的討論。

58安居客研究院表示，“12·24”新政對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)的影響呈現(xiàn)顯著分化，核心城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊因區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策適配度、配套完善度不同，線上找房熱度與線下成交套數(shù)的聯(lián)動(dòng)效果差異明顯，政策紅利主要向五環(huán)外近郊優(yōu)質(zhì)板塊集中。

克而瑞北京分析師李曄認(rèn)為，北京樓市的分化格局在2026年愈發(fā)明顯，核心區(qū)如東西城、海淀、朝陽(yáng)核心，價(jià)格韌性較強(qiáng)，預(yù)計(jì)全年上漲3%至5%。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)如亦莊、中關(guān)村、麗澤，依托穩(wěn)定的購(gòu)買力，價(jià)格預(yù)計(jì)上漲1%至3%。遠(yuǎn)郊區(qū)域如密云、懷柔、平谷，庫(kù)存高企、去化周期超20個(gè)月，價(jià)格仍面臨5%至10%的調(diào)整壓力。

李曄分析，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，市場(chǎng)溫和修復(fù)、止跌企穩(wěn)，但未現(xiàn)明顯過(guò)熱。雖然3月成交量?jī)r(jià)有所回升，但這更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，而非趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。

對(duì)于接下來(lái)的北京樓市走勢(shì)，58安居客研究院預(yù)判，隨著節(jié)后房企推盤(pán)節(jié)奏加快、中介門(mén)店全面復(fù)工，疊加政策紅利的持續(xù)釋放，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程將進(jìn)一步加快：新房市場(chǎng)將依托新增供應(yīng)落地與精準(zhǔn)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)線上熱度向線下成交的有效傳導(dǎo)，成交套數(shù)逐步回升；二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持韌性，成為市場(chǎng)穩(wěn)定的核心支撐。同時(shí)，2026年北京第一批1321個(gè)城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步完善各區(qū)域配套，為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期活力。