2026年一季度，南京樓市完成從政策底→市場底→修復啟動的關鍵過渡。伴隨公積金5年以上利率降至2.6%、不滿2年住房增值稅優化、“寧六條”等政策密集落地，市場信心穩步修復，3月新房成交面積達32.65萬㎡、環比大漲243.84%，二手房單日最高成交482套，多重核心數據印證市場企穩，為二季度平穩修復奠定堅實基礎。

一季度復盤

筑底完成，運行企穩信號逐步釋放

一季度南京新房市場呈現“先抑后揚”態勢，春節后快速走出低位區間，各項核心指標同步修復，市場筑底成效顯著。

數據來源：克而瑞

低位運行期（1-2月）：

受春節假期與政策消化期影響，市場整體平穩。1月新房成交16.63萬㎡、均價22796元/㎡；2月成交9.50萬㎡、均價23990元/㎡，環比漲幅位列全國70城第一，當月庫存攀升至626.09萬㎡，市場運行探底完成。

穩步修復期（3月）：

市場活躍度持續提升，新房成交面積達32.65萬㎡，環比大漲243.84%，成交均價升至25234元/㎡，市場運行呈現穩步向好態勢。

政策托底發力：

公積金利率、增值稅優化及“寧六條”落地，明確人才公積金貸款最高160萬元/人、以舊換新1%貸款貼息，政策環境持續優化。江寧區2000萬元人才補貼資金池，3天申請額度達1922.65萬元，政策效應逐步顯現。

一線指標修復：

二手房3月第二周成交2020套、環比上漲約18%，3月27日單日成交482套創2026年新高，市場流通性持續改善。后續 “以舊換新” 政策的持續落地，將進一步打通置換鏈條，強化一二手市場的聯動傳導，推動樓市形成更順暢的循環格局。

數據來源：克而瑞

二季度四大支撐

政策+供需+旺季三重驅動

二季度南京樓市將迎來多重利好共振，政策紅利、供需優化、傳統旺季形成合力，運行動能進一步增強。

圖：來源于克而瑞·決策專家數據分析生成

政策紅利持續釋放，精準賦能市場運行

“寧六條”覆蓋供需兩端，含“以舊換新”1%貸款貼息、青年人才房票3-15萬元補貼、人才公積金貸款提至160萬元/人等舉措。截至3月中旬，青年人才房票帶動交易額超10億元，江北新區本科、鼓樓區A類博士疊加補貼最高分別達26.2萬元、315萬元，二季度政策效應持續傳導。

以舊換新打通流通，激活置換需求

升級版以舊換新政策無房源限制、可疊加多重補貼，顯著降低置換成本。2025年江寧試點已去化庫存超6000套，置換需求進入激活通道。二季度官方“換新購”保底服務，將進一步打通流通堵點，釋放改善需求。

房源供應穩步增加，適配改善需求

一季度市場供應整體偏緊，商品住宅累計供應40.21萬㎡；二季度房企推貨意愿提升，新房入市節奏逐步加快。新增房源以改善型大戶型為主，占比顯著偏高，與當前市場成交結構高度契合，為后續成交穩步推進提供有力支撐。

傳統旺季加持，帶動需求釋放

依托“金三銀四紅五月”規律，3月市場已顯現活躍度提升信號，多個熱點項目周末單日來訪超200組，二手房單日成交創近2026年新高。二季度疊加假期節點，房企將推出營銷活動，降低購房者決策門檻，帶動需求持續釋放。

三大核心趨勢

量穩質升，改善成市場主力

二季度南京樓市結構性特征清晰，平穩運行為主旋律，改善需求主導，一二手聯動效應凸顯。

成交量穩步提升，價格整體平穩

預計二季度新房、二手房月均成交量將保持平穩運行態勢，整體呈現有序發展格局。價格層面韌性凸顯：核心板塊房價保持堅挺，遠郊區域以去庫存為核心導向，整體價格走勢平穩，無明顯波動。

改善需求主導市場，產品力成核心競爭力

一季度改善型產品為成交主力，大戶型、多居室及高總價住宅占比突出，彰顯改善需求的核心支撐作用。二季度改善需求仍將主導市場，核心板塊大戶型、低密產品更受青睞；新房中小戶型供應偏緊，剛需需求多向二手房市場轉移。

一二手聯動持續增強，流通效率提升

一季度二手房成交量持續高于新房，交易活躍度相對更高。疊加相關政策打通置換鏈條，二季度二手房成交占比仍將保持較高水平，“賣舊買新”交易占比逐步提升，一二手樓市聯動效應進一步增強。

理性看待

結構性分化仍為市場主要特征

市場修復中，區域、需求群體分化特征明顯，需理性看待走勢。

剛需運行仍需蓄力：

新房中小戶型供應相對稀缺，剛需購房門檻有所提升，入市節奏整體偏緩。剛需群體購房需求更多依賴二手房市場，新房端剛需供需錯配的格局短期難以改變。

區域分化持續凸顯：

截至2月底，建鄴、鼓樓去化周期不到20個月，價格堅挺；高淳、溧水去化周期達56.7個月，價格仍在探底，板塊差異顯著。

總結

溫和修復，邁向高質量運行

2026年二季度，南京樓市已告別深度調整期，進入溫和修復、高質量運行通道。政策托底、需求釋放、供給優化形成合力，推動市場平穩運行，成交結構向改善主導升級。未來市場將聚焦產品力與居住品質，在平穩運行中優化結構、夯實基礎，推動樓市長期健康發展。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI報告、AI任務和數據分析功能撰寫。

本期作者近期研究：

1、本文章內容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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