城市、產品

城市篇：一季度延續弱復蘇、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段

產品篇：創新落地深化，產品力錨定客戶需求

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城市篇

一季度延續弱復蘇、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段

2026年作為“十五五”開局之年，房地產政策定調從“推動止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”，政策重心轉向常態化穩市場、去庫存、優供給，為市場上行筑牢制度基礎。市場端量價企穩，結構性分化加劇，歷經近四年深度調整，2026年一季度全國房地產市場呈現“L型觸底、跌幅收窄”特征，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。

01

綜述：一季度整體延續L型觸底、跌幅收窄的弱復蘇、強分化格局，三四線率先降幅收窄

一季度，全國房地產市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現出“弱復蘇、強分化”的運行特征，整體市場逐步走出深度調整期，但復蘇動力仍顯不足。

首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格企穩跡象顯現，部分一二線城市二手房成交量已實現同比正增長。

其次，三四線“數據企穩”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復蘇，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規模相對穩定，表現為波動趨小甚至低基數效應下的量價上升。

02

新增供應：新房供應規模繼續降級，一二線環比降幅超五成制約成交表現

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。

一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，整體處于深度調整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調整后開發商推盤節奏放緩有關；上海、廣州環比降幅也超過60%，僅北京環比降幅相對溫和，為14%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市供應下滑，個別城市逆勢增長。

二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降50%、44%，仍處于調整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在30%-60%之間。

三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。

03

新房成交：規模同環比雙降三成，一線城市降幅領先而三四線成交收縮壓力率先緩解

2026年一季度市場成交端出現明顯回暖信號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區間內波動，整體呈震蕩下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環比、同比均出現較大幅度下滑，3月成交面積持續攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%，同比降幅收窄至32%。

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處于調整階段，但不同能級城市分化特征顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極信號。

一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環比降幅也超過30%，僅深圳環比降幅相對溫和，為23%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。

二線城市多數城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降24%、51%，仍處于調整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。

三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環比、同比均出現不同程度的增長，如紹興環比下降12%，同比持平；東營環比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特征同樣顯著。

04

新房房價：指數下降趨勢放緩，環比止跌城市數量創新高

2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。新房價格環比止跌城市數量增至17個，創2025年下半年以來新高。

2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環比增長不低于0.2%。

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統計局發布數據顯示，同比來看，一手房價同比指數下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區間內波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現“沖高回落-低位震蕩-趨穩回升”的走勢。

一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨后受市場調整影響，2023年下半年至2024年上半年出現明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區間內窄幅震蕩，波動幅度顯著收窄，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經過前期調整后，價格體系逐漸趨于穩定。

二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大于一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所收窄，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%

三四線城市成交均價整體呈持續回落態勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。

2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環比、同比分別下降6%、3%，價格出現小幅回調；深圳成交均價68401元/平方米，環比持平、同比上漲14%，展現出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規模下高端住宅成交占比上升帶來的成交結構性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環比變化排名來看，大多數三四線和鄭州、長沙等深度調整二線城市房價修復信號初現。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、沈陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙臺、麗水等三四線線城市房價持續承壓，同比降幅領先，市場調整壓力依然較大。

05

新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規模下降，消化周期升至26個月

從全國商品房待售面積來看，呈現出持續攀升的階段性特征，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現大幅增長的情況。

從重點44個城市新建商品住宅取證未售建筑面積來看，呈現出持續小幅下降特征，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。

分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。

二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環比大降29%。

三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。

相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產市場供需關系仍未實現根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰。

一線城市?庫存消化周期始終處于相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市?庫存消化周期處于中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市?庫存消化周期長期處于高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。

從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環比持平，同比微升7.7個月。

二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如沈陽周期高達65.5個月，環比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環比出現小幅下降，去庫存效果有所顯現，整體呈現“多數平穩、局部承壓”的態勢。

三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數城市周期超過20個月，其中昆山周期高達62.9個月，環比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大于一二線城市，且城市間差異更為懸殊。

展望

01

二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規律依然適用

綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調控將繼續發力，重點在于釋放合理住房需求、盤活存量資產、防范化解風險。

對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態。核心城市的優質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高質量發展與結構性機會將是未來主旋律。

預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續呈現收縮態勢，整體趨勢延續“控增量、優存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優供給”。在此背景下，房企普遍采取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意愿持續低迷。從數據看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現供求關系再平衡的必然過程。

核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由于市場需求相對堅挺，部分優質地塊仍能吸引開發商關注，新房供應有望保持一定規模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會帶動一部分新增高品質住房入市。 相反，多數三四線城市及部分弱二線城市，由于庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意愿幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態。

第二季度新房場成交，預計將在政策持續發力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現跌幅收窄、逐步筑底的態勢。從成交結構看，二手房市場預計將繼續領先于新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩甚至環比小幅增長。

房價是市場信心的直接反映，房價的企穩將是一個緩慢的過程，需要成交量持續回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現“止跌趨穩、分化延續”的格局，環比跌幅收窄，同比仍處下行通道。

庫存去化是當前房地產市場調整的核心任務。二季度，這一進程預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處于歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用于保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規模依然龐大，徹底去化需要時間。

庫存去化周期是衡量市場壓力的更關鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現小幅下降，但主要得益于核心城市邊際改善，并不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。

柒

產品篇

創新落地深化，產品力錨定客戶需求

2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特征，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。

成交端，四房成交占比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特征。

產品端，抬板設計規模化落地并實現多模塊創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露臺設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標桿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。

總結

1、產品成交結構

01

房型：四房占比持續增加，成為各能級城市的共同選擇

2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交占比持續提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品占比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。

可以看出，改善型需求正逐步占據新房市場的主導，購房者更加傾向于選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對于多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為復雜和多元的要求。

分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。

一線城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交占比增加1.9個百分點至35.7%。

二線城市中，四房、五房及以上戶型成交占比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。

三四線城市，三房占比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交占比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交占比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。

02

面積段：大面積產品成交占比延續上漲趨勢

從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大于110㎡的面積段產品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面積段產品占比則均未達到去年水平。

這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。

分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特征，僅結構性特征存在差異。

一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品占比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。

二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交占比下降1.6個百分點。

三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品占比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交占比較去年下降1.4個百分點。

3、三房需求格局基本定型，四房成交面積向下聚焦（略）

2.產品特征

2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型優化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模塊迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。

1、抬板設計項目規模化落地，創新維度持續拓寬（略）

02

新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段

各地建筑新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽臺半贈送、設備平臺優化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。

新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間局促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅?樾公館作為廣州新規標桿項目，98-156㎡戶型通過陽臺半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。

杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、設備平臺與管井位置優化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標桿之作。

以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能布局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、干濕分離的科學布局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商?時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設置貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡柜與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。

成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。

3、四代宅設計持續演進，露臺向實用化、人性化深度升級（略）

展望

1、二季度核心城市高端住宅迎產品創新引領潮（略）

02

緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期

二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。

比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時布置為輕休閑區，成為家人餐后小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一柜體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設置專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡柜與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽臺的家政與休閑雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。

唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。

排版：花卷