無論是1000萬~3000萬元中高端項(xiàng)目，或3000萬元以上頂豪產(chǎn)品，來訪與成交效率均提升。

呂穎雅/發(fā)自廣州

3月，廣州天河、海珠、番禺多個(gè)豪宅項(xiàng)目的周末，比往常更早進(jìn)入忙碌狀態(tài)。

“這一輪最大的變化，是成交節(jié)奏明顯加快。”包括保利玥璽灣、保利天曜、凱旋新世界、中海大境、香江1號在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人普遍反饋，客戶決策周期顯著縮短，部分客戶從到訪到成交僅需數(shù)小時(shí)。疊加馬場地塊拍賣等利好因素，觀望情緒改善，成為促成交易的重要推手。

一線體感很快在數(shù)據(jù)層面得到印證。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年一季度（截至3月15日），廣州總價(jià)1000萬元以上商品住宅成交333套，其中2000萬元以上豪宅成交114套，同比增長44%；3000萬元以上總價(jià)段成交73套，同比增長170.4%。成交總價(jià)結(jié)構(gòu)持續(xù)上移，成交量增速亦跑贏北京、上海。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，豪宅成交回暖，一方面源于“小陽春”市場氛圍逐步確立，高端產(chǎn)品率先修復(fù)并帶動(dòng)整體預(yù)期；另一方面，2025年市場基數(shù)較低，今年進(jìn)入修復(fù)周期后，豪宅市場明顯回升；同時(shí)，供應(yīng)端集中放量，也對成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了直接影響。

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豪宅市場“多點(diǎn)開花”

進(jìn)入3月，廣州豪宅市場全面回暖，無論是1000萬~3000萬元的中高端項(xiàng)目，還是3000萬元以上頂豪產(chǎn)品，來訪與成交效率均提升，“珠金琶”及新中軸板塊項(xiàng)目人氣最為集中。

在千萬級別豪宅賽道，廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，3月以來，保利天曜項(xiàng)目周均到訪約243組，較2月增長113%，累計(jì)成交57組。其中，超過四成客戶在2～3天內(nèi)完成購房決策，約三成客戶的購買動(dòng)因與馬場地塊拍賣等利好因素直接相關(guān)。保利天奕則在3月累計(jì)接待超過650組客戶，成交額突破5億元，并創(chuàng)下單日成交10套、單周成交20套的新紀(jì)錄。

中海大境項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月項(xiàng)目來訪轉(zhuǎn)成交的轉(zhuǎn)化率較去年提升約兩倍，最短有客戶在到訪2小時(shí)內(nèi)即完成成交；近七成客戶實(shí)現(xiàn)“當(dāng)月來訪、當(dāng)月成交”，此前跟進(jìn)周期較長的客戶亦在本輪集中入市。

在3000萬元以上的頂豪產(chǎn)品中，保利玥璽灣成為代表性項(xiàng)目之一，其610平方米大戶型加推即實(shí)現(xiàn)約20億元成交額，最高單價(jià)達(dá)到28萬元/平方米，一季度累計(jì)成交規(guī)模約60億元，持續(xù)刷新廣州頂級住宅成交紀(jì)錄。

凱旋新世界項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基于對珠江新城新一輪價(jià)值上升的預(yù)期，以及近兩年價(jià)格回調(diào)帶來的“門檻下移”，3月以來項(xiàng)目來訪量同比增長超過50%，舊客回訪占比接近四成。部分此前長期觀望的客戶，決策周期明顯縮短，亦有客戶首次到訪后一周內(nèi)即完成認(rèn)購。

此外，星河灣半島5號出現(xiàn)三位金融從業(yè)者一次性購入4套江景頂豪，總價(jià)超過7億元，單套總價(jià)均過億元，最貴的總價(jià)超2億元；金茂越秀·璞樾亦錄得單套6000萬元以上成交。高總價(jià)個(gè)案的集中出現(xiàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場預(yù)期。

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廣州為何跑贏京滬？

從全國范圍看，廣州本輪豪宅市場表現(xiàn)尤為突出。

一名TOP10房企豪宅操盤手分析，這一輪“跑贏”，首先來自供給端節(jié)奏的變化。過去幾個(gè)月廣州高端項(xiàng)目集中入市，為市場提供了更多可選標(biāo)的，直接放大了成交規(guī)模。

根據(jù)克而瑞深度咨詢|普睿廣佛監(jiān)測，3月下旬以來廣州取證節(jié)奏明顯提速，全月約有30個(gè)熱門項(xiàng)目加推，其中“保利系”豪宅、越秀觀樾系列等高端新品集中入市，形成階段性供應(yīng)高峰。

以保利玥璽灣為例，項(xiàng)目自2025年11月開盤以來累計(jì)取證486套，已網(wǎng)簽377套，月均去化約75套；成交均價(jià)持續(xù)上行，目前網(wǎng)簽均價(jià)較開盤當(dāng)月上漲約17%。在市場筑底企穩(wěn)背景下，這樣的去化與價(jià)格表現(xiàn)，在全國豪宅市場亦屬少見。

其次，價(jià)格與價(jià)值仍存在“錯(cuò)位”。上述豪宅操盤手表示，廣州核心區(qū)豪宅整體仍處相對低位，除個(gè)別頂級項(xiàng)目外，多數(shù)價(jià)格在7萬~10萬元/平方米，較其他一線城市仍有差距，因而在全國資產(chǎn)配置中具備吸引力。

此外，核心資產(chǎn)預(yù)期的強(qiáng)化亦在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)起到催化作用。黃韜表示，豪宅尤其是頂豪交易，決策周期本身較長，買家并非沖動(dòng)消費(fèi)。馬場地塊等事件對市場更多是“觸發(fā)器”，在客戶已有置換或資產(chǎn)配置意愿的前提下，疊加多重利好，完成“最后一擊”。

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誰在買？客群更廣更年輕

如果說成交放量是表象，更深層的變化在于購買人群的重構(gòu)。

首先，是本地改善型客戶、高凈值人群的集中回流。以保利天曜一位成交客戶為例，其為珠江新城金融從業(yè)者，觀望兩年后，在馬場地塊高價(jià)成交等因素影響下迅速完成置換。這類客戶前期觀望時(shí)間較長，一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，決策更為果斷。

凱旋新世界方面表示，本地實(shí)力家庭仍是主力，多在珠江新城持有多套房產(chǎn)，購房以片區(qū)內(nèi)置換或?yàn)樽优殖矠橹鳎骖櫨幼∨c資產(chǎn)配置。

中海大境方面稱，客戶以本地改善為主，包括醫(yī)生、高校教師及企業(yè)主等。其中，珠江新城客戶占比接近四成，更看重區(qū)位與中軸濕地的稀缺性；越秀區(qū)客戶約占三成，更關(guān)注社區(qū)規(guī)模與園林環(huán)境。

其次，跨城市資產(chǎn)配置需求明顯增加。保利天曜項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期客戶來源已由廣州本地?cái)U(kuò)展至深圳、東莞、佛山乃至東北地區(qū)。有深圳電商企業(yè)主在對比多個(gè)城市后選擇珠江新城核心資產(chǎn)，其核心邏輯在于“確定性優(yōu)先”。

香江1號方面則提到，項(xiàng)目近期促成一組16人的“購房團(tuán)”，成員包括深圳、香港企業(yè)家及番禺本地新貴。一位文化名家入手后，帶動(dòng)多位藝術(shù)界人士跟進(jìn)；廣深商協(xié)會成員在成交后主動(dòng)推薦，形成頂豪市場特有的“圈層擴(kuò)散”效應(yīng)。

更值得注意的是年輕化趨勢。香江1號相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“90后”甚至“00后”已開始進(jìn)入頂豪市場，主要為產(chǎn)業(yè)新貴、財(cái)富二代及青年企業(yè)家。與上一代更強(qiáng)調(diào)地段與身份象征不同，這一代買家更關(guān)注生活方式、圈層資源以及產(chǎn)品的前瞻性。

上述豪宅操盤手表示，客群年輕化與跨區(qū)域化，正在倒逼豪宅從單一“地段邏輯”轉(zhuǎn)向“生活方式與資產(chǎn)配置并重”。誰能在產(chǎn)品力與價(jià)值確定性上給出更清晰答案，誰就更容易在本輪行情中實(shí)現(xiàn)快速去化。