3月31日，中國(guó)海外發(fā)展召開(kāi)2025年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，中海集團(tuán)董事會(huì)主席顏建國(guó)表示，過(guò)去五年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了滄海桑田，并進(jìn)入了房地產(chǎn)下半場(chǎng)。我們相信，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來(lái)每年仍將是數(shù)萬(wàn)億的大市場(chǎng)。

01 . 利潤(rùn)：期內(nèi)凈利潤(rùn)134億凈利率7.99%，分銷費(fèi)用增長(zhǎng)3.7%

2025年中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1680.9億元，同比減少9.2%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入1567.7億元，同比減少10.3%，是營(yíng)收下滑的主要原因；此外，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入72億元，同比微降約1%，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。

期內(nèi)，毛利潤(rùn)260.6億元，同比下降了20.4%；毛利率從同期的17.7%下降至15.5%。凈利潤(rùn)134.3億元，同比下降24.5%，凈利率從同期9.61%下降至7.99%。

利潤(rùn)率下滑的因素包括以下幾點(diǎn)：一是結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模縮減疊加結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入同比減少10.3%。二是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益同比減少，從4.2億減少至2.7億。三是應(yīng)占合聯(lián)營(yíng)溢利有所下降，從6.5億元下降至5.2億元。四是分銷費(fèi)用有所提升，在營(yíng)收規(guī)模下滑的背景下，分銷費(fèi)用同比增長(zhǎng)了3.7%，也體現(xiàn)了市場(chǎng)疲軟下，項(xiàng)目去化壓力增加。

02 . 現(xiàn)金流：總經(jīng)營(yíng)回款下降21.5%至1856億，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入167億

期內(nèi)，中國(guó)海外發(fā)展的銷售回款為1704.9億元，同比下降23.2%；其他經(jīng)營(yíng)回款為151.2億元，同比增長(zhǎng)2.8%；總經(jīng)營(yíng)回款為1856.1億元，同比下降21.5%。總資本支出為1464.9億元，其中土地成本為1041.2億元，建安支出為423.7億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為167.3億元。截至2025年末，未付地價(jià)為122.6億元。

融資端，期內(nèi)中國(guó)海外發(fā)展境內(nèi)外融資543.8億元，其中，境外提取貸款136.4億元。境內(nèi)以行業(yè)最低利率提取各類貸款289.4億元，品種涵蓋開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸等，并成功發(fā)行五期合共118億元的低息債券，包括發(fā)行行業(yè)首筆5億元15年期中期票據(jù)。年內(nèi)，中海提早或到期償還債務(wù)675.2億元，凈償還債務(wù)131.4億元。另外，完成收購(gòu)上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)并入銀行借貸201.6億元。2025年平均融資成本進(jìn)一步降至2.8%（2024年為3.1%），處于行業(yè)最低區(qū)間。

截至2025年末，中國(guó)海外發(fā)展的銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元，較2024年末減少約205億元，其中人民幣占96.8%、港幣占2.2%、美元占0.5%、新加坡元占0.3%、英鎊占0.2%及少量其他貨幣。另銀行存款及現(xiàn)金亦包括受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款147.9億元。

03 . 資產(chǎn)負(fù)債：凈負(fù)債率維持34.2%低位，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)0.3

截至2025年末，中國(guó)海外發(fā)展銀行借貸為1729.2億元而擔(dān)保票據(jù)及公司債券為744.6億元，總借貸合共為2473.8億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為423.2億元，占總借貸的17.1%。總借貸當(dāng)中人民幣占87.7%、美元占9.9%、港幣占2.4%。定息借貸占總借貸43.3%，其余為浮息借貸。2026年上半年到期歸還銀行借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共為64.7億元。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)海外發(fā)展三條紅線指標(biāo)繼續(xù)保持在綠檔。期末，流動(dòng)資產(chǎn)凈值為3830.3億元，流動(dòng)比率為2.5倍，凈借貸比率（凈負(fù)債率）為34.2%；銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元，占總資產(chǎn)11.3%，現(xiàn)金充裕。此外，中海海外發(fā)展當(dāng)前是唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中兩家給予A-評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。

需注意的是，中國(guó)海外發(fā)展的存貨賬面價(jià)值為4910億元，較期初增長(zhǎng)了8.1%。中海的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.30，相比其他房企的存貨周轉(zhuǎn)效率較低（招商蛇口0.36、龍湖集團(tuán)0.44、華潤(rùn)置地0.53、綠城中國(guó)0.58）。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)較低，或存在資金使用效率較低，存貨減值風(fēng)險(xiǎn)加大等問(wèn)題。

整體來(lái)看，中國(guó)海外發(fā)展2025年在行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下，盈利端面臨營(yíng)收與利潤(rùn)雙降的壓力，但權(quán)益銷售行業(yè)第一、投資行業(yè)第一、財(cái)務(wù)“三條紅線”穩(wěn)居綠檔、融資成本降至行業(yè)最低區(qū)間2.8%，財(cái)務(wù)安全性與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力仍處于頭部位置。未來(lái)仍需關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括，聯(lián)營(yíng)企業(yè)中海宏洋存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)、投資物業(yè)公允價(jià)值波動(dòng)，以及存貨未來(lái)的減值壓力以及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)表現(xiàn)。

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