2026年3月27日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績報告。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場信心重塑的關(guān)鍵時期，龍湖集團(tuán)以973.1億元的營業(yè)收入交出了一份穩(wěn)健答卷。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)去年運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)到267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占集團(tuán)總營收比重提升至27.5%，核心權(quán)益后利潤接近80億元，成為龍湖抵御風(fēng)險、穿越周期的“壓艙石”。

現(xiàn)金流對于房企至關(guān)重要。2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入58億元，這已是連續(xù)第三年為正，標(biāo)志著集團(tuán)已從傳統(tǒng)的"融資驅(qū)動"模式轉(zhuǎn)向"經(jīng)營驅(qū)動"模式，實(shí)現(xiàn)了發(fā)展動力的轉(zhuǎn)變。

摩根大通罕見表示，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流仍保持正向，龍湖已幾乎確定是主要民企開發(fā)商中抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的民營企業(yè)。

這一轉(zhuǎn)變的背后，正是依賴于運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的強(qiáng)大支撐。

堅守“不逾期、不展期、不違約”

2025年對房地產(chǎn)行業(yè)而言充滿挑戰(zhàn)，在這一背景下，龍湖集團(tuán)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)營韌性和戰(zhàn)略定力。

財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.7億元。

尤為值得關(guān)注的是，龍湖集團(tuán)已安全度過償債高峰期，成為行業(yè)為數(shù)不多堅守“不逾期、不展期、不違約”底線的企業(yè)。

截至2025年末，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元。平均融資成本降至3.51%的歷史低位，平均合同借貸年期拉長至12.12年，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

在負(fù)債構(gòu)成方面，銀行融資占比接近90%，境內(nèi)貸款占比提升至83%，外幣負(fù)債余額降至約150億元，占比僅10%，供應(yīng)鏈融資基本清零，經(jīng)營性物業(yè)貸規(guī)模超過1000億元，占比達(dá)到66%。

從償債安排來看，2025年，集團(tuán)已如期或提前兌付境內(nèi)債券及境外銀團(tuán)共計約220億元債務(wù)；2026年剩余到期債務(wù)約60億元，2027年約69億元，至2029年將大幅降至約40億元，債務(wù)壓力逐年遞減。

截至2025年末，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%，凈負(fù)債率為52.2%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后現(xiàn)金短債倍數(shù)保持在1倍以上。

開發(fā)業(yè)務(wù)始終是房企的重要組成部分。根據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點(diǎn)累計回落超過50%。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，34個重點(diǎn)城市新房同盤同比價格較高點(diǎn)下跌31%，同比下滑10%。

短短四年，房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格、規(guī)模等指標(biāo)都出現(xiàn)大幅下降。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)發(fā)展已從過去大規(guī)模增量擴(kuò)張為主，轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主。

2025年，面對市場下行壓力，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額631.6億元，一二線城市銷售占比高達(dá)89%。

作為“優(yōu)供給”的著力點(diǎn)，“好房子”全鏈條推進(jìn)工作已經(jīng)起步成勢。2025年，龍湖發(fā)布了《龍湖集團(tuán)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，構(gòu)建了"好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)"的完整價值體系。

交付方面，2025年，龍湖在全國39座城市交付約7萬套房源，建筑面積592.5萬平方米，交付滿意度超過90%。

在土地投資方面，龍湖保持了極高的克制和精準(zhǔn)。全年僅在核心城市獲取了7個項目，總建筑面積約38萬平方米，新增貨值約82億元，拿地銷售比僅約5.5%。截至目前，龍湖總土儲約2200多萬平方米，未售貨值超2000億元，為未來的可持續(xù)發(fā)展提供了充足的資源保障。

2026年計劃新開9座購物中心

龍湖集團(tuán)的轉(zhuǎn)型之路并非偶然。如今的“開花結(jié)果”，源于前瞻性布局。

早在多年前，龍湖便提出了“地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)、智慧營造”五大航道協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這一戰(zhàn)略布局已結(jié)出碩果，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)正成為集團(tuán)增長的新引擎。

2025年，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入141.9億元，其中資產(chǎn)管理收入總額29.8億元，為龍湖帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流及利潤貢獻(xiàn)的同時，占全集團(tuán)整體營收、利潤的比例不斷提升。

商業(yè)投資方面，2025年，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入112.1億元，同比增長4%。全年商場總營業(yè)額超過820億元，出租率保持97%的高位，營業(yè)額、客流均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，日均客流約380萬人次，同比增長16%。

2025年全年，龍湖商業(yè)新開業(yè)購物中心13座，其中自持項目8個，輕資產(chǎn)項目5個。

具體來看，武漢濱江天街、重慶江岸天街等商場開業(yè)即成為區(qū)域消費(fèi)地標(biāo)，客流銷售穩(wěn)居高位；此外，重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部商場也在年內(nèi)完成改造，有效提升了消費(fèi)體驗(yàn)與資產(chǎn)價值。

面對消費(fèi)市場的新變化，龍湖商業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)化體驗(yàn)式消費(fèi)，提升數(shù)字化運(yùn)營水平，使商場始終保持高出租率和穩(wěn)定增長。

截至2025年末，龍湖累計開業(yè)商場總數(shù)達(dá)到99座，總建筑面約1050萬平方米，覆蓋25個重點(diǎn)城市，合作品牌超7400家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，以“一店一策”的差異化運(yùn)營思路，持續(xù)輸出獨(dú)有的創(chuàng)新消費(fèi)場景與體驗(yàn)。

此外，以物業(yè)服務(wù)、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)全年總收入為112.3億元，在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。這意味著龍湖物業(yè)在鞏固內(nèi)生增長的同時，積極拓展市場化外拓，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。

在業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績發(fā)布會上表示，預(yù)計最晚到2028年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入并同時完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，徹底完成新發(fā)展模式的“地基”建設(shè)。

對于2026年，龍湖集團(tuán)計劃新開約9座購物中心，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)同店同比5%以上增長。在利潤方面，集團(tuán)希望運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤在2026年實(shí)現(xiàn)約10%的增長，在未來盡快達(dá)到百億規(guī)模。

資產(chǎn)管理航道成為新支柱

截至2025年末，龍湖資產(chǎn)管理在管資產(chǎn)近300億元，與商業(yè)投資航道同為龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊的重要構(gòu)成。

具體來看，龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”，去年全年實(shí)現(xiàn)租金收入24.8億元，開業(yè)滿6個月的項目出租率高達(dá)95.7%，這一水平在長租公寓行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

青年租房，始終是居住領(lǐng)域的痛點(diǎn)。為此，冠寓應(yīng)運(yùn)而生，如今已經(jīng)走過了十個春秋。

作為龍湖資產(chǎn)管理航道的基本盤，從過往的1.0產(chǎn)品開始，到如今已大量鋪開的4.0產(chǎn)品，龍湖冠寓始終以青年人的居住需求、痛點(diǎn)為依據(jù)，持續(xù)推動產(chǎn)品的系統(tǒng)升級和封裝。功能豐富的公區(qū)、巨大的收納空間、舒心便捷的生活服務(wù)，讓冠寓持續(xù)為客戶帶來“安心、品質(zhì)、便捷、溫暖”的租住體驗(yàn)。

2025年，龍湖冠寓在努力提升租住品質(zhì)的同時，也持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)盤面，基于“投融建管退”的資產(chǎn)管理能力閉環(huán)，完成核心城市新項目的高品質(zhì)落地、低效資產(chǎn)的退出轉(zhuǎn)讓以及存量項目的煥新改造，持續(xù)提升行業(yè)競爭力、影響力。

在康養(yǎng)領(lǐng)域，其健康養(yǎng)老品牌——椿山萬樹聚焦以北京、重慶、成都等核心的一二線城市群，為長者提供專業(yè)、品質(zhì)、溫暖、自在的健康養(yǎng)老服務(wù)。目前，龍湖椿山萬樹頤年公寓已在北京、重慶、成都開業(yè)運(yùn)營5個項目，均獲得良好表現(xiàn)。陳序平在業(yè)績會上表示，未來3年內(nèi)將有10個椿山萬樹項目面市。

此外，龍湖資產(chǎn)管理旗下還有服務(wù)式公寓品牌——霞菲公館。目前霞菲公館已開業(yè)運(yùn)營上海虹橋店、杭州濱江店兩家標(biāo)桿門店，分別由上海虹橋英迪格酒店及杭州龍湖濱江天街假日酒店改造升級而來。

“藍(lán)海引擎”是龍湖資產(chǎn)管理旗下的產(chǎn)業(yè)辦公品牌。藍(lán)海引擎持續(xù)參與重點(diǎn)城市更新項目的建設(shè)，包括位于北京市朝陽區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園、上海閔行區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園等，均成為所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)煥新發(fā)展的樞紐。

在醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，重慶佑佑寶貝婦兒醫(yī)院是一家為社會提供差異化醫(yī)療服務(wù)的婦兒醫(yī)院，是重慶醫(yī)科大學(xué)附屬兒童醫(yī)院醫(yī)聯(lián)體醫(yī)院。成立以來，全院累計服務(wù)門診及住院超122萬人次。

活力街區(qū)品牌“歡肆”是龍湖集團(tuán)依托“Hybrid Space”理念，全新打造的城市創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，通常由品質(zhì)公寓疊加街區(qū)式商業(yè)混合而成，通過打造“居住引流-消費(fèi)閉環(huán)-價值互哺”的生態(tài)體系，精準(zhǔn)破解3萬-5萬平方米中小體量商業(yè)地塊的運(yùn)營尷尬。

如今，龍湖在活力街區(qū)“歡肆”項目上也取得了積極進(jìn)展。2025年，歡肆已在上海、杭州、合肥、成都四城成功落地。其中的代表項目，合肥及杭州項目中的街區(qū)商業(yè)及長租公寓出租率雙雙突破95%。

值得注意的是，存量資產(chǎn)的價值瓶頸，往往源于業(yè)態(tài)單一與需求錯配的雙重桎梏。于是，“混合業(yè)態(tài)”的新模式被認(rèn)為是破解困局最行之有效的方案之一。

依托龍湖集團(tuán)多年來積累的空間資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，龍湖資產(chǎn)管理已構(gòu)建支撐資產(chǎn)價值持續(xù)兌現(xiàn)的全鏈條能力，針對市面上的存量資產(chǎn)進(jìn)行前期研策定位、中期品質(zhì)建造兌現(xiàn)和后期數(shù)智化高效運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)一張藍(lán)圖下的資產(chǎn)價值提增。

“品質(zhì)公寓+活力街區(qū)”的組合僅是龍湖資產(chǎn)管理眾多解題方案中的一類，通過精準(zhǔn)投研，靈活配置長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區(qū)、健康養(yǎng)老等多業(yè)態(tài)組合，龍湖資產(chǎn)管理為每個項目定制化策略，找到項目經(jīng)營更優(yōu)解，進(jìn)一步提升運(yùn)營確定性和資產(chǎn)價值。

在此基礎(chǔ)上，自2026年3月起，龍湖資產(chǎn)管理正式開啟運(yùn)營項目煥新升級行動，覆蓋全國40余個項目，從“被動翻新”到“主動升級”，以精準(zhǔn)投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力躍升，是龍湖資產(chǎn)管理迄今規(guī)模最廣、業(yè)態(tài)覆蓋最全的一次存量資產(chǎn)系統(tǒng)性煥新。

從開發(fā)到運(yùn)營，從銷售到服務(wù)，從單一到多元，龍湖集團(tuán)的轉(zhuǎn)型不僅是一家企業(yè)的成長史，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的縮影。

而龍湖集團(tuán)的發(fā)展路徑，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。