廣東
2025年年報(bào)季，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一幅奇景。
一邊是爆雷房企紛紛宣告“扭虧為盈”。佳兆業(yè)預(yù)計(jì)歸母凈利潤超500億元，碧桂園預(yù)計(jì)盈利10-22億元，世茂、遠(yuǎn)洋、金科、旭輝皆是如此。
另一邊，曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿萬科，卻交出了巨虧885億元的答卷。虧損比2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。
同樣身處行業(yè)寒冬，為何命運(yùn)如此不同？
那些“賺翻了”的房企，并非靠賣房翻身。
秘密在于“債務(wù)重組收益”。欠債100億，談妥只還50億。省下的50億，會計(jì)上算作利潤。這不是經(jīng)營好轉(zhuǎn)，而是債權(quán)人讓利。
剔除這筆“紙面收益”，真實(shí)經(jīng)營慘不忍睹。禹洲集團(tuán)預(yù)告盈利234億，剔除重組收益后，實(shí)際凈虧112億。
所以，爆雷房企的“扭虧為盈”只是報(bào)表魔術(shù)。行業(yè)基本面并未改善。土地跌價(jià)、資產(chǎn)減值、利息費(fèi)用化——真實(shí)的經(jīng)營虧損依然觸目驚心。
債權(quán)人炸毛可以理解。但冷靜看，這正是妥協(xié)的結(jié)果。債務(wù)重組雖讓利，卻給了房企喘息空間。
萬科走了完全不同的路。
它沒有做整體債務(wù)重組。沒有債權(quán)人減免債務(wù)，也就沒有“重組收益”來美化報(bào)表。萬科的虧損是真實(shí)的：銷售腰斬，毛利率跌至8.1%，存貨跌價(jià)208億，經(jīng)營現(xiàn)金流近17年來首次為負(fù)。
為了活下去，萬科選擇了國資接管。深鐵集團(tuán)累計(jì)提供超300億低息借款，68億債券成功展期。但一年內(nèi)到期有息負(fù)債1605億，賬面現(xiàn)金僅656億。審計(jì)師給出“持續(xù)經(jīng)營重大不確定性”的意見。
就在這一片混沌中，新的變化出現(xiàn)了。
“38號文”發(fā)布以來，很多投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商重新回到了拿地市場。
這是一個(gè)至關(guān)重要的信號。
為什么重要？因?yàn)橘Y本是最聰明的。投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商敢于出手拿地，說明他們判斷：風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大量釋放，底部區(qū)間已經(jīng)出現(xiàn)。這與李嘉誠家族重返地產(chǎn)、碧桂園債務(wù)重組落地等標(biāo)志性事件形成呼應(yīng)。
要知道，過去兩三年，拿地市場幾乎冰凍。民營企業(yè)不敢拿，國企央企托底為主。現(xiàn)在，市場化力量開始回歸。這是信心修復(fù)的起點(diǎn)。
當(dāng)然，也要保持清醒。當(dāng)前拿地的主力，仍然集中在核心城市的核心地塊。開發(fā)商對三四線城市依然避之不及。這說明復(fù)蘇是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的。
另外，那些通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“紙面盈利”的房企，是否有能力參與拿地？恐怕很難。它們的現(xiàn)金流并未真正改善。而萬科這樣的巨虧企業(yè)，更無力擴(kuò)張。
所以，這個(gè)信號的意義更多在于“預(yù)期”層面——市場情緒在好轉(zhuǎn)，政策效果在顯現(xiàn)。但傳導(dǎo)到大多數(shù)房企的經(jīng)營層面，還需要時(shí)間。
爆雷房企走“債權(quán)人讓利”之路，報(bào)表好看，經(jīng)營沒變好。萬科走“國資輸血”之路，不賴賬，但虧損實(shí)打?qū)崱?/p>
兩條路，共同指向一個(gè)真相：行業(yè)遠(yuǎn)未走出寒冬。
但“38號文”之后的拿地回暖，讓我們看到了曙光。2026年的房地產(chǎn)，或許比想象中更樂觀一些。只是，樂觀不會均勻地灑向每一家房企。
紙面盈利救不了命。真實(shí)巨虧也未必判死刑。真正能活下來的，是那些能產(chǎn)生真實(shí)現(xiàn)金流、能重新拿地、能靠經(jīng)營而不是靠會計(jì)魔術(shù)贏得未來的企業(yè)。
信號已經(jīng)出現(xiàn)。但路，還得自己走。
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