“為什么我還了四年房貸，十多萬(wàn)都還進(jìn)去了，本金卻只少了三萬(wàn)塊？”

今天接到一個(gè)電話，一開(kāi)口就質(zhì)問(wèn)我。

我愣了一下才想起來(lái)，是前幾年的一個(gè)客戶(hù)。那時(shí)候利率大概是5%左右，他貸款50萬(wàn)，供30年，還款方式是等額本息。

可以說(shuō)開(kāi)頭十年，還得幾乎都是利息。

01

其實(shí)不說(shuō)別人，我自己買(mǎi)房也一樣。

我是做房地產(chǎn)第一年買(mǎi)的房，當(dāng)時(shí)什么都不太懂，看別人都沖進(jìn)去了，生怕再慢一步就買(mǎi)不起了，所以，看中直接就下手了。

那是2019年，利率超高，首套房都6.37%。

貸款60萬(wàn)，供30年，每月3700多元。當(dāng)時(shí)沒(méi)考慮那么多，只覺(jué)得，首付能出得起，月供能供得起，就上車(chē)了。哪還管什么利息本金的。

直到三年后，我才后知后覺(jué)——三年供了13萬(wàn)多，本金才少了2萬(wàn)多。

那一刻我才認(rèn)認(rèn)真真去看每個(gè)月利息和本金到底怎么分的。這才知道，原來(lái)最開(kāi)始那一個(gè)月，本金才500多，利息將近3200。

每個(gè)月本金就漲3塊多，利息降3塊多。也就是說(shuō)，別說(shuō)三年，哪怕還十年，依然多不了很多本金，幾乎都是利息。

我坐在陽(yáng)臺(tái)的休閑椅上，看著窗外的公園，半天沒(méi)吭聲。

我們總覺(jué)得利息嘛，不就是利率乘本金？數(shù)學(xué)題而已。反正月供供得起就行，房子也不打算賣(mài)，一直供著，直到供完就行了。

但房貸這東西，它不是數(shù)學(xué)題，是人性題。

銀行把賬算得太清楚了——尤其等額本息，如果貸30年，前十年你還的，基本都是利息。本金？后頭幾塊錢(qián)幾塊錢(qián)慢慢加。

我想了好幾天，最后決定把等額本息改成等額本金。

剛好，那時(shí)候首套房貸利率普遍降到4%，我的貸款也從6.37降到了4.2%。所以哪怕調(diào)成本金了，每個(gè)月依然比之前月供還少了一點(diǎn)，但還款本金卻比本息時(shí)多了一半多。

而且從那之后，我開(kāi)始更加節(jié)省了，就為了有錢(qián)就提前還一點(diǎn)。

這利息，不知道時(shí)還無(wú)所謂，知道這么高之后，心里總不是滋味，想著能還一些是一些。

02

自己淋過(guò)雨，總想為別人撐把傘。

所以，再有客戶(hù)貸款時(shí)，我會(huì)對(duì)他說(shuō)清楚以下兩點(diǎn)，能幫了一點(diǎn)是一點(diǎn)了！

第一，等額本息VS等額本金，選哪個(gè)更好？

等額本息，是給不打算提前還的人準(zhǔn)備的；等額本金，是給想提前還的人準(zhǔn)備的。

怎么選呢？舉個(gè)例子。

50萬(wàn)，利率3%，30年。

等額本息：月供2108，總利息25.89萬(wàn)。

等額本金：月供2639（逐月遞減），總利息22.56萬(wàn)。

總利息相差三萬(wàn)塊，也不算多。

但是，前期月供等額本金比等額本息要多供531塊。500多塊，對(duì)一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，可能是一周的菜錢(qián)，孩子的一節(jié)輔導(dǎo)課。

而且尤其剛付完首付款，前期會(huì)比較困難。所以很多人不是不想選等額本金，是選不起。

那怎么辦？

剛開(kāi)始可以選本息，等一年之后，熬過(guò)了最初的艱難，盡快申請(qǐng)回本金來(lái)。現(xiàn)在一般銀行都很方便，可以直接在手機(jī)銀行申請(qǐng)。

實(shí)在不知道直接去問(wèn)銀行、問(wèn)豆包，都可以。

第二點(diǎn)：要不要提前還款？怎么還更劃算？

我想說(shuō)的是，哪怕只有一兩萬(wàn)，能提前還款，還是提前還款好一些，一直還到你打開(kāi)APP，看到每月還款的本金比利息高出很多，這時(shí)候開(kāi)始就不用提前還款，安心還月供即可。

因?yàn)檫@時(shí)利息很低，幾乎只剩本金。

那么手上的現(xiàn)金，可以留著做別的事情，甚至放銀行存利息都可以。再說(shuō)，留著房款，每年還可以抵扣個(gè)稅。

但是提前一定要注意，還款時(shí)有兩個(gè)選項(xiàng)，一是月供減少，二是月供不變、縮短年限。一定要選擇月供不變、縮短年限。這樣年限變短了，總體省的利息更多。

03

最后，跟大家講個(gè)提前還款特別成功的案例——我同事。

她買(mǎi)房早，是2016年買(mǎi)的，貸款40萬(wàn)，25年，利率4.65%，選的是等額本金。月供2883，本金1333，利息1550。

還了幾年后，她開(kāi)始陸續(xù)提前還款，共計(jì)還了12萬(wàn)進(jìn)去，選的都是月供不變、縮短年限。

現(xiàn)在她本金只剩余13萬(wàn)多，每月月供1900左右，其中本金1500多，利息300多。每月本金不變，利息逐月遞減幾塊錢(qián)。還剩余不到8年期限就可以還清。

她說(shuō)，現(xiàn)在剩下的幾乎都是本金，哪怕手頭有錢(qián)，也不繼續(xù)還款了，每個(gè)月按時(shí)還月供就好。

剛開(kāi)始我還不信，才提前還款12萬(wàn)，怎么可能一下縮短那么多年。直到看到她的銀行APP，才確信。同時(shí)也羨慕得不得了。

看來(lái)，我也該努力賺錢(qián)，提前還款了。

04

其實(shí)，房貸說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是月供金額加年限。但你要記得，你每個(gè)月還進(jìn)去的錢(qián)，一部分是利息，一部分是本金。

一定要看清楚，本金是多少，利息是多少——?jiǎng)e等到點(diǎn)開(kāi)App那天才發(fā)現(xiàn)，自己還了四年，本金只少了三萬(wàn)。

當(dāng)然，現(xiàn)在首套房利率3%，已經(jīng)很低了。總體利息比我們以前友好太多了！

所以我總?cè)滩蛔「袊@：世界對(duì)我們80后，真是太苛刻了，好像不管做什么總是踩在最高點(diǎn)。

好在，我們80后也總是最堅(jiān)強(qiáng)、最努力的一代人，哪怕是再難熬的日子，也總能想辦法讓它開(kāi)出花來(lái)。

就像我那個(gè)同事，她熬過(guò)了最初最難的時(shí)候。現(xiàn)在她說(shuō)，房貸已經(jīng)沒(méi)有壓力了。

愿大家都能像我同事一樣，哪怕背著房貸，日子也能越過(guò)越輕松，路能夠越走越寬。

畢竟，生活不在別處，就在我們一點(diǎn)點(diǎn)還進(jìn)去的每一天里——那些看似平凡的努力，終會(huì)把我們送到想去的地方。