澳洲樓市，正在出現(xiàn)一個(gè)很不妙的信號(hào)。

剛剛過(guò)去的復(fù)活節(jié)長(zhǎng)周末，全國(guó)初步拍賣清盤(pán)率跌到55.5%，創(chuàng)下2022年7月以來(lái)最低水平。這也是自2022年12月以來(lái)，全國(guó)初步清盤(pán)率第一次跌破60%。

而更讓市場(chǎng)緊張的是：

這還只是初步數(shù)據(jù)。

隨著更多結(jié)果補(bǔ)錄，最終清盤(pán)率很可能被進(jìn)一步下修。分析人士甚至預(yù)計(jì)，本周最終數(shù)字可能跌破50%，直接回到2020年第一次COVID封城時(shí)期才出現(xiàn)過(guò)的低位。

換句話說(shuō)，澳洲房市現(xiàn)在面臨的，不只是“周末冷一點(diǎn)”，而是：

買(mǎi)家真的開(kāi)始怕了。

為什么突然這么冷？

這次市場(chǎng)降溫，不是單一因素造成的。

表面上看，復(fù)活節(jié)長(zhǎng)周末本來(lái)就會(huì)影響成交節(jié)奏。
但這次的問(wèn)題顯然不只是節(jié)假日。

真正壓住買(mǎi)家的，是三層焦慮同時(shí)疊加：

第一，中東戰(zhàn)事帶來(lái)的不確定性

買(mǎi)家現(xiàn)在最怕的，不是眼前一套房漲幾萬(wàn)跌幾萬(wàn)，
而是接下來(lái)整個(gè)宏觀環(huán)境會(huì)不會(huì)繼續(xù)惡化。

戰(zhàn)事推高油價(jià)，能源和食品成本上行，
大家都知道，這最終會(huì)傳導(dǎo)到家庭生活成本上。

第二，澳聯(lián)儲(chǔ)可能繼續(xù)加息

SQM Research 的 Louis Christopher 直言，市場(chǎng)現(xiàn)在非常擔(dān)心，澳聯(lián)儲(chǔ)會(huì)為了應(yīng)對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的通脹沖擊，在接下來(lái)某次會(huì)議上繼續(xù)加息。

而下一次利率會(huì)議，就在5月5日。
他說(shuō)，這將是“這個(gè)國(guó)家很多年來(lái)最重要的一次會(huì)議之一”。

這話一點(diǎn)都不夸張。

因?yàn)閷?duì)于今天的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，
他們現(xiàn)在最大的敵人，已經(jīng)不是房?jī)r(jià)本身，
而是：

借貸能力會(huì)不會(huì)繼續(xù)被打下去。

第三，賣家開(kāi)始更急著出貨

買(mǎi)家猶豫的時(shí)候，賣家卻沒(méi)有完全停下來(lái)。
相反，有些賣家明顯開(kāi)始加快動(dòng)作，希望在更差環(huán)境來(lái)臨前先把房子賣掉。

這就形成了一個(gè)很尷尬的局面：

• 買(mǎi)家更謹(jǐn)慎

• 賣家更著急

• 拍賣量還在增加

• 結(jié)果就是流拍、撤拍、改期明顯變多

這也是為什么市場(chǎng)會(huì)突然顯得這么“塌”。

數(shù)據(jù)已經(jīng)很難看，而且可能還會(huì)更難看

先看幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)字。

全國(guó)初步拍賣清盤(pán)率目前是55.5%。
如果后續(xù)繼續(xù)下修到50%以下，那將是自2020年疫情第一次封城以來(lái)最差的一次。

SQM 的 Louis Christopher 甚至說(shuō)，
最近一周，每5套房里大概就有3套出現(xiàn)改期、流拍或直接撤出市場(chǎng)。

這句話其實(shí)很重。

因?yàn)樗f(shuō)明現(xiàn)在的問(wèn)題已經(jīng)不是“賣得慢”，
而是市場(chǎng)里越來(lái)越多交易，干脆走不到成交那一步。

說(shuō)白了：

掛牌在增加，但真正敢接盤(pán)的人在變少。

悉尼和墨爾本，已經(jīng)先開(kāi)始掉速了

這波拍賣降溫，最明顯的壓力還是集中在悉尼和墨爾本。

悉尼

復(fù)活節(jié)周末共舉行了389場(chǎng)拍賣，比去年同期還增加了8.4%。
但到目前為止， reported successful 的比例只有53.4%。

墨爾本

共有152套房屋拍賣，目前的成功率是58.3%。

這兩個(gè)數(shù)字單看可能還不算“崩”，
但放在當(dāng)前的情緒環(huán)境里，市場(chǎng)最擔(dān)心的是：

最終結(jié)果大概率還會(huì)往下修。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在看到的還不是最差版本。

布里斯班和阿德萊德也在拍賣增多，但沒(méi)那么慘

相比之下，布里斯班和阿德萊德雖然拍賣量也增加了，
但整體氣氛還沒(méi)有悉尼和墨爾本那么沉重。

兩地今年復(fù)活節(jié)期間的拍賣量都比去年同期增加了10%。
清盤(pán)率分別是：

• 布里斯班：55.7%

  （66場(chǎng)）

• 阿德萊德：57.7%

  （53場(chǎng)）

也不算特別強(qiáng)，
但至少?zèng)]有悉尼和墨爾本那種“核心區(qū)先熄火”的緊張感。

最受傷的，不是便宜區(qū)，而是高端區(qū)

這篇報(bào)道里一個(gè)很重要的判斷來(lái)自 Ray White 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee。

她說(shuō)，當(dāng)前低清盤(pán)率反映出來(lái)的，主要還是悉尼和墨爾本市場(chǎng)的問(wèn)題。
而且在悉尼內(nèi)部，最明顯的疲軟并不是低價(jià)區(qū)，而是：

• 東區(qū)

• Inner West

• Lower North Shore

• 以及更偏高端的市場(chǎng)

也就是說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)分化非常明顯：

便宜區(qū)

仍然有更高的清盤(pán)率，買(mǎi)家活動(dòng)也更積極。

貴區(qū)

需求明顯慢下來(lái)，買(mǎi)家信心先掉。

這其實(shí)非常符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)邏輯。

因?yàn)楦叨速I(mǎi)家雖然表面上更有錢(qián)，
但他們對(duì)宏觀環(huán)境和資產(chǎn)價(jià)格的敏感度往往也更高。
一旦中東戰(zhàn)事、加息預(yù)期、經(jīng)濟(jì)不確定性一起上來(lái)，他們反而更容易踩剎車。

而中低價(jià)位市場(chǎng)為什么還沒(méi)完全崩？

因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)的不是“資產(chǎn)配置”，
而是剛需、改善和被迫上車。
這部分需求，再難受，也沒(méi)法徹底消失。

房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始往下了，而且高端區(qū)先跌

除了拍賣市場(chǎng)變冷，價(jià)格端也已經(jīng)出現(xiàn)了更明確的信號(hào)。

根據(jù) Cotality 的月度房?jī)r(jià)指數(shù)：

• 悉尼房?jī)r(jià)在3月季度下跌0.2%
• 墨爾本下跌0.6%

更值得注意的是，跌得更明顯的，是兩地那些較富裕的 suburb。
反而一些更可負(fù)擔(dān)的區(qū)域，價(jià)格還有上漲。

這說(shuō)明現(xiàn)在的市場(chǎng)，不是“全盤(pán)都不行”，
而是出現(xiàn)了一種很典型的資金壓力型分化：

• 高總價(jià)先承壓

• 低總價(jià)還在被需求托著

• 貴區(qū)先冷

• 便宜區(qū)還在硬撐

所以今天如果你還在看房，
你會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)已經(jīng)不是以前那種“全城一起瘋”，
而是越來(lái)越像：

哪怕同一個(gè)城市，不同價(jià)位區(qū)，也已經(jīng)是兩個(gè)世界。

戰(zhàn)爭(zhēng)沒(méi)結(jié)束之前，買(mǎi)家大概率還會(huì)繼續(xù)拖

Conisbee 說(shuō)得很直白：

在中東沖突結(jié)束之前，悉尼高端買(mǎi)家的信心大概率都會(huì)繼續(xù)受壓。

她認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯改善的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是沖突走向更清晰。
因?yàn)橹挥挟?dāng)外部不確定性下降，買(mǎi)家才更可能重新變得果斷。

但她也補(bǔ)了一句：

即便地緣風(fēng)險(xiǎn)緩和，后面還有第二個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題——

利率。

也就是說(shuō)，買(mǎi)家現(xiàn)在不是只被一件事嚇住，
而是被兩件事同時(shí)卡?。?/p>

• 戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和通脹不確定性

• 以及澳聯(lián)儲(chǔ)會(huì)不會(huì)繼續(xù)加息

這也是為什么現(xiàn)在的市場(chǎng)情緒，很難在短時(shí)間內(nèi)自己修復(fù)。

更麻煩的是，供應(yīng)緊、建房貴，這個(gè)基本面問(wèn)題還沒(méi)解決

雖然拍賣清盤(pán)率掉下來(lái)了，
但這并不意味著住房市場(chǎng)的根本矛盾消失了。

Conisbee 還提到一個(gè)更麻煩的問(wèn)題：

住房供應(yīng)依然非常緊。

而且，建筑成本最近又重新抬頭。
這意味著什么？

意味著雖然大家借錢(qián)能力被打壓了，房?jī)r(jià)短期出現(xiàn)降溫，
但如果你真的想自己去蓋房，未來(lái)反而可能更貴、更難。

所以今天的澳洲樓市，其實(shí)是被兩股力量同時(shí)拉扯：

往下拉的力量

• 買(mǎi)家信心下降

• 加息預(yù)期

• 戰(zhàn)爭(zhēng)不確定性

• 借貸能力收縮

• 住房供應(yīng)依舊偏緊

• 建筑成本重新上升

• 剛需仍然存在

這也是為什么現(xiàn)在的市場(chǎng)，不太像“全面崩盤(pán)前夜”，
反而更像一種非常難受的狀態(tài)：

成交先冷了，信心先掉了，但房子也沒(méi)有因此變得特別便宜。

說(shuō)到底，這一輪最像“信心危機(jī)”，不是“供應(yīng)危機(jī)”

如果要給這篇文章提煉一句最核心的話，那就是：

現(xiàn)在澳洲拍賣市場(chǎng)的問(wèn)題，首先是信心問(wèn)題。

買(mǎi)家不是真的突然消失了，
而是他們?cè)谶@個(gè)節(jié)點(diǎn)上，更不愿意做決定了。

因?yàn)閷?duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在拍下一套房，不只是拍個(gè)價(jià)格，
而是同時(shí)在賭：

• 中東局勢(shì)會(huì)不會(huì)惡化

• 油價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲

• 生活成本會(huì)不會(huì)再上去

• 澳聯(lián)儲(chǔ)會(huì)不會(huì)繼續(xù)加息

• 自己的貸款壓力會(huì)不會(huì)更重

在這種環(huán)境下，最容易發(fā)生的事情就是：

先等等。

而一旦大家都開(kāi)始等等，拍賣市場(chǎng)就會(huì)先冷下來(lái)。

最后一句

澳洲樓市現(xiàn)在最危險(xiǎn)的，不一定是價(jià)格跌了多少，
而是清盤(pán)率正在快速逼近一個(gè)非常敏感的區(qū)間：

疫情封城時(shí)期的低位。

這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是個(gè)很強(qiáng)的心理信號(hào)。

因?yàn)樗馕吨?，買(mǎi)家現(xiàn)在的猶豫程度，已經(jīng)接近過(guò)去最極端時(shí)期才會(huì)出現(xiàn)的水平。

接下來(lái)真正決定市場(chǎng)往哪走的，可能就看兩件事：

中東局勢(shì)什么時(shí)候明朗，
以及5月5日澳聯(lián)儲(chǔ)，到底會(huì)不會(huì)出手。

在這兩個(gè)答案出來(lái)之前，澳洲拍賣市場(chǎng)大概率還會(huì)繼續(xù)難看。

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很多時(shí)候，市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)向之前，最先出現(xiàn)變化的，往往不是價(jià)格，而是信心。

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