山東
數字不會說謊，但它講述的故事，往往比想象中更冰冷。2025年全年，被稱為“房貸七巨頭”的六家國有大行加上招商銀行，個人住房貸款余額合計減少了超過7000億元。這個信號，遠比任何專家的預測都來得直接和猛烈。它意味著，過去二十年里，銀行零售業務那臺最核心、最穩定的“印鈔機”，其轟鳴聲正在逐漸減弱，甚至可能面臨熄火。
這并非孤立事件，而是整個市場趨勢的集中體現。全國的數據同樣指向同一個方向。截至2025年末，全國個人住房貸款余額約為37.01萬億元，比上一年末減少了約6700億元，這是連續第二年出現下降。更關鍵的是，新增房貸的萎縮速度更快，2025年個人按揭貸款新發放量同比下降了17.8%。新房和二手房的整體交易面積在縮減，流入銀行體系的新“活水”越來越少，而存量貸款這座“大水庫”的水位，卻在加速下降。
背后的原因，是購房市場的降溫與居民預期的轉變。當房地產市場告別高歌猛進的黃金時代，人們對未來房價的預期趨于理性，加杠桿購房的沖動自然減弱。同時，利率下行和理財觀念的變化，也促使越來越多的人選擇提前償還房貸，以減輕負債壓力。數據顯示，2025年因還款（包括正常月供和提前還款）導致的房貸余額下降率高達約5.2%，遠高于正常還款周期下2.5%-3.5%的理論區間。
這意味著，銀行不僅很難獲得新的優質房貸客戶，連已經握在手里的存量貸款，也在以超出預期的速度“縮水”。這形成了一個難以逆轉的“雙殺”局面：新貸難增，舊貸急減。對銀行而言，這不僅僅是貸款規模的收縮，更是利潤根基的動搖。
個人住房貸款曾被視為銀行最優質的資產之一，期限長、利率相對穩定、不良率低，是零售利潤的壓艙石。然而，這一美好圖景正在褪色。從“七巨頭”的財報細節看，問題不止于“量減”，更在于“質變”。除了中國銀行不良率微降0.01個百分點外，其余六家大行的個人住房貸款不良率在2025年全部上升。其中，交通銀行的不良率增加了0.43個百分點，工商銀行增加了0.33個百分點。
資產質量的悄然下滑，如同在利潤蛋糕上撒了一把沙子。銀行需要為此計提更多的風險撥備，直接侵蝕利潤。當貸款規模萎縮和資產質量承壓兩個因素疊加時，房貸業務對銀行整體利潤的貢獻度將大打折扣。過去那種依靠房貸就能輕松撐起零售業務半邊天的時代，確實一去不復返了。
這種變化并非一蹴而就，而是早有預兆。近年來，各大銀行早已未雨綢繆，紛紛將戰略重心轉向消費金融、信用卡、小微貸款、財富管理等其他零售領域。招商銀行之所以能在“七巨頭”中成為唯一房貸余額微增的銀行，正是其零售業務全面開花、對房貸依賴度相對較低的結果。它的表現恰恰印證了轉型的緊迫性和正確性。
對于普通儲戶和金融消費者來說，銀行的這場“大象轉身”也將帶來深遠影響。一方面，銀行為了尋找新的利潤增長點，必然會更加積極地推廣消費貸、信用貸等產品，市場競爭將更加激烈，消費者可能會看到更多樣化、更靈活的信貸產品。另一方面，銀行對存款的爭奪以及對財富管理業務的深耕也會加劇，普通人或許能享受到更優質的理財服務和更高的存款產品吸引力。
但硬幣總有另一面。銀行在開拓新業務時，風險控制能力將面臨更大考驗。消費貸、經營貸的風險特征與房貸截然不同，如何在新賽道中保持資產質量的穩定，將是所有銀行必須攻克的難題。對于投資者而言，評估一家銀行的價值，不能再僅僅看其房貸業務的規模和占比，更要看其零售業務轉型的深度、廣度以及風險管控的有效性。
歸根結底，房貸業務的收縮是經濟周期和產業結構調整的必然結果。它倒逼著中國銀行業必須擺脫對單一業務的路徑依賴，真正錘煉出多元化、精細化、以客戶為中心的綜合服務能力。這場變革陣痛難免，但也是走向成熟的必經之路。未來，誰能更快地將資源從傳統的房貸領域，轉向更能滿足新時代居民金融需求的藍海，誰才能真正掌握零售金融未來的主動權。
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