4月10日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于鼓勵城鎮(zhèn)老舊住房實施自主更新的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），面向社會公開征求意見。昆明市擬支持符合條件的城鎮(zhèn)老舊住房由業(yè)主作為責(zé)任主體和出資主體，進行原拆原建、拆除翻建的自主更新。改造后住房套數(shù)不增加，但可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積。

堅持自愿自主原則

老舊住房自主更新是指以消除住房安全隱患、完善居住功能為目的，由房屋所有權(quán)人（業(yè)主）作為責(zé)任主體和出資主體，依法申請進行原拆原建、拆除翻建的自主更新方式。

《指導(dǎo)意見》明確提出四個原則。一是自愿自主原則。嚴格遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則，充分尊重居民改造意愿；二是依法推進原則。土地、房屋等產(chǎn)權(quán)清晰，無法律糾紛。對房改房、國有公房、經(jīng)濟適用房等非完全產(chǎn)權(quán)房屋，須按有關(guān)規(guī)定補繳土地出讓金并取得完全產(chǎn)權(quán)；三是合規(guī)守底原則。不突破國土空間規(guī)劃、歷史文化名城保護規(guī)劃等規(guī)劃管控要求；四是民生優(yōu)先原則。堅持消除安全隱患、提升居住品質(zhì)等民生事項優(yōu)先的原則，改造后住房套數(shù)不得增加。

適用范圍為在昆明市轄區(qū)范圍內(nèi)（含磨憨—磨丁托管區(qū)）國有土地上的城鎮(zhèn)老舊住房，且需滿足三項條件之一：經(jīng)房屋安全鑒定單位根據(jù)《危險房屋鑒定標準》鑒定危險等級為C級和D級，或根據(jù)《房屋完損等級評定標準》鑒定為嚴重損壞房、危險房的；無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的；存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。

多渠道籌集資金

在組織實施上，小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位可作為申請主體，也可按規(guī)定成立自主更新委員會作為申請主體。在征得所有房屋產(chǎn)權(quán)人表決同意后向街道提交申請，經(jīng)縣（市）區(qū)人民政府批準后，納入改造計劃。申請主體可授權(quán)轄區(qū)街道辦事處或適合主體作為實施主體，也可委托具有相應(yīng)資質(zhì)及建設(shè)管理經(jīng)驗的企業(yè)實施。實施主體負責(zé)自主更新方案編制、報批報建等工作。

改造資金遵循“誰受益、誰出資”的原則。業(yè)主自籌。老舊住房自主更新資金主要由房屋所有權(quán)人籌集，可按照房屋更新后的建筑面積比例承擔(dān)，房屋所有權(quán)人可提取住房公積金籌措資金。已繳納住宅專項維修資金的老舊住房，所有權(quán)人可提取住宅專項維修資金用于老舊住房自主更新，更新后住房維修基金按照新交付商品房有關(guān)規(guī)定重新繳納。

財政資金補貼。社區(qū)用房、養(yǎng)老用房等公共服務(wù)配套設(shè)施由屬地人民政府負責(zé)實施建設(shè)。

社會資本參與。更新范圍內(nèi)可合理設(shè)置配套商業(yè)等設(shè)施，引入社會資本參與改造和運營。對部分房屋產(chǎn)權(quán)人難以籌集資金的，可引入第三方出資購買、產(chǎn)權(quán)置換等方式實施更新，產(chǎn)權(quán)歸出資人所有。

金融機構(gòu)貸款。政策性銀行和商業(yè)性金融機構(gòu)可提供中長期、低利率貸款服務(wù)，支持實施單位以項目經(jīng)營收益權(quán)以及銀行的相關(guān)政策采用保證、質(zhì)押、抵押等方式進行融資。鼓勵銀行機構(gòu)通過改建期間階段性擔(dān)保、更新后房屋抵押的方式為居民發(fā)放個人按揭貸款。

可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積

為鼓勵實施自主更新，《指導(dǎo)意見》提出了多項支持措施。

增加建筑面積。為完善居住功能，可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積和加裝電梯等共有設(shè)施，其增加的地上建筑面積總和不超原地上建筑面積的20%，無需補交土地出讓金，其中按套數(shù)不變，增加的套內(nèi)建筑面積總和不超原面積的10%。對應(yīng)增加的套型建筑面積可計入個人不動產(chǎn)權(quán)登記面積。超出規(guī)定的，應(yīng)按要求補交土地出讓金，地塊容積率須符合昆明市中心城區(qū)開發(fā)強度管控要求。

增加公共配套設(shè)施。小區(qū)業(yè)主自主籌集資金的，可開發(fā)地下空間作為停車、消防、供配電等配套設(shè)施，不補交土地價款，相關(guān)配套設(shè)施由全體業(yè)主共有。對地下停車位等可分割產(chǎn)權(quán)的地下空間開發(fā)利用，經(jīng)業(yè)主表決同意建設(shè)但不愿意出資的，可由實施主體或引入社會資本投入建設(shè)，相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸出資人所有。

優(yōu)化技術(shù)標準。以棟為單位或相鄰多棟住宅聯(lián)合更新的，在滿足日照、消防，保障公共安全和利益的前提下，對建筑間距、退讓距離、建筑面寬、建筑密度、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可按不低于現(xiàn)狀水平控制。

支持費用減免。涉及的水電、燃氣等管線鋪設(shè)、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

此外，還將創(chuàng)新不動產(chǎn)登記服務(wù)，實行綠色通道審批。可按照“一事一議”原則，建立審批服務(wù)綠色通道機制，精簡審批事項和環(huán)節(jié)，優(yōu)化項目立項規(guī)劃、施工許可、竣工驗收等審批流程，推動項目建設(shè)。

來源：“昆滇經(jīng)濟”微信公眾號、昆明發(fā)布

編輯：陳卓

編審：符亞麗

終審：周健軍

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