房屋租賃糾紛典型案例匯編

第一部分：指導(dǎo)性案例

第二部分：參考案例

第三部分：公報(bào)案例

第四部分：地方法院參考案例

第五部分：地方法院典型案例

第一部分：指導(dǎo)性案例

01、指導(dǎo)案例170號：饒國禮訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當(dāng)盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯(cuò)大小確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

【案例文號】：（2019）最高法民再97號

第二部分：參考案例

02、參考案例：出租改變原建設(shè)工程規(guī)劃許可的特殊用途房屋應(yīng)取得相應(yīng)改建許可——某建材公司訴某投資公司等房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

出租人承諾辦理相關(guān)特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標(biāo)的特定化，辦理證照、許可證專業(yè)化，簽訂前期協(xié)議涉及利益金額巨大等特點(diǎn)。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時(shí)立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失，充分考慮出租人的資質(zhì)、營業(yè)范圍、行業(yè)情況，雙方過錯(cuò)大小等情況，謹(jǐn)慎平衡當(dāng)事人利益。

【入庫編號】：2023-07-2-111-003

【案例文號】：（2020）滬02民終3014號

03、參考案例：房屋違法性不影響就房屋租賃合同終止履行達(dá)成協(xié)議的效力——上海某工貿(mào)公司訴上海某科技公司、曹某某房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

出租方與承租方就租賃協(xié)議終止履行、廠房返還等事宜達(dá)成的協(xié)議，其權(quán)利義務(wù)的約定獨(dú)立于租賃協(xié)議。租賃標(biāo)的物的違法性僅影響租賃協(xié)議效力，不影響雙方就租賃協(xié)議終止履行、廠房返還等事宜所達(dá)成協(xié)議的效力。

【入庫編號】：2024-07-2-111-004

【案例文號】：（2014）滬一中民二（民）終字第648號

04、參考案例：轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限之約定有效——江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司訴某某足浴城、蘇某盛租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

在民法典施行前，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，當(dāng)承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時(shí)，對于超出部分的約定的效力，在民法典實(shí)施后，人民法院應(yīng)適用民法典第七百一十七條的規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的事實(shí)并不影響轉(zhuǎn)租合同效力。至于轉(zhuǎn)租合同是否有效，則應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關(guān)規(guī)定來判定。

【入庫編號】：2023-16-2-111-008

【案例文號】：（2021）粵民申4430號

05、參考案例：漏水水管位于住戶自用水表的水閥之外，屬于樓棟業(yè)主的共有部分，物業(yè)公司未盡到注意義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任——某服飾店訴張某、某機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、某機(jī)關(guān)服務(wù)中心財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、漏水水管位于住戶自用水表的水閥之外，對于住戶來說“不具有利用上的獨(dú)性，也不可以排他使用”，故該部分水管應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于全樓共用水管，屬于樓棟業(yè)主的共有部分，故不應(yīng)當(dāng)由住戶獨(dú)自承擔(dān)全部損害賠償責(zé)任。

Ⅱ、物業(yè)公司雖未與住戶簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，但物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)用，事實(shí)上也為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。故物業(yè)公司對小區(qū)共有部分負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)與管理的職責(zé)，其未盡到注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)主要的賠償責(zé)任。

【入庫編號】：2023-16-2-043-004

【案例文號】：（2023）兵11民再7號

06、參考案例：公房承租人可以作為原告針對征收決定提起訴訟——李某某訴濰坊市奎文區(qū)政府房屋征收決定案

【裁判要旨】：

直管公房租賃權(quán)是國家為了保障公民居住權(quán)而提供的一項(xiàng)具有重大財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利。不同于平等民事主體之間通過簽訂房屋租賃合同而取得房屋的承租權(quán)，直管公房承租人通過向行政機(jī)關(guān)申請而獲得直管公房租賃權(quán)?；谠擁?xiàng)權(quán)利，直管公房承租人得以長期繳納低房租居住該房屋，對該房屋享有長期的占有和使用權(quán)，其經(jīng)濟(jì)地位近似于房屋所有權(quán)人。因此，征收部門在征收直管公房的過程中，考慮到直管公房承租人的特殊地位，以及征收行為對直管公房承租人權(quán)益的直接且重大影響，應(yīng)當(dāng)對其合法權(quán)益予以充分保護(hù)。直管公房承租人與房屋征收決定之間具有利害關(guān)系,具有對房屋征收決定提起訴訟的原告資格。

【入庫編號】：2024-01-3-005-002

【案例文號】：（2019）最高法行申14483號

07、參考案例：以違法建筑物為標(biāo)的物的房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求支付房屋占有使用費(fèi)的應(yīng)予支持——熊某琴與王某明、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

Ⅱ、房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)用的，人民法院一般應(yīng)予支持。但是，因出租人原因?qū)е聦Τ凶馊私?jīng)營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費(fèi)用。

【入庫編號】：2024-16-2-111-004

【案例文號】：（2016）贛民再101號

08、參考案例：因租賃物存在權(quán)利瑕疵，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，承租人有權(quán)解除合同——陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人履行房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)保證租賃物符合約定的用途。租賃物存在權(quán)利瑕疵并導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人有權(quán)解除房屋租賃合同。

Ⅱ、因出租人和第三人權(quán)屬爭議導(dǎo)致房屋租賃合同的解除，租賃房屋為另作其他經(jīng)營活動而支出裝修費(fèi)用的，承租人有權(quán)要求出租人賠償相應(yīng)損失。

【入庫編號】：2024-18-2-111-001

【案例文號】：（2021）渝04民再5號

09、參考案例：房屋租賃期間裝飾裝修物的處理規(guī)則——某快餐公司訴寶清縣某公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

承租人經(jīng)出租人同意對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，裝飾裝修物的處理原則依租賃合同的效力狀態(tài)及終止原因不同而區(qū)別對待：合同無效時(shí)，未形成附合的，折價(jià)歸出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按過錯(cuò)程度分擔(dān)現(xiàn)值損失；合同期屆滿時(shí)，承租人不得請求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用；合同解除時(shí)，由違約方承擔(dān)裝飾裝修物的殘值損失。

【入庫編號】：2023-16-2-111-007

【案例文號】：（2016）黑05民終744號

10、參考案例：房屋租賃合同解除后守約方負(fù)有減損義務(wù)——某商業(yè)公司訴某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

承租人未依約支付租金且不實(shí)際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權(quán)利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人負(fù)有在合理期限內(nèi)及時(shí)收回房屋的減損義務(wù)。出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費(fèi)的，對其未履行減損義務(wù)所致的損失，人民法院不予支持。

【入庫編號】：2023-07-2-111-004

【案例文號】：（2020）滬02民終3179號

11、參考案例：房屋轉(zhuǎn)租后室內(nèi)家電設(shè)施出現(xiàn)安全故障引發(fā)損害時(shí)的責(zé)任承擔(dān)——張某甲、朱某乙等訴邵某、朱某甲財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、在房屋租賃合同關(guān)系中，出租人有義務(wù)保障所提供的房屋及其附屬設(shè)施符合安全適用的標(biāo)準(zhǔn)。出租人允許承租人轉(zhuǎn)租房屋，并非對出租人權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。出租人的上述義務(wù)并未因房屋轉(zhuǎn)租而轉(zhuǎn)移給承租人。承租人將房屋轉(zhuǎn)租后，相對于次承租人來說，處于“出租人”的地位，對于次承租人同樣負(fù)有該義務(wù)。

Ⅱ、若出租人和承租人均未盡到保障房屋附屬設(shè)施符合安全適用標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)，導(dǎo)致次承租人發(fā)生損害的，出租人和承租人的行為構(gòu)成侵權(quán)法上的過錯(cuò)。次承租人可以基于侵權(quán)事實(shí)的存在，要求出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對于出租人和承租人的過錯(cuò)程度，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各自預(yù)防和防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的能力予以認(rèn)定。

【入庫編號】：2024-07-2-043-001

【案例文號】：（2021）滬02民終4427號

12、參考案例：房屋甲醛超標(biāo)的，承租人有權(quán)解除合同——王某訴郭某房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價(jià)值的租賃物。出租人提供的房屋甲醛超標(biāo)無法滿足租賃用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有權(quán)解除租賃合同并要求出租人退還租金及保證金。

【入庫編號】：2024-07-2-111-005

【案例文號】：（2023）滬0113民初34603號

13、參考案例：承租人提起執(zhí)行異議之訴的處理——昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

申請執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)對抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

【入庫編號】：2024-08-2-471-010

【案例文號】：（2023）云民終字600號

14、參考案例：房產(chǎn)拍賣中案外人以房屋租賃權(quán)為由提出執(zhí)行異議的處理規(guī)則——于某與李某豪執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

對于案外人主張房屋租賃權(quán)要求排除執(zhí)行的異議審查，應(yīng)當(dāng)秉持審慎、有限實(shí)體審查的原則，準(zhǔn)確認(rèn)定案外人所主張租賃權(quán)的真實(shí)性，通過審查租賃合同簽訂、租賃物的占有使用等細(xì)節(jié)情況，考察當(dāng)事人主張的事實(shí)之間是否存在相互矛盾之處，防止案外人和被執(zhí)行人相互串通、利用案外人異議程序惡意阻卻執(zhí)行。

【入庫編號】：2024-17-5-201-016

【案例文號】：（2015）閔執(zhí)異字第5號

15、參考案例：違約方請求解除合同的，解除時(shí)間可基于公平原則及誠信原則確定——文某華、陳某莎訴江蘇某果超市公司、某果超市公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

違約方在特定條件下，基于合同僵局的情形，有權(quán)申請法院終止合同的履行，但該主張不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。違約方主張終止合同是形成訴權(quán)，但并不能直接產(chǎn)生合同終止的效力。合同終止的時(shí)間應(yīng)由人民法院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，結(jié)合案件的實(shí)際情況予以確定。

【入庫編號】：2024-07-2-111-003

【案例文號】：（2021）皖18民終1886號

16、參考案例：在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同且已占有使用該不動產(chǎn)的案外人主張租賃權(quán)方能成立——胡某與宋某執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

Ⅰ、對于案外人主張承租權(quán)成立的條件應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查。需同時(shí)符合以下兩個(gè)條件方能成立：其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動產(chǎn)。

Ⅱ、在案外人異議案件的審查中，應(yīng)該綜合是否實(shí)際繳納租金、租金是否嚴(yán)重偏離市場價(jià)格、繳納方式是否符合一般交易習(xí)慣、物業(yè)管理繳費(fèi)憑證等因素綜合進(jìn)行認(rèn)定，以防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通拖延執(zhí)行。在涉及房屋買賣以及抵押登記的情形時(shí)，也可以參考相關(guān)合同中是否有關(guān)于房屋出租情況的表述。

Ⅲ、案外人承租在先的租賃權(quán)成立仍不能阻卻拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施，其產(chǎn)生的法律后果是簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人能在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動產(chǎn)，即繼續(xù)承租涉案房屋直至租賃期滿。實(shí)踐中，需要予以明確的是該項(xiàng)異議屬于案外人針對執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對此進(jìn)行立案審查，并作出裁定，不可直接認(rèn)定租賃權(quán)成立并予以執(zhí)行。

【入庫編號】：2024-17-5-201-027

【案例文號】：（2019）京0102執(zhí)異144號

17、參考案例：合同的根本違約及違約方解除權(quán)的獲得——某公司訴某酒店房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同履行過程中構(gòu)成根本違約的情形。

所謂根本違約，是指當(dāng)事人一方的違約行為，使得另一方當(dāng)事人訂立合同的目的完全落空，無法實(shí)現(xiàn)；非根本違約，是指當(dāng)事人一方的違約行為，雖然沒有產(chǎn)生另一方當(dāng)事人無法實(shí)現(xiàn)其訂立合同目的的后果，但造成了另一方當(dāng)事人的損失，如延遲履行義務(wù)等?，F(xiàn)實(shí)生活中的違約情形紛繁復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)判斷是否構(gòu)成根本違約?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方?！泵鞔_了法定解除的實(shí)質(zhì)性條件是不能實(shí)現(xiàn)合同目的。本條規(guī)定中“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是違約結(jié)果的客觀嚴(yán)重性，即是否實(shí)際剝奪了債權(quán)人的履行利益，使得當(dāng)事人訂立合同所追求的履行利益不能實(shí)現(xiàn)。此類情形主要包括：①不能履行合同主要債務(wù)。②拒絕履行。又包括：當(dāng)事人在履行期限屆滿前以明示或者默示方式拒絕履行合同非主要債務(wù)；當(dāng)事人在履行期限屆滿后拒絕履行主要債務(wù)的；當(dāng)事人在履行期限屆滿后不履行其他合同義務(wù)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。③履行與約定嚴(yán)重不符，無法通過修理、更換、降價(jià)等方法進(jìn)行補(bǔ)救，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。④履行主要債務(wù)之外的其他合同義務(wù)不適當(dāng)，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。在當(dāng)事人的違約行為未構(gòu)成根本違約時(shí)，不能因此解除合同。

Ⅱ、合同履行過程中，違約方的解除權(quán)。

一般而言，違約方不享有合同解除權(quán)。但是，在一些長期性合同，如房屋租賃合同，在履行過程中，雙方形成合同僵局。一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對雙方都不利。

因此，《中華人民共和國民法典》第五百八十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”此條第二款賦予違約方申請終止合同權(quán)利義務(wù)的權(quán)利。

違約方起訴請求解除合同的，符合下列條件的，法院依法予以支持：

（1）違約方不存在惡意違約的情形，即違約方不履行債務(wù)的原因，并非是有能力而不履行，而是喪失了履行能力；

（2）違約方繼續(xù)履行合同，將對其明顯不利；

（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。

違約方解除合同的，其本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意適用上述條款賦予違約方解除權(quán)是在滿足上述條件下可以依法通過訴訟行使解除權(quán)，而非任意解除權(quán)，不能僅憑違約方的意愿行使。

【入庫編號】：2023-08-2-111-005

【案例文號】：（2023）吉民再158號

18、參考案例：以虛假租賃合同主張房屋附租約拍賣的，人民法院不予支持——李某訴某銀行上海市靜安支行、陳某如、孫某敏等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

Ⅰ、針對抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，案外人以租賃合同主張房屋應(yīng)當(dāng)附租約拍賣并提供了相應(yīng)證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先審查租賃行為的真?zhèn)巍τ谝蕴摷僮赓U合同主張房屋附租約拍賣的，人民法院不予支持。

Ⅱ、對于租賃行為真?zhèn)蔚膶彶?，具體可以從以下幾方面進(jìn)行：一是查明租賃合同簽訂的時(shí)間。對于在查封或者設(shè)置抵押權(quán)之前簽訂的合同，應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)判定其是否屬于“倒簽”行為。重點(diǎn)審查是否存在一次性簽訂超長租賃期限的情形。二是查明房屋的實(shí)際占有使用狀況。占有是租賃權(quán)公示的一般表現(xiàn)形態(tài)，可以結(jié)合物業(yè)費(fèi)、水電煤、裝修協(xié)議等證據(jù)綜合判定案外人是否實(shí)際占有使用房屋。三是查明租金支付情況。實(shí)際支付租金是判斷租賃關(guān)系具有真實(shí)性的重要依據(jù)。對于大額租金的支付，應(yīng)以銀行轉(zhuǎn)賬憑證為據(jù)。對聲稱以現(xiàn)金結(jié)算，并一次性支付全部租金的主張，由于明顯不符合日常交易習(xí)慣，一般不予采信。

【入庫編號】：2024-07-2-471-012

【案例文號】：（2021）滬02民終5769號

19、參考案例：租賃房屋征收補(bǔ)償款中停產(chǎn)停業(yè)損失的分配——某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

房屋在租賃期限內(nèi)被征收，合同對征收補(bǔ)償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補(bǔ)償款中房屋裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償?shù)?，?yīng)予支持。承租人請求支付征收補(bǔ)償款中停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應(yīng)輕易否定出租人根據(jù)其租金收入損失分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。

【入庫編號】：2023-16-2-111-009

【案例文號】：（2023）粵13民終4991號

20、參考案例：租賃在后，查封在前的財(cái)產(chǎn)不適用“買賣不破租賃原則——上海某裝飾材料有限公司訴上海某新型建材有限公司排除妨害糾紛案

【裁判要旨】：

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了租賃合同中“買賣不破租賃”的原則，該原則系指租賃關(guān)系成立之后，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人所取得的財(cái)產(chǎn)是負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)。但是針對人民法院對債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)采取查封、凍結(jié)等強(qiáng)制措施之后，債務(wù)人才設(shè)定租賃權(quán)的情形，應(yīng)為上述原則的例外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，不應(yīng)繼續(xù)適用“買賣不破租賃”原則。

【入庫編號】：2023-08-2-039-001

【案例文號】：（2012）滬一中民四（商）終字第1796號

21、參考案例：因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同履行不能時(shí)雙方責(zé)任的認(rèn)定——陳某訴昭通市某局房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、雙方合同約定的內(nèi)容意思表示明確時(shí)，在履行過程中單方變更原約定范圍時(shí)，在對方事前未明示認(rèn)可、事后也未明確追認(rèn)的情況下，不能直接以默示方式推定已經(jīng)取得對方的同意，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“合同變更內(nèi)容約定不明確、推定為未變更”的法定條件。

Ⅱ、因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同解除和因過錯(cuò)違約導(dǎo)致合同解除屬于不同的兩種情形，應(yīng)區(qū)分處理。當(dāng)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同履行不能時(shí)，在雙方達(dá)成解除合同的合意情況下，不能再認(rèn)定任意一方違約，并且，在雙方就終止合同達(dá)成一致但就賠償金額未達(dá)成一致意見前，雙方協(xié)商解決糾紛期間，當(dāng)事人可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。

Ⅲ、合同約定解除后實(shí)際損失難以鑒定確定的條件下，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則結(jié)合合同實(shí)際履行情況等綜合因素，酌定給予虧損方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

【入庫編號】：2023-16-2-111-005

【案例文號】：（2020）云民再38號

第三部分：最高人民法院公報(bào)案例

22、江某民訴南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、出租人向承租人提供租賃物，應(yīng)符合租賃用途。經(jīng)營房屋租賃業(yè)務(wù)的出租人，應(yīng)對室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測、治理，使之符合國家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。出租人如提供有害氣體超標(biāo)的租賃房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，承租人要求解除合同并退還相金等費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

Ⅱ、出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價(jià)值的租賃物。出租人提供有害氣體超標(biāo)的租賃房屋，侵害了承租人以安全健康為內(nèi)容的人格權(quán)，致承租人的租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，故相關(guān)房屋不應(yīng)用于出租，已出租房屋亦無權(quán)收取租金，承租人有權(quán)要求解除合同并退還全部款項(xiàng)。

本案中，被告宏陽公司作為經(jīng)營房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)主動對室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測、治理，使之符合國家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。在被告既未主動進(jìn)行室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測，又拒絕配合承租人進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測的情況下，原告江某民有權(quán)自行委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，被告無權(quán)以原告單方檢測為由拒絕承認(rèn)檢測結(jié)果。根據(jù)原告提交的檢測報(bào)告，被告出租的房屋中甲醛、總揮發(fā)性有機(jī)物TVOC嚴(yán)重超標(biāo)，可能致使用人受到嚴(yán)重健康損害。雖無確定的證據(jù)可以證明原告妻子的疾病由上述有害氣體引起，但也不能排除與有害氣體超標(biāo)導(dǎo)致的免疫力減退等因素有關(guān)。被告雖也提供同一機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告證明室內(nèi)空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，但其檢測時(shí)間在原告入住之后較久，根據(jù)氣體的揮發(fā)性質(zhì)，相應(yīng)有害氣體檢測值可能隨時(shí)間、溫度或通風(fēng)、治理等情況逐漸減少，不能據(jù)此證明原告居住期間的空氣質(zhì)量合格。且從第二份報(bào)告檢測值看，即便在間隔近半年、有害氣體揮發(fā)性較弱的冬天，甲醛數(shù)值也接近國家標(biāo)準(zhǔn)上限，亦佐證了第一份報(bào)告結(jié)論的正確性。綜上，本案《房屋租賃合同》應(yīng)予解除。原告江某民要求解約的主張通過法院特邀調(diào)解組織送達(dá)起訴狀副本于2021年7月3日到達(dá)被告宏陽公司，故房屋租賃合同于當(dāng)日解除。合同解除后，被告應(yīng)退還原告支付的全部款項(xiàng)6556元。

【案例來源】：《最高人民法院公報(bào)》2022年第11期

第四部分：地方法院參考案例

23、上海法院參考性案例第15號：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實(shí)業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案（上海市高級人民法院2013年9月3日討論通過）

【裁判要旨】：

若強(qiáng)制性規(guī)定的意旨是加強(qiáng)行政管理，而非否定私法行為的效力；所規(guī)制的是合同履行前提條件，而非合同本身，則該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付使用”的規(guī)定應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收并不導(dǎo)致租賃合同無效；如承租人因此無法使用房屋的，承租人有合同解除權(quán)。

【案例文號】：（2012）松民三（民）初字第1644號（2012）滬一中民二（民）終字第3152號

24、上海法院參考性案例第16號：上海迅通物流有限公司訴上海凌運(yùn)慶鈴汽車修理服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛案（上海市高級人民法院2013年9月3日討論通過）

【裁判要旨】：

對于存在實(shí)際控制關(guān)系的訴訟主體，虛構(gòu)、偽造證據(jù)材料，提起無實(shí)質(zhì)性對抗的民事訴訟，通過自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議或放棄抗辯徑由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事訴訟法》第112條之規(guī)定認(rèn)定為虛假訴訟，依法作出不準(zhǔn)撤訴及駁回起訴的裁定，并對相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行民事制裁。

【案例文號】：（2009）普民三（民）初字第2471號（2011）普民四（民）再初字第1－1號（2011）普民四（民）再初字第1－2號（2011）普民四（民）再初字第1號

25、上海法院參考性案例第116號：上海海隆置業(yè)有限公司、米翰等342名業(yè)主訴溫州東信公司等房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

在必要共同訴訟中，部分當(dāng)事人的生存狀態(tài)及其繼承人的身份情況難以及時(shí)、準(zhǔn)確查明，且在訴訟過程中可能發(fā)生新的死亡情形的，為人數(shù)不確定的必要共同訴訟。對此，可以參照《中華人民共和國民事訴訟法》關(guān)于人數(shù)不確定的普通共同訴訟的規(guī)定，發(fā)布公告，通知當(dāng)事人或其繼承人限期進(jìn)行登記，推選訴訟代表人或自己參加訴訟，并在已起訴的當(dāng)事人中，為未參加登記的當(dāng)事人指定訴訟代表人。推選或指定代表人后，原當(dāng)事人不再列入當(dāng)事人序列，代表人的訴訟行為對其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，裁判結(jié)果及于全體被代表的當(dāng)事人。

【案例文號】：（2019）滬0115民初33242號 （2020）滬01民終6966號

26、陜西法院：陳岐山與陜西新開元餐飲有限公司、孫晉強(qiáng)房屋租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

對涉及不動產(chǎn)的糾紛的實(shí)體處理，要正確按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，妥善處理好不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人的相鄰關(guān)系。

【案例文號】：（2007）陜民再字第4號

27、陜西法院：西安市房地局第一分局訴張小英租賃合同糾紛案

【裁判要旨】：

對于分割空間出租的商廈，在沒有特別約定的情況下，門頭使用權(quán)由出租人保留，在滿足一定條件的情況下，出租人可以將門頭交給部分承租人使用。

【案例文號】：（2008）西民一終字第746號

第五部分：地方法院典型案例

一、廣東高院：不動產(chǎn)租賃合同糾紛典型案例（2024年8月22日）

28、承租人經(jīng)營范圍不符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，不符合行使優(yōu)先承租權(quán)的“同等條件”——某實(shí)業(yè)公司訴某廠房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

深圳市坪山區(qū)人民法院一審認(rèn)為，租賃物的用途直接關(guān)系租賃物的價(jià)值維持，是同等條件的重要考量因素。地方政府將租賃廠房所在園區(qū)的發(fā)展方向定位為“半導(dǎo)體”，某實(shí)業(yè)公司的經(jīng)營范圍為“貴金屬”，不符合園區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃，故認(rèn)定某實(shí)業(yè)公司不符合行使優(yōu)先承租權(quán)的同等條件，判決駁回某實(shí)業(yè)公司的訴訟請求。某實(shí)業(yè)公司不服一審判決，向深圳市中級人民法院提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

地方政府基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局、環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)等因素全盤考慮，確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略定位。出租人對入駐企業(yè)的經(jīng)營范圍進(jìn)行審查，確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展符合政府發(fā)展綱要、租賃物保值增值，既是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任，也符合商事主體的營利性特征。本案明確了優(yōu)先承租權(quán)的行使要件，界定了“同等條件”的考量因素，對培育新質(zhì)生產(chǎn)力、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)、護(hù)航地區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

29、超出國家電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)違法收取的電費(fèi)應(yīng)予退還——某發(fā)展公司訴某市場公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

廣東省高級人民法院再審認(rèn)為，出租人按1.35元/度的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收電費(fèi)的行為，違反了我國電力法中“任何單位不得超越電價(jià)管理權(quán)限制定電價(jià)”的強(qiáng)制性規(guī)定，該行為無效。出租人雖辯稱電費(fèi)中包含“供電設(shè)備的折舊損耗、公共設(shè)施用電損耗和物業(yè)費(fèi)”，但未能明確損耗、折舊具體金額并舉證，將物業(yè)費(fèi)納入電費(fèi)的行為亦有違電力法“禁止任何單位和個(gè)人在電費(fèi)中加收其他費(fèi)用”的強(qiáng)制性規(guī)定。綜上，出租人應(yīng)退還高于國家電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取的電費(fèi)。

【典型意義】：

電力是人民群眾日常生活的必需品，電價(jià)關(guān)乎國家宏觀政策的執(zhí)行，故電價(jià)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃合同中約定高于國家電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取電費(fèi)的條款，以及合同履行中出租人高于國家電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取電費(fèi)的行為，均有違電力法的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效的民事法律行為。本案對超過國家電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取電費(fèi)的行為給予否定性的評價(jià)，明確承租人可以請求出租人返還多收電費(fèi)的裁判規(guī)則。

30、因行政征收導(dǎo)致租賃合同解除，承租人有權(quán)請求分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款——陳某訴某公司房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

廣州市荔灣區(qū)人民法院一審認(rèn)為，雙方簽訂的租賃合同僅約定土地使用權(quán)補(bǔ)償款、建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償款歸出租人所有，未就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款的分配作出約定。實(shí)踐中，因征收而遭受停產(chǎn)停業(yè)損失的主體可能同時(shí)包括出租人和承租人，故在合同沒有排除承租人該項(xiàng)權(quán)利的情況下，承租人有權(quán)請求分配。綜合考慮剩余租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，酌定陳某與某公司按1:9的比例分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款。一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴。

【典型意義】：

行政征收經(jīng)營性用房會對租賃雙方的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動造成客觀阻礙，故應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在合同未作約定的情況下，蒙受損失的租賃雙方均有權(quán)請求分配。本案通過分析可能影響各方損失程度的因素，確立了綜合考慮剩余租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營用途等因素，合理確定分配比例的裁判規(guī)則。

31、長租公寓運(yùn)營商受業(yè)主委托與承租人所簽合同直接約束業(yè)主——李某訴徐某房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

深圳市福田區(qū)人民法院一審認(rèn)為，李某委托某物業(yè)公司出租管理其房屋，某物業(yè)公司在向徐某披露上述代理關(guān)系后，以公司名義與徐某簽訂房屋租賃合同，該合同直接約束李某和徐某，某物業(yè)公司收取租金的行為，對李某發(fā)生效力。徐某在已足額支付租金的租賃期限內(nèi)，對租賃房屋享有占有使用權(quán)。李某無權(quán)請求徐某騰退房屋并重復(fù)支付租金。一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴。

【典型意義】：

長租公寓運(yùn)營商對房屋的控制管理權(quán)可能基于業(yè)主的委托，也可能基于與業(yè)主的租賃合同。兩種不同的法律關(guān)系下，各方的權(quán)利義務(wù)不同：如運(yùn)營商與業(yè)主之間為委托合同關(guān)系，且運(yùn)營商在與承租人訂立合同時(shí)披露了該代理關(guān)系，則運(yùn)營商與承租人簽訂的租賃合同直接約束業(yè)主與承租人；如運(yùn)營商與業(yè)主之間為租賃合同關(guān)系，運(yùn)營商又將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，則根據(jù)合同相對性，轉(zhuǎn)租合同僅約束運(yùn)營商和次承租人。本案以運(yùn)營商是否持有并披露業(yè)主簽名的授權(quán)委托書作為二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，確立了委托合同關(guān)系的認(rèn)定規(guī)則。

32、承租人確認(rèn)按現(xiàn)狀承租，不得以面積差異為由主張減少租金——某管理公司訴溫某房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

佛山市中級人民法院二審認(rèn)為，案涉租賃合同并未約定租金按房屋面積計(jì)算，視為按套整體計(jì)租。且溫某在承租前已查看并確認(rèn)知曉房屋現(xiàn)狀，故其與某管理公司達(dá)成按現(xiàn)狀租賃、確定租金標(biāo)準(zhǔn)的合意，是建立在對房屋面積有清楚認(rèn)知的基礎(chǔ)上。故溫某的抗辯缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。

【典型意義】：

租賃行業(yè)常見的計(jì)租方式有兩種：按面積確定租金單價(jià)和按套整體計(jì)租。租賃合同通常會寫明租賃物的面積與地址，但約定的租金標(biāo)準(zhǔn)并非“X元/平方米（或者‘畝’等面積單位）”，則推定為按套整體計(jì)租。本案確立了計(jì)租方式的認(rèn)定規(guī)則。

33、租賃合同無效且未到期，承租人應(yīng)賠償免租期的部分占有使用費(fèi)——翁某訴王某房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

廣州市中級人民法院二審認(rèn)為，因租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，案涉房屋租賃合同無效，雙方對合同無效各負(fù)50%過錯(cuò)。但雙方設(shè)定免租期的真實(shí)意思，可以作為處理免租期租金收益損失的參考，故參照租賃合同約定的月租金、剩余租賃期限比例計(jì)算免租期內(nèi)的占有使用費(fèi)，并根據(jù)當(dāng)事人過錯(cuò)程度判決由承租人賠償其50%給出租人。

【典型意義】：

出租人給予承租人免租期的目的，在于按期取得整個(gè)租賃期內(nèi)的全部收益，在該目的未能完全實(shí)現(xiàn)的情況下，出租人有權(quán)請求承租人予以適當(dāng)賠償。從承租人的角度，其依據(jù)無效合同取得的免租期內(nèi)的占有利益，也應(yīng)相應(yīng)返還。本案確立的無效合同免租期條款處理規(guī)則。

34、締約時(shí)未如實(shí)披露已設(shè)定抵押權(quán)的事實(shí)，應(yīng)賠償承租人因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而遭受的損失——李某訴某實(shí)業(yè)公司土地租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

云浮市中級人民法院二審認(rèn)為，某實(shí)業(yè)公司在締約階段未如實(shí)告知李某租賃土地的抵押情況，在雙方的租賃合同因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除的情況下，李某有權(quán)請求某實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。李某因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而遭受的直接損失，主要體現(xiàn)為多付租金，而合同約定的違約金低于李某的損失，故綜合考慮某實(shí)業(yè)公司的違約程度、剩余租賃期限比例等因素，對李某合理期限內(nèi)的租金差額損失予以支持，并判令某實(shí)業(yè)公司向李某支付違約金。

【典型意義】：

抵押在先，租賃在后，是“買賣不破租賃”的例外規(guī)則。在該情形下，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致租賃物發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同解除。在本案出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的情況下，承租人積極實(shí)施替代交易，維護(hù)下一手租賃交易的穩(wěn)定。本案對承租人及時(shí)止損、減少矛盾沖突的做法予以肯定，引入替代交易規(guī)則計(jì)算守約方的可得利益損失。

35、承租人違約變更土地實(shí)際用途，出租人有權(quán)解除租賃合同——某經(jīng)濟(jì)合作社訴黃某土地租賃合同案

【裁判結(jié)果】：

清遠(yuǎn)市中級人民法院二審認(rèn)為，黃某未按約定的用途使用土地，擅自在農(nóng)用地上開辦電鍍廠，致使土地資源受損，某經(jīng)濟(jì)合作社有權(quán)解除合同。故判決解除合同、限期恢復(fù)原狀并交還土地。

【典型意義】：

承租人擅自將約定用于養(yǎng)殖的農(nóng)用地變更為工業(yè)用途，不僅構(gòu)成違約，而且違反了土地用途管制制度。

【案例來源】：廣東省高級人民法院2024年8月22日發(fā)布《不動產(chǎn)租賃合同糾紛典型案例》

二、北京二中院：房屋租賃合同糾紛典型案例（2024年1月8日）

36、承租人自行搬離房屋并明確表示放棄房屋內(nèi)所有物品的，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回房屋，防止損失擴(kuò)大。

【裁判結(jié)果】：

法院生效判決認(rèn)為，承租人趙某沒有合同解除權(quán)，其擅自搬離涉案檔口的行為構(gòu)成違約，其未與出租人辦理檔口交接，視為承租人未交還租賃標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用費(fèi)。關(guān)于支付占有使用費(fèi)的期間，雖然趙某沒有合同解除權(quán)，但其明確表達(dá)了不再繼續(xù)履行合同的意思并搬離涉案檔口，甲公司認(rèn)可趙某承租的檔口并未上鎖，雖然趙某在涉案檔口內(nèi)遺留部分物品，但趙某在2021年11月4日的庭審中明確表示放棄涉案檔口內(nèi)的所有物品。此時(shí)，甲公司作為守約方，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，及時(shí)收回涉案檔口。甲公司在趙某明確表示放棄涉案檔口所有物品且有能力控制涉案檔口的情況下，未及時(shí)收回，客觀上放任了損失的擴(kuò)大，其不得就此后擴(kuò)大的損失請求賠償。法院考慮甲公司收回涉案檔口亦需要一定時(shí)間，酌情確定趙某應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲公司支付一定房屋占有使用費(fèi)，之后的檔口空置損失屬于甲公司未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大損失，法院不予支持。

【要點(diǎn)提示】：

在承租人已經(jīng)實(shí)際搬離租賃標(biāo)的物并明確表示放棄租賃標(biāo)的物內(nèi)物品所有權(quán)的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回租賃標(biāo)的物，防止損失擴(kuò)大，否則，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。

37、出租人以承租人違約為由要求解除合同并要求承租人搬離房屋，承租人按照要求實(shí)際搬離并通知出租人的，即使未依約辦理交接手續(xù)，出租人亦應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回房屋，防止損失擴(kuò)大。

【裁判結(jié)果】：

法院生效判決認(rèn)為，在劉某明確要求解除合同并要求薛某搬離涉案房屋的情況下，薛某已經(jīng)實(shí)際搬離涉案房屋并及時(shí)告知?jiǎng)⒛?，雖然雙方未辦理交接手續(xù)，但劉某作為守約方，亦應(yīng)當(dāng)在薛某搬離后采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，及時(shí)收回涉案房屋。其以薛某未依約交接為由拒絕收回涉案房屋，客觀上放任了損失的擴(kuò)大，其不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。據(jù)此，法院綜合考慮薛某未與劉某辦理正式交接的事實(shí)以及應(yīng)當(dāng)給予劉某合理的收回房屋的時(shí)間，對于薛某應(yīng)當(dāng)支付的房屋占有使用費(fèi)予以酌情確定。對于劉某主張的過高的房屋占有使用費(fèi)，系劉某未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大的損失，法院不予支持。

【要點(diǎn)提示】：

在出租人明確要求解除合同并要求承租人搬離租賃標(biāo)的物的情況下，如承租人已實(shí)際搬離且將搬離的情況告知出租人，即使未依約辦理交接手續(xù)，出租人亦應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回租賃標(biāo)的物，防止損失擴(kuò)大。

38、出租人起訴要求承租人騰退房屋，承租人在訴訟期間同意騰退的，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回房屋，防止損失擴(kuò)大。

【裁判結(jié)果】：

法院生效判決認(rèn)為，朱某作為守約方，在張某已將涉案房屋騰空并多次通知返還房屋的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回涉案房屋以防止損失繼續(xù)擴(kuò)大，如果其認(rèn)為尚未達(dá)到合同約定的收房標(biāo)準(zhǔn)，可以通過另行主張損失的方式解決，而不能一味拒絕收房，否則其不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。法院給予朱某一定的合理收房時(shí)間，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定張某應(yīng)當(dāng)向朱某支付的房屋占用費(fèi)金額，之后的房屋空置損失屬于朱某沒有采取適當(dāng)措施導(dǎo)致的擴(kuò)大損失，其無權(quán)要求張某賠償。

【要點(diǎn)提示】：

出租人起訴要求承租人騰退房屋，如承租人同意騰退，出租人應(yīng)及時(shí)收回房屋，防止損失擴(kuò)大。如出租人認(rèn)為租賃標(biāo)的物未達(dá)到收房標(biāo)準(zhǔn)，可依約或依法向承租人主張違約損失賠償，而不能僅以此為由拒絕收房。

39、承租人搬離房屋后，出租人不能以雙方對違約責(zé)任未達(dá)成一致為由拒絕收房。

【裁判結(jié)果】：

法院生效判決認(rèn)為，在乙公司違約后，甲公司作為守約方亦負(fù)有避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，應(yīng)盡快收回房屋，依據(jù)在案證據(jù)可見，甲公司明確知曉乙公司已于2022年5月搬離，并開始對外招租，其應(yīng)盡快收回房屋避免損失擴(kuò)大，否則應(yīng)就擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。法院綜合合同履行情況、過錯(cuò)情況，根據(jù)公平和誠信原則，酌情確定乙公司向甲公司支付的租金金額。

【要點(diǎn)提示】：

房屋交接與違約責(zé)任承擔(dān)并不矛盾，在承租人明確表示不履行合同的情況下，出租人可以就合同解除的違約責(zé)任承擔(dān)等問題另行主張解決，但不能僅以雙方就違約責(zé)任承擔(dān)未達(dá)成一致為由拒絕收房，否則不得就擴(kuò)大的損失主張賠償。

40、出租人違約導(dǎo)致承租人合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還房屋，如果因承租人原因未及時(shí)返還的，承租人仍需支付一定的租金或占有使用費(fèi)。

【裁判結(jié)果】：

甲餐廳向陳某支付了2019年度的租金，但是由于陳某無法配合甲餐廳在涉案房屋重新辦理營業(yè)執(zhí)照以及食品經(jīng)營許可證，導(dǎo)致甲餐廳2019年實(shí)際僅使用涉案房屋1個(gè)月左右。租金系租賃標(biāo)的物使用價(jià)值的對價(jià)，對于因出租方原因?qū)е鲁凶夥綄?shí)際無法使用租賃物的期間，出租方應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的租金退還給承租方。但是另一方面，承租人如果認(rèn)為因出租人的原因無法使用租賃房屋，導(dǎo)致其合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，其作為守約方，亦需及時(shí)采取措施，防止損失擴(kuò)大。在陳某無法協(xié)助甲餐廳辦理相關(guān)證照的情況下，甲餐廳仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用費(fèi)用。綜合考慮上述情形，法院酌情確定陳某應(yīng)當(dāng)退還甲餐廳2019年度的部分租金。

【要點(diǎn)提示】：

在出租人違約導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，承租人作為守約方亦需及時(shí)主張權(quán)利，包括采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。如果承租人既不解除合同，又不返還租賃標(biāo)的物，仍需支付一定的租金或占有使用費(fèi)。

三、天津三中院：房屋租賃糾紛典型案例（2023年3月1日）

41、天津某物業(yè)有限公司與崔某會房屋租賃合同糾紛案——國有企業(yè)涉房屋租賃合同性質(zhì)難界定，裁判難度

【裁判結(jié)果】：

法院審理認(rèn)為，案件爭議焦點(diǎn)為：某物業(yè)公司與崔某會之間租賃行為的性質(zhì)；某物業(yè)公司能否向崔某會主張相關(guān)房屋租金的民事權(quán)益。崔某會承租案涉房屋，源于其作為某央企職工身份，該房系單位內(nèi)部的分配調(diào)整房。2012 年某物業(yè)公司與案外人某資產(chǎn)公司簽訂《周轉(zhuǎn)樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，仍舊依據(jù)原條件向崔某會收取租金并開具收據(jù)，并未對房屋承租情況變更。在特定政策背景下，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛不屬于人民法院主管工作的范圍，因此法院對其之間租賃行為的性質(zhì)不予評判。

案涉房屋并非為無償占用，崔某會作為房屋占用人，需繳納必要的占有使用費(fèi)用。但其數(shù)額應(yīng)按照雙方的約定執(zhí)行，現(xiàn)某物業(yè)公司以張貼公告的方式單方作出占有使用費(fèi)調(diào)整的意思表示，在崔某會未能明確表示同意的情形下，雙方對費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整不應(yīng)視為達(dá)成合意，某物業(yè)公司意欲調(diào)整的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)對雙方不產(chǎn)生法律效力。因此法院判決崔某會參照之前雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的支付標(biāo)準(zhǔn)，向某物業(yè)公司交納 2018 年至 2020 年房屋使用費(fèi)，并駁回某物業(yè)公司解除合同的訴求。

42、天津某棉花加工有限公司與天津市某科技發(fā)展有限公司租賃合同糾紛案——轉(zhuǎn)租涉主體多，更需明確約定各自權(quán)利義務(wù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)

【裁判結(jié)果】：

法院審理認(rèn)為，某棉花公司與某棉業(yè)公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，某棉花公司與某科技公司成立租賃關(guān)系，某棉花公司與周某成成立轉(zhuǎn)租關(guān)系。某科技公司與某棉業(yè)公司成立租賃關(guān)系，某棉業(yè)公司與周某成成立轉(zhuǎn)租關(guān)系。

周某成向某棉業(yè)公司支付的費(fèi)用系履行周某成與某棉業(yè)公司或某棉花公司之間租賃關(guān)系項(xiàng)下的支付租金義務(wù)，并非向某科技公司履行支付租金義務(wù)，無其他證據(jù)證明周某成系代某棉花公司向某科技公司支付租金。轉(zhuǎn)租并不免除某棉花公司交納租金的義務(wù)，因此依據(jù)某棉花公司與某科技公司的租賃協(xié)議約定，參照約定的年租賃費(fèi)數(shù)額，判令某棉花公司向某科技公司給付 2014 年 4 月 17 日至 2014 年 12 月 14 日期間的租賃費(fèi)。

【典型意義】：

現(xiàn)實(shí)中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利義務(wù)的平衡與保護(hù)。對次承租人來說，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個(gè)問題：

一是要確認(rèn)承租人是否有對外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如無則需要經(jīng)過出租人同意，因?yàn)榉蓪Υ擞忻鞔_規(guī)定；

二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因?yàn)閺某凶馊颂庌D(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果再沒有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險(xiǎn)無疑會增大。

43、馮某明等12人與天津市某商場有限公司系列租賃合同糾紛案——約定解除權(quán)條件是否成就，要根據(jù)條款規(guī)定、交易習(xí)慣及誠信原則綜合評判

【裁判結(jié)果】：

法院審理認(rèn)為，馮某明等人與某商場訂立的租賃合同合法有效，對雙方的權(quán)利義務(wù)及行使約定解除權(quán)的事由均有明確約定。本案中，馮某明等人主張交回電子秤、核對水電費(fèi)數(shù)額的行為表明雙方已解除合同，對此某商場否認(rèn)，且其在交還電子秤的《說明》中已明確交還電子秤的行為不屬于合同的解除，因雙方未就合同解除事宜達(dá)成一致，故不屬于約定解除。

馮某明等人主張系某商場違約，其與某商場簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同應(yīng)予解除，因未提供相應(yīng)違約證據(jù)佐證，故法院不予支持，雙方當(dāng)事人簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同的解除條件未成就，合同應(yīng)繼續(xù)履行。因商鋪?zhàn)赓U合同尚未解除，法院不予支持馮某明等人基于合同解除主張某商場返還租金和租賃保證金的訴求。

【典型意義】：

約定解除權(quán)的審查主要是合同意思表示解釋的問題。意思表示解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相應(yīng)的條款、行為性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，確定相關(guān)條款的含義。應(yīng)注意區(qū)分約定解除權(quán)與單方解除合同的違約條款。一方以合同約定的解除條件成就為由請求解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度、違約后果、是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠信原則，確定合同是否應(yīng)解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。

44、王某飛與天津某家居家飾生活廣場有限公司租賃合同糾紛案——承租人提前解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)

【裁判結(jié)果】：

法院審理認(rèn)為，王某飛與某家居家飾廣場簽訂的租賃期限為 2019 年 5 月 16 日至 2019 年 8 月 31 日止的《展位租賃及管理服務(wù)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行。

根據(jù)某家居家飾廣場提供的《展位租賃及管理服務(wù)合同》、統(tǒng)計(jì)表及銀行轉(zhuǎn)賬回單，可以證明王某飛繳納的定金及裝修押金均已折抵前期的租金及管理費(fèi)。某家居家飾廣場有權(quán)依據(jù)合同向其主張租賃費(fèi)和管理費(fèi)，判令王某飛向某家居家飾廣場支付租賃費(fèi)、管理費(fèi)及逾期付款違約金。

【典型意義】：

承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、不支付租金等費(fèi)用的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，避免一走了之，使租賃房屋空置，帶來不必要損失。通常承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日，作為租賃合同實(shí)際解除時(shí)間。

對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實(shí)際搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人雖然享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。

因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨承擔(dān)房屋空置損失擴(kuò)大責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。

45、天津某汽車銷售有限公司、天津某汽車服務(wù)有限公司等與天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)某物流有限公司房屋租賃合同糾紛——受疫情影響，經(jīng)營性房屋租賃可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減租金

【裁判結(jié)果】：

對于違約金，雙方在合同違約責(zé)任中約定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對履約保證金的處理約定為“履約保證金作為違約金歸出租人所有”。按照慣常理解，上述條款應(yīng)理解為違約方支付違約金，而履約保證金可以折抵違約金。因此法院判決天津某汽車服務(wù)有限公司向某物流公司支付欠付租金、房屋占用損失、水電費(fèi)、采暖費(fèi)及扣除履約保證金后的違約金。

【典型意義】：

房屋租賃合同屬于長期性合同，疫情形式等變化，尤其對商場、賓館、餐飲等行業(yè)影響較大。對于經(jīng)營性房屋租賃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)因疫情及防控措施受到直接和間接影響的程度，正確區(qū)分不可抗力、情勢變更、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對符合不可抗力情形的，一般應(yīng)當(dāng)支持承租人關(guān)于相應(yīng)減少租金的訴訟請求。

對受疫情及防控措施影響，租賃房屋無法正常經(jīng)營符合情勢變更情形的，可根據(jù)公平原則，結(jié)合案件實(shí)際情況，確定是否及如何調(diào)減租金。在承租人未經(jīng)權(quán)利人同意將房屋轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人的權(quán)利難以保障。在經(jīng)營性房屋租賃合同中，因承租人對開展經(jīng)營進(jìn)行較多投入，在因無權(quán)處分或非法轉(zhuǎn)租導(dǎo)致租賃合同無效或者無法履行的情況下，易給承租人帶來裝修和生產(chǎn)經(jīng)營方面的損失。

46、某科技有限公司與某投資開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案——受疫情影響不可抗力的判斷，要結(jié)合對合同義務(wù)履行的影響程度

【典型意義】：

受疫情及防控措施等影響，導(dǎo)致承租人無法正常營業(yè)的客觀情況，是否構(gòu)成房屋租賃合同中的不可抗力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其對合同義務(wù)履行的影響程度判斷。對于出租人而言，在疫情及防控措施不影響房屋交付和約定用途情況下，一般不宜認(rèn)定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務(wù)。

對于承租人而言，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響，不直接構(gòu)成抗拒交付租金等義務(wù)的事由，一般也不宜認(rèn)定為不可抗力。但是，受疫情及防控措施影響，租賃房屋已不符合約定用途、租金交付義務(wù)受直接影響導(dǎo)致客觀不能履行等情形，可以認(rèn)定為不可抗力。

47、李某強(qiáng)與天津市某工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛案——未按用途使用農(nóng)業(yè)用地租賃致合同無效，遇拆遷征收可獲合理補(bǔ)償

【裁判結(jié)果】：

法院審理認(rèn)為，案涉土地用途為設(shè)施農(nóng)業(yè)用地，其用途應(yīng)為工業(yè)化農(nóng)產(chǎn)品作物栽培、規(guī)?；男笄菟a(chǎn)養(yǎng)殖以及與此相配套的附屬設(shè)施用地使用。然而，李某強(qiáng)承租案涉土地后實(shí)際用于工業(yè)用途，按照租賃協(xié)議中“設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)在某工貿(mào)公司處備案”等約定，某工貿(mào)公司亦明知案涉土地的實(shí)際用途與登記用途不符。據(jù)此，《租賃協(xié)議書》約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容及其簽訂后的履行情況，均違反國家法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

在《租賃協(xié)議書》無效的情況下，李某強(qiáng)無權(quán)占有案涉土地，某工貿(mào)公司有權(quán)要求其騰空地上物。盡管《租賃協(xié)議書》無效，但李某強(qiáng)自《租賃協(xié)議書》簽訂之日起至今十余年，事實(shí)上占用案涉土地經(jīng)營獲利，有關(guān)租金約定仍為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)參照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)給付土地占有使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。另外其中的清算條款，仍可參考適用。

按約定案涉土地如因不可抗力原因和國家政策需要拆除，使雙方造成損失的，協(xié)議終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。如國家給予補(bǔ)償時(shí)，李某強(qiáng)有權(quán)享有地上物應(yīng)得的補(bǔ)償。因此支持就該評估報(bào)告所涉及的相應(yīng)費(fèi)用，李某強(qiáng)要求某工貿(mào)公司給付該部分補(bǔ)償款的請求。

【典型意義】：

我國對于設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的使用要求嚴(yán)格，不按土地性質(zhì)使用租賃土地的，租賃合同無效。但租賃合同無效并不必然導(dǎo)致全部合同條款無效，對于租金支付、征收補(bǔ)償?shù)葪l款，仍可根據(jù)實(shí)際情況參照適用。房屋租賃合同履行中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

租賃期間，出租人的房屋被征收的，出租人主張解除合同，要求承租人騰退房屋，承租人要求分得部分征收補(bǔ)償，實(shí)踐中做法不一。

一般認(rèn)為，租賃合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人與承租人在租賃合同中對征收時(shí)如何處理有約定的，從約處理；租賃合同對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別情形處理，但其獲得的補(bǔ)償不能超過房屋所有權(quán)人獲得的補(bǔ)償范圍。

48、翟某與天津市某區(qū)文化旅游體育局返還租賃房屋糾紛案——承租人需審查房屋權(quán)屬，轉(zhuǎn)租中還需注意租賃期限的屆滿時(shí)間

【典型意義】：

很多承租人簽訂合同時(shí)未對租賃房屋的權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)，極易因其他權(quán)利人主張權(quán)利，導(dǎo)致租賃合同無法履行。尤其在本案涉及的轉(zhuǎn)租行為中，除了房屋權(quán)屬的審查，還應(yīng)注意租賃期限的時(shí)間范圍。轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，指的是如果出租人與承租人另有約定，在剩余租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。

但在超出剩余租賃期外，次承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，是認(rèn)定形成不定期租賃合同還是認(rèn)定次承租人無權(quán)占有該房屋，在司法實(shí)踐中仍存在爭議。

在房屋租賃合同解除后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人仍占有房屋時(shí)，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同后，對租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對逾期騰房的房屋使用費(fèi)，負(fù)有繼續(xù)支付義務(wù)。

49、天津某餐飲廣場有限公司與天津自貿(mào)區(qū)某體育管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案——未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的商業(yè)地產(chǎn)租賃，并不必然導(dǎo)致租賃合同無效；裝修殘值是否賠償及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)合同履行情況綜合考量

【典型意義】：

Ⅰ、對于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的經(jīng)營性房屋租賃，并不必然導(dǎo)致租賃合同無效，應(yīng)區(qū)分兩種情況：

第一，屬于《消防法》第十一條規(guī)定的人員密集場所和特殊建設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，違反了《消防法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無效；

第二，《消防法》第十一條規(guī)定以外的商業(yè)地產(chǎn)租賃的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，不影響合同的效力，當(dāng)事人可以據(jù)此主張違約責(zé)任。

Ⅱ、剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時(shí)，形成附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內(nèi)尚存的價(jià)值。

Ⅲ、在判定是否賠償裝修損失時(shí)，

第一，要明確合同解除原因，明確合同解除系單方違約或雙方違約，還是因不可歸責(zé)于雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償比例。

第二，裝飾裝修的剩余價(jià)值，主要通過裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定，需明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評估基準(zhǔn)日期。

Ⅳ、裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來確定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同有關(guān)條款、合同目的、交易習(xí)慣以及誠信原則，確定該條款的真實(shí)意思。對于裝修殘值的評估基準(zhǔn)日期，應(yīng)考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對租賃物實(shí)際使用的期限確定。

【案例來源】：天津市第三中級人民法院2023年03月01日發(fā)布《天津三中院房屋租賃合同糾紛審判白皮書（2019年-2022年）》

四、青島中院：審理房屋租賃合同糾紛典型案例（2021年11月2日）

50、出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證——租賃合同是否有效受制于規(guī)劃而非其他審批

【法官釋法】：

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準(zhǔn)建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。

本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)。宋某對此提交的證據(jù)僅為縣級政府批準(zhǔn)的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，因此，宋某的主張沒有得到法院認(rèn)可。實(shí)踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。

51、想搬就搬太任性，提前解約需擔(dān)責(zé)——承租人提前解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)

【法官釋法】：

Ⅰ、承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。

Ⅱ、對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。

52、違規(guī)租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業(yè)——合同目的不能實(shí)現(xiàn)，租賃雙方均有過錯(cuò)

【法官釋法】：

生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營餐飲，及在經(jīng)營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況。《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所。本案中雙方當(dāng)事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進(jìn)行餐飲經(jīng)營并進(jìn)行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營，還產(chǎn)生了裝修費(fèi)損失。因此，在租賃經(jīng)營場所時(shí)一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營場地，不要存在僥幸心理。

53、租了房卻又無法繼續(xù)使用，是將租賃進(jìn)行到底，還是好合好散？——租賃合同不適宜強(qiáng)制履行，守約方也應(yīng)及時(shí)止損

【法官釋法】：

生活實(shí)踐中，往往會出現(xiàn)一方違約時(shí)，守約方認(rèn)為只要其不同意解除合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強(qiáng)制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營成本或生活成本不必要的擴(kuò)大等物的浪費(fèi)或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。對此，可由違約方以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)，獲得合同的解除。同時(shí)，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實(shí)際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，放任房屋空置而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。

54、租賃的房屋漏水誰擔(dān)責(zé)？——合同約定要清楚，舉證責(zé)任要明確

【法官釋法】：

依法成立的合同，對各方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負(fù)責(zé)修繕”。因此，因涉案房屋水管破裂導(dǎo)致的修繕問題，按照合同約定應(yīng)由林某負(fù)責(zé)。合同還約定，“承租人鞠某居住期間：水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)，由鞠某修復(fù)或承擔(dān)。”故按照合同約定，鞠某僅對因使用不當(dāng)造成的損失承擔(dān)責(zé)任。林某主張鞠某使用不當(dāng)，但林某并未提交證據(jù)證明。而鞠某提交了自來水公司員工趙某出具的現(xiàn)場鑒定報(bào)告單，證實(shí)涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發(fā)生在凌晨一點(diǎn)多，正是一般人休息熟睡的時(shí)間，林某主張漏水系鞠某使用不當(dāng)造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關(guān)證據(jù)證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

55、“小題大做”不占理，違約后果需自擔(dān)——房屋輕微漏水不是拒交租金的理由

【法官釋法】：

租賃合同關(guān)系中，提供適租的房屋是出租人的主要合同義務(wù)，而交納租金則是承租人的主要合同義務(wù)，在出租人如約交付了房屋、承租人長期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構(gòu)成違約的行為。當(dāng)然，根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定，出租人也負(fù)有維修房屋等義務(wù)。在租賃合同履行期間，經(jīng)常會出現(xiàn)房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對房屋維修等義務(wù)明確約定，避免出現(xiàn)分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務(wù)，但是在出現(xiàn)漏水的情況下，承租人應(yīng)積極告知出租人漏雨的情況并通知其進(jìn)行維修，如果出租人沒有及時(shí)維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔(dān)維修費(fèi)用。如果出租人未及時(shí)維修的后果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其需承擔(dān)相應(yīng)的違約后果。

56、房屋已另租，損失不再計(jì)——承租人提前解除合同出租人損失的確定

【法官釋法】：

本案中，雙方對承租人提前解除合同后的租金的處理問題未予約定，故而發(fā)生爭議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時(shí)間及其他成本投入，承租人不應(yīng)無視出租人的損失?，F(xiàn)雙方就終止協(xié)議后的租金的處理未作約定，人民法院應(yīng)參照出租人的實(shí)際損失處理。另外，如果合同中有免租期或?qū)嶋H履行中有免租期，也應(yīng)在合同中進(jìn)行約定或者記錄交付房屋的時(shí)間，對因長期租賃而對房屋租金進(jìn)行優(yōu)惠的情況，也應(yīng)在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計(jì)算實(shí)際損失時(shí)，則可有相應(yīng)證據(jù)予以證明，否則對出租人而言，給予的優(yōu)惠條件在合同提前解除后將無法得到彌補(bǔ)。

57、誰投資誰受益，利益平衡公平為先——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的分配

【法官釋法】：

在房屋租賃過程中，當(dāng)因?yàn)檎魇盏仍驅(qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行時(shí)，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實(shí)際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、搬遷補(bǔ)償金全部由出租人享有，則會產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，因此，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)補(bǔ)償在出租人與承租人之間進(jìn)行分配。對房屋的裝修損失，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其對房屋進(jìn)行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應(yīng)當(dāng)注意保留相應(yīng)的證據(jù)，例如裝修的合同、發(fā)票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據(jù)證明其裝修損失的情況下，出租人應(yīng)在受補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)對承租人的裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償。

【案例來源】：青島市中級人民法院2021年11月02日發(fā)布審理房屋租賃合同糾紛典型案例

五、青島中院：涉拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例（2022年6月29日）

58、利用百度地圖APP及谷歌歷史影像APP等技術(shù)確認(rèn)案涉場地歷史情況定分止?fàn)?/p>

【裁判結(jié)果】：

二審中，雙方確認(rèn)青島某工貿(mào)有限公司承租案涉房屋后出租人曲某某不再實(shí)際控制案涉場地也未新建新的建筑物，考慮新建時(shí)間與案件訴訟時(shí)間相隔較久遠(yuǎn)，其案涉地點(diǎn)原為城中村附近，書面證據(jù)保存較困難，故當(dāng)庭向雙方釋明，可利用谷歌地圖、百度地圖、天地圖影像等軟件查詢案涉場地2000年左右的情況，以確認(rèn)爭議部分房屋在租賃前是否存在，進(jìn)而確認(rèn)是否由青島某工貿(mào)有限公司建設(shè)。青島某工貿(mào)有限公司利用上述APP軟件展示了案涉場地的歷史影像。最終二審法院認(rèn)為，青島某工貿(mào)有限公司一審已提供證人證言，初步證明其投資新建的面積在1100平米左右。二審中又通過軟件說明的方式，初步證明了案涉場地上的多處房屋面積。而曲某某在認(rèn)可青島某工貿(mào)有限公司在案涉場地有投資建設(shè)的情況下，作為被拆遷人，其是與拆遷部門確定具體拆遷面積、標(biāo)準(zhǔn)的一方當(dāng)事人，對拆遷面積、賠償分布及組成具有更強(qiáng)的舉證能力，但曲某某對被拆遷部分不能說明其建設(shè)部分與青島某工貿(mào)有限公司建設(shè)部分的面積區(qū)分，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。最終依據(jù)軟件中顯示的圖像及體現(xiàn)的面積支持青島某工貿(mào)有限公司部分訴訟請求。

59、因征收房屋造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生經(jīng)營損失補(bǔ)償應(yīng)考慮剩余期限及出租人接受補(bǔ)償實(shí)際情況認(rèn)定

【裁判結(jié)果】：

二審認(rèn)為，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收時(shí)的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。在租賃合同中，因征收房屋造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)生經(jīng)營損失補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)租賃合同的約定進(jìn)行處理，沒有約定的，應(yīng)考慮剩余期限以及出租人接受補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況予以認(rèn)定。本案中雙方對拆遷補(bǔ)償問題未在合同中進(jìn)行約定，雙方系因拆遷導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，且青島某科技公司交付租金至政府決定進(jìn)行征收之后，因此，其有權(quán)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失。青島某包裝公司主張青島某科技公司未進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營，但青島某科技公司交納租金的行為本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且拆遷評估中亦包含青島某科技公司的附屬物及裝修部分，青島某包裝公司證據(jù)亦不足以證明青島某科技公司未進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營。房屋征收對雙方的生產(chǎn)經(jīng)營均造成一定影響，雙方均應(yīng)獲得部分停產(chǎn)停業(yè)損失，一審法院結(jié)合合同實(shí)際履行情況對雙方應(yīng)獲得的比例進(jìn)行酌定，是一審法院行使自由裁量權(quán)的合法范圍，且裁量比例適當(dāng)。對一審判決予以維持。

【典型意義】：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人系給予補(bǔ)償?shù)膶ο蟆５珜τ谝呀?jīng)出租的經(jīng)營性用房，在房屋被征收時(shí)，承租人亦勢必會因此遭受房屋裝修、搬遷費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關(guān)系，故，基于公平原則，應(yīng)當(dāng)由出租人給予承租人合理的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

60、租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間分配

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，因案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的相關(guān)證據(jù)，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出租人與承租人就案涉房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃案涉廠房后在其中實(shí)際進(jìn)行著生產(chǎn)經(jīng)營，在租賃期限內(nèi)，因拆遷行為直接導(dǎo)致了其無法繼續(xù)占有使用案涉房屋并進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，勢必產(chǎn)生相應(yīng)損失，故基于公平原則，在出租人實(shí)際獲得相應(yīng)拆遷補(bǔ)償?shù)那樾蜗?，承租人主張分配相?yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)獲得支持。本案中，根據(jù)承租人提交的廠房照片、裝修發(fā)票、合同等證據(jù)，可以認(rèn)定承租人對房屋進(jìn)行了裝修增建，故基于誰投資誰受益的原則，出租人亦應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的裝修補(bǔ)償。

【典型意義】：

在房屋租賃過程中，當(dāng)因?yàn)檎魇盏仍驅(qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行時(shí)，即便在租賃合同無效的情形下，承租人作為實(shí)際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、搬遷補(bǔ)償金全部由出租人享有，則會產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡，有違公平原則和自然正義。因此，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)補(bǔ)償在出租人與承租人之間進(jìn)行合理分配。對于房屋的裝修損失，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其對房屋進(jìn)行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應(yīng)當(dāng)注意保留相應(yīng)的證據(jù)，例如裝修的合同、發(fā)票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據(jù)證明其裝修損失的情況下，出租人應(yīng)在已領(lǐng)受補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)對承租人的裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償。

61、當(dāng)國企改制遺留問題遇上拆遷分層解決避免矛盾激化

【裁判結(jié)果】：

案涉《租賃房協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雖然合同約定的租賃期間為30年，但因當(dāng)時(shí)《中華人民共和國合同法》尚未頒布，還沒有對最長租賃期間的規(guī)定，即使超過20年期間部分無效，也不影響前20年租賃期間的合同效力。現(xiàn)案涉房屋土地租賃期限已經(jīng)屆滿，出租人不同意上訴人繼續(xù)租賃，按照市場價(jià)格交納合同到期后的占有使用費(fèi)予以支持。但是考慮到案涉房屋涉及到國有企業(yè)改制過程中老職工的遺留問題，在未能妥善解決該問題的情況下，直接判決騰讓案涉房屋與土地影響到老職工的居住等權(quán)益，可待相關(guān)部門出臺辦法之后解決，故駁回了出租人騰讓案涉房屋的訴訟請求。青島某公司上訴后，二審維持了一審判決。

綜合本案具體情況，判決上訴人按照市場價(jià)格給付占有使用費(fèi)的基礎(chǔ)上對案涉房屋與土地暫時(shí)不予騰讓，既保障了被上訴人的合法權(quán)益，亦為政府協(xié)調(diào)各部門一攬子解決問題贏得了時(shí)間。

62、承租人主張分配拆遷補(bǔ)償款訴訟時(shí)效可從拆遷補(bǔ)償款實(shí)際領(lǐng)取之日起計(jì)算

【裁判結(jié)果】：

二審法院認(rèn)為，在出租人實(shí)際領(lǐng)取相應(yīng)拆遷補(bǔ)償款之前，承租人即使向出租人主張補(bǔ)償款，出租人亦可以其未實(shí)際獲取補(bǔ)償款為由予以拒絕，實(shí)際上出租人也確實(shí)無從給付，并且相關(guān)的補(bǔ)償款項(xiàng)數(shù)額也無法確定。因此，一般來說，出租人實(shí)際獲取拆遷補(bǔ)償款系承租人能夠向出租人據(jù)實(shí)主張拆遷補(bǔ)償款的前提條件之一。

案涉房屋于2013年列入拆遷范圍，進(jìn)入拆遷程序。2016年出租人與有關(guān)部門簽署拆遷協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款分多次發(fā)放，陸續(xù)結(jié)清。因拆遷補(bǔ)償款的分配問題被上訴人一直找上訴人協(xié)商解決，被上訴人還就該拆遷補(bǔ)償款的分配問題多次向有關(guān)部門反映問題要求解決。2020年，承租人在得知出租人已實(shí)際領(lǐng)取補(bǔ)償款后向法院提起訴訟。綜合前述，本案訴訟時(shí)效期間應(yīng)自承租人知曉補(bǔ)償款已經(jīng)實(shí)際領(lǐng)取后起算，承租人起訴分配補(bǔ)償款，未超訴訟時(shí)效，一審判決并無不當(dāng)。

【典型意義】：

根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償中的被拆遷人為房屋所有權(quán)人，拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體分別為房屋征收拆遷部門與房屋所有人。因此，承租人通常不是拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體。但承租人作為租賃房屋實(shí)際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，同樣面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)損失。司法實(shí)踐中，租賃房屋被征收拆遷，租賃合同解除，承租人可以依據(jù)租賃合同向出租人或房屋所有人依法要求補(bǔ)償損失或分配補(bǔ)償款。出租人在領(lǐng)取補(bǔ)償款后，應(yīng)將屬于承租人的相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)交給承租人。承租人請求分配補(bǔ)償款的訴訟時(shí)效可自知道或應(yīng)當(dāng)知道補(bǔ)償款已經(jīng)發(fā)放后起算。本案認(rèn)定出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)依據(jù)租賃合同關(guān)系對承租人的實(shí)際損失予以相應(yīng)補(bǔ)償，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，具有積極參考及借鑒作用。

63、判決次承租人直接獲得拆遷補(bǔ)償款減少當(dāng)事人訴累

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為，我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖規(guī)定應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，但規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。其中的后兩項(xiàng)補(bǔ)償，其補(bǔ)償對象雖然通常是被征收房屋的所有權(quán)人，但對于已經(jīng)出租的經(jīng)營性用房，在房屋被征收時(shí)，因承租人勢必會遭受房屋裝修、搬遷費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)等損失，該損失與房屋征收行為之間存在利害關(guān)系。在本案中，案涉房屋的現(xiàn)有的部分裝修、設(shè)施設(shè)備等是被上訴人青島某生物科技有限公司作為次承租人的投入，本案征收過程中確定相應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額的評估是以該公司對案涉房屋裝修、設(shè)備價(jià)值等為標(biāo)的進(jìn)行的估值，根據(jù)公平原則以及誰投資誰受益原則，支持被上訴人關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、裝飾裝修損失等訴訟請求。二審維持一審判決。

【典型意義】：

案涉廠房在租賃過程中因?yàn)榍鄭u院士雙創(chuàng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目規(guī)劃列入拆遷范圍而被拆遷，雖然政府相關(guān)部門的拆遷補(bǔ)償是對產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償，但是在承租人參與訴訟，轉(zhuǎn)租關(guān)系能夠確認(rèn)的前提下，根據(jù)拆遷評估及誰投資誰受益原則，直接將產(chǎn)權(quán)人獲得的拆遷利益中與次承租人相關(guān)的部分補(bǔ)償給次承租人是有法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。這樣就不需要產(chǎn)權(quán)人依據(jù)合同的相對性先補(bǔ)償給承租人，再由承租人補(bǔ)償給次承租人。

64、租賃合同遇拆遷而解除在出租人與承租人之間合理分配拆遷補(bǔ)償款

【裁判結(jié)果】：

二審法院認(rèn)為，房屋拆遷必然影響出租人后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，故對承租人主張其應(yīng)獲得全部停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款的主張，不予支持。故，對一審判決予以維持。

【典型意義】：

本案系出租人與承租人因拆遷補(bǔ)償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。租賃合同遇拆遷而解除，拆遷補(bǔ)償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)房屋被征收時(shí)的使用與效益情況、停產(chǎn)停業(yè)期限等，在出租人與承租人之間進(jìn)行合理分配。一方面，承租人作為租賃房屋實(shí)際使用人，因房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，存在搬遷成本與生產(chǎn)經(jīng)營的收益損失，可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。另一方面，作為出租人，房屋拆遷必然影響其后續(xù)租金的收取，亦是停產(chǎn)停業(yè)損失的一種，亦可獲取相應(yīng)停產(chǎn)停業(yè)損失。本案判決通過在出租人與承租人之間合理分配拆遷補(bǔ)償款中的相關(guān)款項(xiàng)，對妥善化解城市更新過程中涉及的拆遷補(bǔ)償款分配糾紛、定分止?fàn)?、順利推進(jìn)城市建設(shè)具有積極參考及借鑒作用。

65、租賃合同到期涉拆遷拒不搬離且不繳租金承租人無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償款

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中雙方簽訂的租賃合同約定，合同于2015年7月1日到期，雙方再未續(xù)簽合同。上訴人某材料站于2015年8月向被上訴人發(fā)出解除合同的通知，雙方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上訴人不但未按照約定騰出房屋，而且未繳納房屋占用費(fèi)直至房屋2018年拆遷。房屋的拆遷補(bǔ)償是政府對被拆遷房屋的合法權(quán)利人剩余期限經(jīng)營的可得利潤損失以及搬遷、裝修等的合法補(bǔ)償，該補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人以及有權(quán)占有房屋的人按照法律規(guī)定獲得。被上訴人無償占有房屋三年多且未支付對價(jià)，與房屋相關(guān)的所有補(bǔ)償均應(yīng)當(dāng)歸房屋的所有權(quán)人即上訴人所有。判決駁回青島某公司的訴訟請求。

【典型意義】：

按照我國關(guān)于房屋拆遷與補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，并非承租人。但承租人在正常承租、經(jīng)營期限內(nèi)因拆遷行為造成經(jīng)營不能，房屋所有權(quán)人可就其獲得的拆遷補(bǔ)償對承租人予以合理補(bǔ)償。本案中，拆遷行為發(fā)生于租賃合同期滿三年之后，拆遷行為并未對承租人在租期內(nèi)對房屋的占有、使用和收益產(chǎn)生影響，承租人與拆遷行為并無實(shí)際上的利害關(guān)系。且租期屆滿后出租人已明確告知承租人解除合同，承租人仍拒不騰房且長期無償占有房屋。如果對承租人給予拆遷補(bǔ)償，將使得承租人基于其不合法、不誠信的行為獲利，這既損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，亦違反了商事交易的等價(jià)有償、權(quán)利義務(wù)對等原則，也將導(dǎo)致承租人為獲取拆遷利益而拒不騰房，影響城市更新的有序推進(jìn)。對拆遷補(bǔ)償利益的合理分配，既符合法治、誠信的社會主義核心價(jià)值觀，也為服務(wù)城市更新發(fā)揮司法指引作用。

66、承租人使用租賃房屋至合同約定租賃期限屆滿拆遷時(shí)承租人添附裝飾裝修及搬遷補(bǔ)助不應(yīng)支持

【裁判結(jié)果】：

二審查明，雖然雙方提交的合同版本內(nèi)容不完全一致，但均有條款“在租賃期間，如乙方對租賃房屋進(jìn)行裝修及添加附屬物品，應(yīng)征得出租方同意，租賃期滿可以由承租方自行移走，其他裝修及附屬品歸出租方”。青島某工貿(mào)公司主張案涉房屋用于經(jīng)營飯店，2015年底因拆遷開始即無法經(jīng)營，宋某某主張案涉房屋2014年就停止經(jīng)營，其停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，不應(yīng)獲得停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。二審法院認(rèn)為，簡易房、木頭房為青島某工貿(mào)公司投資所建，且已獲得補(bǔ)償，依據(jù)誰投資誰獲益的原則，相應(yīng)補(bǔ)償應(yīng)歸青島某工貿(mào)公司所有。關(guān)于裝飾裝修及附屬物部分，雖然雙方合同無效，但原約定的租賃期限到2017年11月25日，因此，到該日期為止，案涉房屋的不可拆遷的裝飾裝修及添附物的所有權(quán)就應(yīng)歸出租人所有。承租人直到2020年方從案涉房屋中搬離，其對上述裝飾裝修及添附物的價(jià)值已利用完畢，故上述裝飾裝修及添附物的價(jià)值應(yīng)歸出租人宋某某所有。一審對此認(rèn)定有誤，二審法院依法予以糾正。關(guān)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)，因案涉房屋部分合同無效，青島某工貿(mào)公司、柴某某本應(yīng)搬走；且即使合同有效，到原合同約定的2017年11月25日承租人亦應(yīng)搬離。故柴某某、青島某工貿(mào)公司的搬離行為與是否拆遷并無因果關(guān)系，亦不應(yīng)就此獲得相應(yīng)利益，故相應(yīng)搬遷補(bǔ)助費(fèi)亦不應(yīng)由其取得，上述部分一審認(rèn)定有誤，二審予以糾正。關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償部分，因雙方確認(rèn)已于2015年之前停止經(jīng)營，且現(xiàn)無證據(jù)證明停止經(jīng)營與拆遷無關(guān)，故一審對停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償酌定雙方各分得50%認(rèn)定正確，二審法院予以維持。

【典型意義】：

租賃房屋因政府征收而在租賃合同期內(nèi)無法履行的，假如雙方在租賃合同中并未約定該種損失如何分配承擔(dān)，而承租人的損失又客觀存在。應(yīng)結(jié)合租賃合同的履行情況、剩余租賃期限以及被征收房屋拆遷補(bǔ)償方案中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額等因素，酌定給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。在租賃合同無效的情況下，如果雙方對損失承擔(dān)有約定，應(yīng)參照原約定處理。本案中原合同約定租賃期滿裝飾裝修歸出租人所有，客觀上承租人搬離案涉場地時(shí)原合同約定的租賃期已屆滿，因此裝飾裝修的價(jià)值應(yīng)歸出租人所有，承租人無權(quán)再獲得相應(yīng)補(bǔ)償；相應(yīng)搬遷補(bǔ)助費(fèi)用，如果合同有效，在租賃期內(nèi)因拆遷導(dǎo)致承租人提前搬離，承租人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償；但在合同無效以及原租賃期限已屆滿的情況下，承租人搬離與拆遷并無關(guān)系，因此上述補(bǔ)償費(fèi)用不應(yīng)予以補(bǔ)償。征收拆遷是城市更新和城市建設(shè)的重要部分，法院要充分發(fā)揮司法裁判示范引領(lǐng)作用，引導(dǎo)社會公眾依法理性解決有關(guān)糾紛。在租賃合同案件中如系因拆遷補(bǔ)償問題產(chǎn)生爭議，無論合同是否有效，均需重點(diǎn)關(guān)注原合同約定的履行期限。因?yàn)槿绻凶馊艘恢笔褂冒干娣课葜猎赓U期限屆滿，其很多權(quán)益已通過租賃合同的履行獲得，就無權(quán)再獲得因拆遷帶來的補(bǔ)償利益。這種裁判理念，可以避免承租人為獲取不當(dāng)?shù)牟疬w利益而拖延搬離案涉房屋，妨礙出租人取得拆遷補(bǔ)償款及拆遷整體利益。

67、二審調(diào)解妥善化解涉及拆遷租賃合同糾紛

【裁判結(jié)果】：

二審法院認(rèn)為，一方面，案涉合同明確約定房屋被征收則租賃合同解除，某建材公司作為出租人在房屋被征收時(shí)有權(quán)解除合同。一審判決解除合同，并無不當(dāng)。另一方面，本案租賃房屋雖被征收但尚未拆遷，承租人則因合同解除須提前搬離，其原有生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，客觀上存在一定經(jīng)濟(jì)損失。案件經(jīng)二審調(diào)解，某汽修廠同意解除合同，某建材公司則同意減免部分租金作為提前解除合同對承租人的補(bǔ)償，某汽修廠與某建材公司房屋達(dá)成和解協(xié)議，案件調(diào)解結(jié)案。

【典型意義】：

承租人，特別是需要從事生產(chǎn)經(jīng)營的承租人，在簽訂租賃合同時(shí)，如果合同將征遷約定為合同解除條件且拆遷的所有補(bǔ)償費(fèi)用均歸出租人時(shí)，應(yīng)慎重考慮其中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，合理投資與生產(chǎn)。否則，可能發(fā)生房屋拆遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，而作為承租人的財(cái)產(chǎn)損失無法得到補(bǔ)償?shù)那闆r。本案中，當(dāng)事人雙方經(jīng)過法院調(diào)解，對合同解除、房屋恢復(fù)原狀并返回等事項(xiàng)達(dá)成一致，對妥善處理租賃合同關(guān)系中涉及的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，依法支持城市更新和城市建設(shè)具有積極參考作用。

【案例來源】：青島市中級人民法院2022年6月29日發(fā)布拆遷房屋租賃合同糾紛典型案例

六、佛山中院：房屋租賃合同糾紛典型案例（2025年1月2日）

68、蔡某與某物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛——提前退租的，出租人和承租人均應(yīng)及時(shí)辦理交接手續(xù)

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，蔡某雖主張其已于2020年4月底搬走，其無需再支付此后的租金。但蔡某未舉證證實(shí)其搬走時(shí)有通知某物業(yè)公司并辦理完畢商鋪返還交接手續(xù)，故其關(guān)于無需支付此后租金的主張缺乏理據(jù)。某物業(yè)公司作為出租人，在蔡某拖欠租金且經(jīng)多次催收未予繳納，甚至未予任何答復(fù)的情況下，應(yīng)及時(shí)查看商鋪的狀況并及時(shí)依照合同約定收回商鋪以防止損失擴(kuò)大，根據(jù)某物業(yè)公司于2020年8月27日發(fā)出《律師函》的內(nèi)容，結(jié)合辦理退租手續(xù)和清空商鋪需要的合理期限，以及蔡某在收到該短信后仍未及時(shí)清繳欠費(fèi)，應(yīng)視為蔡某以實(shí)際行為同意解除租賃合同，雙方解除租賃合同的時(shí)間為2020年10月27日，蔡某應(yīng)向某物業(yè)公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

69、李某與張某等房屋租賃合同糾紛——承租人對租賃物是否能辦理經(jīng)營所需證照負(fù)有審慎注意義務(wù)

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，張某作為出租人，負(fù)有提供適租房屋的義務(wù)，房屋安全檢測報(bào)告顯示張某提供的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，其也未依據(jù)鑒定報(bào)告的建議進(jìn)行維修整改，導(dǎo)致案涉租賃物無法辦理牌照，對合同解除負(fù)有過錯(cuò)。同時(shí)，合同約定由承租人李某自行辦理營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)經(jīng)營許可證，李某作為專業(yè)的經(jīng)營者，對案涉房屋是否可以辦理特種行業(yè)許可證并投入經(jīng)營負(fù)有審慎注意義務(wù)，現(xiàn)案涉房屋因無法辦理牌照導(dǎo)致無法經(jīng)營，李某對合同解除亦負(fù)有過錯(cuò)。

【典型意義】：

出租人負(fù)有保障租賃物適租的基本義務(wù)，若租賃用于有特殊要求的經(jīng)營活動的，承租人在訂立合同之前也應(yīng)對房屋是否滿足自身經(jīng)營需要、是否能辦理經(jīng)營所需證照進(jìn)行審慎審查。在合同未對相關(guān)特殊經(jīng)營用途作明確約定的情況下，出租人并不當(dāng)然負(fù)有此項(xiàng)保障義務(wù)。本案確立了因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致無法辦理經(jīng)營證照的情形下，出租人和承租人的責(zé)任分配規(guī)則，較好地平衡了租賃雙方的利益，避免任何一方因未充分履行合同義務(wù)獲益，樹立了誠信履約的價(jià)值導(dǎo)向。

70、某股份社與熊某、楊某房屋租賃合同糾紛——租賃合同中約定出借辦學(xué)資質(zhì)，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉《租賃合同》包含某股份社出借辦學(xué)許可資質(zhì)和出租經(jīng)營場所兩種法律關(guān)系，屬于混合合同。因出租經(jīng)營場與出借辦學(xué)許可資質(zhì)兩者彼此存在依附性，兩者不可分離；而辦學(xué)資質(zhì)具有專屬性和特定性，某股份社將辦學(xué)資質(zhì)出借予熊某、楊某，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，案涉《租賃合同》整體無效。根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，某股份社從楊某處取得的保證金20萬元因案涉《租賃合同》無效應(yīng)予返還。某股份社與熊某完成各種手續(xù)交接后未能及時(shí)返還保證金確給楊某造成資金占用期間的損失，楊某訴請以某股份社拖欠的全部保證金為基數(shù)自楊某起訴之日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布同期貸款市場報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息至全部款項(xiàng)清償完畢之日止，合理有據(jù)。

【典型意義】：

實(shí)踐中，往往由于相關(guān)經(jīng)營許可申領(lǐng)嚴(yán)格，部分租賃合同包含了出租人除向承租人出租租賃物外，同時(shí)出借經(jīng)營許可資質(zhì)的情形。此類所謂租賃，當(dāng)事人的真實(shí)目的實(shí)質(zhì)上同時(shí)包含了場所租賃及經(jīng)營許可資質(zhì)出借兩個(gè)相互依存的部分。但出借經(jīng)營許可資質(zhì)的做法違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)屬無效，而由于該出借行為與場所租賃相互關(guān)聯(lián)，租賃合同往往會被認(rèn)定為整體無效。本案對指導(dǎo)交易主體合法訂立合同、避免非法經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)具有較好的示范作用。

71、李某與某酒店房屋租賃合同糾紛一案——承租人違約導(dǎo)致合同解除后免租期租金的處理

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，某酒店未經(jīng)與李某溝通協(xié)商即擅自離場、搬走和拆除家具家電，某酒店的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同約定了三個(gè)月的免租期，是李某合理預(yù)期收取三年返租所給予的優(yōu)惠，現(xiàn)合同未能繼續(xù)履行，某酒店系過錯(cuò)方，其不應(yīng)完全享有免租期利益，而且《委托經(jīng)營管理合同》約定某酒店提前退租需支付一個(gè)月租金作為違約金，李某主張某酒店賠償三個(gè)月房租與其所受損失相當(dāng)，予以支持。

【典型意義】：

在租賃合同中，免租期作為一種常見的優(yōu)惠條款，通常用于吸引承租人并減輕其初期的經(jīng)濟(jì)壓力，但出租人給予承租人免租期的目的，在于按期取得整個(gè)租賃期內(nèi)的全部收益，在性質(zhì)上類似于《民法典》第159條所規(guī)定的附條件的民事法律行為。在對于合同提前解除免租期租金負(fù)擔(dān)沒有約定的情況下，依權(quán)利義務(wù)對等的原則，一般可參照按照剩余租賃期限占全部租賃期限的比例，并結(jié)合雙方違約程度與合同解除的關(guān)聯(lián)程度來處理免租期租金問題。本案確立的免租期條款處理規(guī)則，較好平衡了租賃雙方的權(quán)益，避免違約方通過免租期條款獲取額外利益，樹立誠信守法的價(jià)值導(dǎo)向。

72、何某與黃某房屋租賃合同糾紛——優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，無論是否續(xù)租，按約支付租金及其他費(fèi)用都是承租人應(yīng)盡之合同義務(wù)，承租人的優(yōu)先承租權(quán)也是建立在其遵守合同約定的前提下。承租人行使優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是出租人繼續(xù)出租房屋；二是承租人以同等條件承租。租賃合同作為典型的繼續(xù)型合同，訂立和履行是以雙方某種程度的信賴關(guān)系為基礎(chǔ)的，同等條件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件。主觀條件即出租人對承租人依約履行合同的信賴，如承租人在原合同履行過程中存在多次或嚴(yán)重違約，影響雙方信賴關(guān)系，則不能認(rèn)定滿足同等條件；客觀條件即合同核心條款，主要包括租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式與期限、租期和租賃用途等內(nèi)容。本案中，黃某、何某在租賃合同履行期間發(fā)生沖突，雙方彼此對對方的信任程度降低，何某在雙方合同關(guān)系存續(xù)期間未按照約定時(shí)間支付租金，其行為構(gòu)成違約，且何某未有證據(jù)顯示黃某將租賃物出租于第三人。因此，何某主張其有優(yōu)先承租權(quán)，缺乏理據(jù)。

【典型意義】：

優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)滿足的同等條件包括了主觀條件。若承租人多次逾期支付租金致雙方信任基礎(chǔ)缺失，將會在一定程度上影響優(yōu)先承租權(quán)中主觀條件的滿足。承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)對此應(yīng)加以特別關(guān)注，而不能僅僅著眼于客觀條件。本案對優(yōu)先承租權(quán)行使的理解與適用，具有一定的指導(dǎo)作用。

73、陶某與某產(chǎn)業(yè)園管理公司房屋租賃合同糾紛——租賃合同中關(guān)于出租人可以對承租人放置在租賃物內(nèi)的物品行使留置權(quán)的約定無效

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，雙方就提前解除合同達(dá)成一致意見后，陶某已經(jīng)付清租期內(nèi)的租金，為便于及時(shí)交還租賃物，陶某對租賃物內(nèi)的物品進(jìn)行清理是合理且必要的，該行為也是避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大的必要措施，但是某產(chǎn)業(yè)園管理公司以行使合同約定的留置權(quán)為由對陶某清理物品的行為進(jìn)行阻擾，其行為違反了法律規(guī)定。留置權(quán)作為物權(quán)的一種，應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法定的基本原則，在合同糾紛中，只有在法律明確規(guī)定合同一方享有留置權(quán)的情況下，權(quán)利人方可行使留置權(quán)，而法律并未規(guī)定租賃合同中的出租人享有留置權(quán)，案涉合同中關(guān)于某產(chǎn)業(yè)園管理公司可以行使留置權(quán)的約定屬于無效約定，某產(chǎn)業(yè)園管理公司也不享有留置陶某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因此，某產(chǎn)業(yè)園管理公司阻擾陶某清理租賃物內(nèi)物品的行為缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，由此造成的損失擴(kuò)大的后果由其自行承擔(dān)，對于某產(chǎn)業(yè)園管理公司主張的合同解除后的占用費(fèi)，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某產(chǎn)業(yè)園管理公司有義務(wù)配合。

【典型意義】：

在一些房屋租賃合同中，出租人會在合同中約定若承租人不按照合同約定支付租金，出租人有權(quán)留置承租人放置在租賃物內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，并有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。對于此類合同條款的效力如何，實(shí)踐中有不同的觀點(diǎn)。本案通過分析留置權(quán)的性質(zhì)，明確了根據(jù)物權(quán)法定原則，租賃合同中關(guān)于出租人可以行使留置權(quán)的約定屬于無效約定，出租人不享有對租賃物內(nèi)物品的留置權(quán)，有利于租賃雙方對各自權(quán)利義務(wù)建立合理預(yù)期及依法行使權(quán)利，進(jìn)而推動租賃市場有序、健康、高效運(yùn)行。

74、蔡某、某商業(yè)公司與羅某、某投資公司房屋租賃合同糾紛——出租人自助行為超過合理限度的需向承租人賠償損失

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，蔡某、某商業(yè)公司多期欠付租金等費(fèi)用的行為構(gòu)成根本違約，雙方的租賃合同關(guān)系因羅某行使法定解除權(quán)而解除。羅某作為出租方，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定，保證租賃物正常運(yùn)轉(zhuǎn)及不得干預(yù)蔡某、某商業(yè)公司的正常經(jīng)營活動，此系其主要合同義務(wù)。羅某通過多次斷電等違約行為妨礙蔡某、某商業(yè)公司正常的經(jīng)營活動，給其造成嚴(yán)重影響。羅某的自助行為違反了合同義務(wù)，進(jìn)一步阻礙了租賃合同的履行和惡化了雙方的租賃關(guān)系，對合同解除也存在過錯(cuò)，需向承租人賠償一定的損失。

【典型意義】：

實(shí)踐中，因承租人未按照約定期限支付租金等費(fèi)用，出租人采取鎖門、斷水、斷電等私力救濟(jì)措施的現(xiàn)象普遍存在。但《民法典》第1177條對適法自助行為的構(gòu)成要件進(jìn)行了規(guī)定，主要包括須有不法侵害狀態(tài)存在、須為保護(hù)自己的合法權(quán)利、須情況緊迫而來不及請求有關(guān)國家機(jī)關(guān)的援助、不得超過必要限度及須為法律或公序良俗許可；同時(shí)規(guī)定了“受害人采取的措施不當(dāng)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。一般情況下，承租人未支付租金損害的是出租人取得租金收益的權(quán)利，現(xiàn)實(shí)緊迫性不強(qiáng)，強(qiáng)行長時(shí)間鎖門、斷水、斷電則可能直接導(dǎo)致承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的，造成的損失甚至?xí)笥诔鲎馊说淖饨饟p失，進(jìn)一步加深雙方矛盾。此種私力救濟(jì)方式超出適法的合理限度，不值得提倡。對于欠付租金的行為，出租人可以通過追究違約責(zé)任的方式催促及時(shí)履行義務(wù)；達(dá)到約定或法定解除條件的，可以通過行使合同解除權(quán)進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。

75、某機(jī)械公司與某機(jī)床廠房屋租賃合同糾紛——因村改拆遷導(dǎo)致租賃合同解除，承租人有權(quán)請求對補(bǔ)償款進(jìn)行合理分配

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審查認(rèn)為，某機(jī)械公司系案涉廠房的實(shí)際使用人，雙方之間的租賃合同因村改政策而解除，雙方均因此產(chǎn)生了搬遷、停產(chǎn)、臨時(shí)安置等經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)某機(jī)床廠因此獲得了拆遷補(bǔ)償款、村改清拆補(bǔ)助費(fèi)，在雙方未作明確相反約定的情況下，理應(yīng)根據(jù)公平原則在雙方之間進(jìn)行合理分配。具體而言，對于搬遷損失，可根據(jù)雙方確認(rèn)的設(shè)備歸屬進(jìn)行核算。對于某機(jī)床廠所獲取的其余征收款和村改清拆補(bǔ)助款，某機(jī)械公司可在某機(jī)床廠所獲取范圍內(nèi)根據(jù)其承租面積、剩余租期比例等因素請求某機(jī)床廠進(jìn)行給付。

【典型意義】：

司法實(shí)踐中，因租賃物被征收、拆遷等導(dǎo)致合同提前解除的情況時(shí)有發(fā)生；近年來，隨著城市更新、村級工業(yè)園改造等項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的補(bǔ)償款分配糾紛也由此引發(fā)，相關(guān)爭議主要集中于承租人能否獲得補(bǔ)償款、可以獲得的補(bǔ)償款項(xiàng)目、補(bǔ)償款的具體計(jì)算方式等。本案通過對補(bǔ)償款項(xiàng)目性質(zhì)的厘定，明晰了爭議處理規(guī)則，明確了在雙方未作明確相反約定的情況下，理應(yīng)根據(jù)公平原則對補(bǔ)償款進(jìn)行合理分配，較好地實(shí)現(xiàn)了出租人、承租人權(quán)益的平衡保護(hù)。

【案例來源】：佛山中院2025年1月2日發(fā)布《房屋租賃合同糾紛案件審判白皮書（2020年-2024年）》及十大典型案例

七、門頭溝法院：經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛典型案例

76、房屋租賃合同解除后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同解除的責(zé)任并合理計(jì)算損失。

【裁判結(jié)果】：

綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度，法院酌情確定甲公司對乙公司的損失承擔(dān)70%的責(zé)任，乙公司對其自身損失承擔(dān)30%的責(zé)任，甲公司按照上述比例賠償乙公司裝修殘值損失。

【法官釋法】：

在判定是否賠償裝修損失時(shí)，

第一：要明確合同解除的原因，明確合同解除系出租方違約、承租方違約、雙方違約，還是因不可歸責(zé)于雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償?shù)谋壤?/p>

第二：裝飾裝修的剩余價(jià)值，主要通過裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定。在確定裝修殘值時(shí)，要明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評估基準(zhǔn)日期。裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來確定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。對于裝修殘值的評估基準(zhǔn)日期，應(yīng)考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對租賃物實(shí)際使用的期限確定。

77、房屋租賃合同無效后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同無效的責(zé)任并合理計(jì)算損失。

【裁判結(jié)果】：

1號房屋系臨時(shí)建筑，甲公司與乙公司簽訂的房屋租賃合同無效。出租人同意承租人裝飾裝修，合同無效后，對于已經(jīng)形成附和的裝飾裝修物，出租人不同意折價(jià)利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，導(dǎo)致《租賃合同》無效的主要過錯(cuò)在于甲公司，甲公司應(yīng)對上述合同無效造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任，乙公司承擔(dān)次要責(zé)任。

【法官釋法】：

導(dǎo)致房屋租賃合同無效的原因有很多，司法實(shí)踐中常見的是就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑簽訂的房屋租賃合同。尤其對于雙方約定租賃用途為商業(yè)用途的，承租人在承租房屋后進(jìn)行裝修，在產(chǎn)生糾紛后裝修損失的賠償往往成為雙方爭議的焦點(diǎn)。在出租人不同意利用裝修時(shí)，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)損失，對雙方的過錯(cuò)比例的確定，應(yīng)根據(jù)個(gè)案來區(qū)分判定，但是，在沒有特殊約定或者特殊情況下，認(rèn)定出租人的過錯(cuò)大于承租人，出租人對于裝修損失承擔(dān)主要責(zé)任。第二，對于裝修損失的確定，在房屋租賃合同無效的情況下，出租人與承租人關(guān)于房屋租賃期限的約定亦無效，因此不能按照合同約定的租賃期限分?jǐn)傃b修費(fèi)用，出租人和承租人應(yīng)對糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝修物進(jìn)行工程造價(jià)評估鑒定，當(dāng)按照裝飾附和物的現(xiàn)值分擔(dān)損失。

78、租賃用途為商鋪的，即使租賃合同中未約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的，協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照為租賃合同的附隨義務(wù)。

【裁判結(jié)果】：

雙方合同簽訂后，劉某多次要求甲公司提供相關(guān)材料協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照，但截至劉某2017年4月提起訴訟，甲公司仍未能提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)材料，此時(shí)已經(jīng)超過承租方起租日期五個(gè)月，甲公司的行為導(dǎo)致劉某無法實(shí)現(xiàn)合同目的。劉某作為守約方，依法享有合同解除權(quán)。

【法官釋法】：

第一，如果房屋租賃用途為店鋪，租賃合同中也明確約定了租賃房屋的用途是餐飲等必須在房屋內(nèi)辦理營業(yè)執(zhí)照的用途，即使在租賃合同中未約定協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，出租方亦有義務(wù)協(xié)助承租方辦理營業(yè)執(zhí)照，出租方協(xié)助承租方辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)系出租方的附隨義務(wù)。出租方違反附隨義務(wù)，導(dǎo)致承租方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租方享有法定解除權(quán)。

第二，為避免爭議和督促出租方履行義務(wù)，雙方應(yīng)在合同中約定辦理營業(yè)執(zhí)照的期限，對于未約定履行期限的，應(yīng)根據(jù)合同履行情況及租賃用途、合同目的等確定合理期間。

79、承租方承租房屋上辦理公司注冊，合同解除后注冊地址未按約定期限遷出的，應(yīng)明確責(zé)任主體并酌情確定賠償損失。

【裁判結(jié)果】：

王某未在《房屋租賃合同》約定的期限之內(nèi)將甲公司的工商登記注冊遷出，未履行《房屋租賃合同》的約定，且對韓某造成了損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！斗课葑赓U合同》確定的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括該房屋出租時(shí)的全部收益權(quán)能即房屋的占有及辦理營業(yè)執(zhí)照，兼顧違約責(zé)任的補(bǔ)償性和懲罰性，法院酌定王某按照每日50元的標(biāo)準(zhǔn)向韓某賠償損失。

【法官釋法】：

第一：在租賃合同到期或者解除后，若工商注冊地址未遷出，一定程度上影響商鋪?zhàn)饨鹗找妫虼?，對于需要在房屋上辦理工商注冊登記的，應(yīng)在合同中明確租賃合同解除后遷出工商注冊地址的責(zé)任條款，承租方亦應(yīng)遵循誠信原則按期將注冊地址遷出，否則應(yīng)賠償出租方損失；在租賃合同到期后注冊地址未遷出的，出租方應(yīng)采取積極措施避免損失的擴(kuò)大。

第二：公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，承租房屋后在房屋上辦理工商注冊登記的，根據(jù)合同的相對性原則，在產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)由承租方舉證證明出租方是否知曉承租方與公司之間的委托關(guān)系，承租方無法證明出租方知曉承租方與公司之間的委托關(guān)系的，應(yīng)由承租方承擔(dān)責(zé)任。因此，對于受公司等第三人委托與出租方簽訂房屋租賃合同的，應(yīng)充分評估風(fēng)險(xiǎn)，避免產(chǎn)生糾紛后給自己造成損失。

80、以不動產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，適用“買賣不破租賃”原則。

【裁判結(jié)果】：

自2002年至2004年期間，乙公司存在向甲公司轉(zhuǎn)賬共計(jì)1110萬元的情況，現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)《房屋與土地租用合同》存在惡意串通損害第三人利益、通謀虛偽意思表示或其他無效情形，法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》有效。關(guān)于《房屋與土地租用合同》的性質(zhì)，本案中，《房屋與土地租用合同》所記載以不動產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響該合同系租賃合同的性質(zhì)，法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》系租賃合同，判決李某繼續(xù)履行乙公司與甲公司簽訂的《房屋與土地租用合同》至2024年5月31日。

【法官釋法】：

租賃合同是出租方將租賃物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不動產(chǎn)使用權(quán)抵債的合同，首先要審查雙方是否存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是否存在惡意串通損害第三人利益的情形，若雙方系真實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過簽訂不動產(chǎn)使用權(quán)抵債合同，承租方取得房屋使用權(quán)，出租方收取租金，抵債僅是對租金支付方式的特別約定，符合房屋租賃合同的特征。根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同效力。在買賣和競拍時(shí)，要充分了解標(biāo)的物的相關(guān)權(quán)利狀況，避免因?qū)贤再|(zhì)存在誤解產(chǎn)生利益損失。

【案例來源】：北京市門頭溝區(qū)人民法院發(fā)布涉經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛典型案例

八、北京順義法院：租賃合同糾紛典型案例（2025年1月3日）

81、雙方就租賃期限約定不明，合同視為不定期租賃

【裁判結(jié)果】：

本案中，雙方?jīng)]有簽訂書面租賃合同。通過雙方 微信聊天記錄可知，吳某與李某就訴爭房屋自 2021 年 9 月 19 日至 2022 年 9 月 18 日期間的租賃事宜進(jìn)行了明確約定且履行完畢。對于 2022 年 9 月 19 日至 2022 年 11 月 18 日租金，李某雖提出異議，但后仍將 8400 元支付完畢，雙方該期間合同亦已實(shí)際履行完畢。2022 年 11 月 18 日以后，雙方未對租賃期限進(jìn)行 約定，李某雖對吳某主張的續(xù)租及租金事宜未予回復(fù)，但仍繼續(xù) 居住使用該房屋，吳某亦未要求李某搬離，并多次向李某索要房 租，雙方自此形成不定期租賃合同關(guān)系。不定期租賃中，當(dāng)事人 可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方，吳某在 起訴前已通過微信通知李某解除雙方租賃合同，故吳某要求解除 合同于法有據(jù)。最終法院確認(rèn)雙方租賃合同于本案起訴狀副本向 李某送達(dá)之日解除，并判決李某按照 2800 元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付所欠 租金及其搬離之前的房屋占有使用費(fèi)。

【法官釋法】：

《民法典》第七百三十條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍 不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是 應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。”《民法典》第五百三十條規(guī)定： “合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容 沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！睋?jù)此，租賃期限約定不明時(shí)，如果合同雙方當(dāng)事人既不能就租賃期限達(dá)成補(bǔ)充協(xié) 議，又不能根據(jù)合同條款或者交易習(xí)慣加以確定，只要出租人沒 有收回租賃物的意思，同時(shí)也沒有收回行為并且繼續(xù)收取租金 的，就表明雙方仍然愿意維持租賃關(guān)系，但此時(shí)的租賃行為應(yīng)當(dāng) 被視為不定期租賃。因不定期租賃的租賃期限不確定，當(dāng)事人可 以隨時(shí)解除合同，但為了避免即時(shí)解除對另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利 益產(chǎn)生重大不利影響，當(dāng)事人行使任意解除權(quán)時(shí)負(fù)有預(yù)告通知的 義務(wù)。

82、出租人提前收回房屋，應(yīng)支付違約金并賠償搬家費(fèi)

【裁判結(jié)果】：

雙方存在房屋租賃合同關(guān)系，李某作為出租人，在約定的租賃期內(nèi)提前收回房屋的行為系違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違 約責(zé)任。曾某要求退還剩余房租及支付搬家費(fèi)的訴請，于法有據(jù)， 法院予以支持，但曾某主張的違約金數(shù)額過高，法院酌情予以調(diào) 整，最終判決李某向曾某退還租金 960 元，并支付搬家費(fèi)及違約金共計(jì) 760 元。曾某主張的誤工費(fèi)及精神損失，于法無據(jù)，法院 予以駁回。

【法官釋法】：

出租人與承租人之間明確約定了租賃期限的合同稱為定期房屋租賃合同，定期租賃合同雙方均應(yīng)當(dāng)遵守租賃期限 約定，非經(jīng)法定和雙方約定事由，出租人不可以隨意提前收回房屋，承租人也不能任性退租。出租人提前解除合同屬于違約，由此給承租人造成的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

83、交付房屋不符合使用條件，出租人退還押金并支付違約金

【裁判結(jié)果】：

湯某作為出租人，負(fù)有交付適租房屋的義務(wù)。根據(jù)已查明事實(shí)，案涉房屋交付翟某時(shí)，墻面存在大面積潮濕霉斑、 墻皮脫落現(xiàn)象，且有較大的面積的檢修口未予修復(fù)，不符合一般 人正常房屋居住條件。湯某未能提供適租房屋構(gòu)成違約，翟某有 權(quán)解除合同。湯某雖稱翟某對案涉房屋狀況明知，但未有相關(guān)證 據(jù)證明其明確告知翟某墻面遮擋部位的真實(shí)情況，故湯某此項(xiàng)抗 辯意見，法院不予采信。

合同解除后，翟某交納的押金應(yīng)予退還。合同約定湯某交付 房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響翟某安全、健康的，應(yīng)按月租金 100%向翟某支付違約金，翟某要求湯某支付違約金的訴訟請求， 亦于法有據(jù)。最終法院對翟某的訴訟請求予以支持。

【法官釋法】：

《民法典》第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約 定的用途?！背鲎馊素?fù)有確保租賃物滿足合法使用條件的法定適 租義務(wù)，一是在租賃物交付時(shí)保證交付的租賃物符合約定的用 途，具有品質(zhì)完整的使用價(jià)值，使承租人能夠正常使用和收益； 二是在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。當(dāng)出租人違反上 述義務(wù)時(shí)，承租人可以采取要求出租人履行維修義務(wù)、減免租金、 延長租期或解除合同等救濟(jì)措施。

84、租住房屋應(yīng)合理使用，自然損耗不需賠償

【裁判結(jié)果】：

經(jīng)審理查明，沙發(fā)破損系李某飼養(yǎng)的寵物將沙發(fā) 撕咬導(dǎo)致，窗簾不存在任何破損和污垢，但存在褪色，地板磚縫 隙是因開發(fā)商交房時(shí)地磚之間存在正?？障叮话闳粘４驋咝l(wèi)生 無法清理縫隙污漬。法院審理認(rèn)為，李某承租房屋飼養(yǎng)的寵物將 沙發(fā)撕咬導(dǎo)致破損，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償；窗簾褪色系正常老化導(dǎo)致， 屬于合理使用范圍產(chǎn)生的自然損耗；地板磚縫隙變黑系問題，未 發(fā)現(xiàn)存在人為損壞或不當(dāng)使用。故判決李某賠償張某 1500 元沙發(fā)的損失，張某退還李某押金。

【法官釋法】：

租賃物在正常使用的過程中通常都會產(chǎn)生自然損 耗，例如家具褪色、地板磚磨損等。當(dāng)自然損耗達(dá)到極限程度時(shí)， 還會出現(xiàn)最終損壞的后果。通常情況下，若承租人以正常方法使 用租賃物，即使租賃物隨著時(shí)間推移而出現(xiàn)功能或外形退化，亦 屬于自然損耗。人為損壞則是由承租人疏忽或故意破壞所致。房 屋租賃合同履行時(shí)，應(yīng)區(qū)分自然損耗與人為損壞，進(jìn)而判斷是否 需要賠償。只有承租人未按約定方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使 用，導(dǎo)致租賃物出現(xiàn)人為損壞時(shí)，出租人有權(quán)解除合同并要求承 租人賠償損失。

85、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

【裁判結(jié)果】：

周某轉(zhuǎn)租房屋未經(jīng)車某同意，且合同明確約定不得轉(zhuǎn)租，周某在未經(jīng)車某同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租，已經(jīng)構(gòu)成違約， 故車某有權(quán)要求解除租賃合同。車某與周某之間的租賃合同已經(jīng) 解除，故車某有權(quán)要求閆某騰退案涉房屋，閆某如果與周某之間 存在爭議，可另行解決。周某擅自轉(zhuǎn)租房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)違約責(zé)任。法院對車某的訴訟請求予以支持。

【法官釋法】：

房屋租賃合同如果約定了禁止轉(zhuǎn)租，或者未明確是否可以轉(zhuǎn)租，承租人不得轉(zhuǎn)租，或在轉(zhuǎn)租前應(yīng)當(dāng)與出租人溝通，如果未得到轉(zhuǎn)租的同意，承租人不得轉(zhuǎn)租，否則構(gòu)成違約。除需要向出租人承擔(dān)違約責(zé)任外，還可能涉及到向次承租人承擔(dān)違約 責(zé)任。

九、普陀法院：涉民生典型案例

86、房屋租賃合同中承租人未按約定使用租賃物的責(zé)任——張某某訴余某某房屋租賃合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋租賃合同》履行期限屆滿后，張某某返還房屋時(shí)應(yīng)保證房屋及房屋內(nèi)的物品均能夠正常使用，如因張某某的使用不當(dāng)造成物品損失的，張某某應(yīng)當(dāng)賠償。由于馬桶蓋斷裂，已經(jīng)喪失了正常使用功能，張某某應(yīng)當(dāng)進(jìn)行恢復(fù)，未恢復(fù)的，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。張某某因?qū)γ簹庠钍褂貌划?dāng)，造成表面較大凹陷，即使功能正常，但嚴(yán)重影響觀感，亦是無法忽略的較大缺陷，張某某應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。張某某返還房屋時(shí)向余某某交付的鑰匙可正常使用，但數(shù)量上比原來少一把，張某某應(yīng)承擔(dān)配該把鑰匙的損失。對于張某某賠償?shù)慕痤~，法院綜合考慮租賃期限、折舊、損耗、質(zhì)量、市場價(jià)格等因素，酌情確定張某某共應(yīng)賠償余某某100元，余某某應(yīng)返還張某某押金200元。法院對一方當(dāng)事人要求雙倍返還定金以及另一方當(dāng)事人要求沒收定金的訴訟請求均不予支持。

【法官釋法】：

房屋租賃案件中，承租人在租賃合同終止或者租賃屆滿退租時(shí)，會因物品損壞后的賠償問題與出租人產(chǎn)生爭議。本案中，面對租賃房屋內(nèi)損壞部分的賠償問題，應(yīng)將其劃分為“是否需承擔(dān)賠償責(zé)任”和“需承擔(dān)多少賠償責(zé)任”兩個(gè)問題來分別回應(yīng)。鑒于房屋內(nèi)設(shè)備確有損耗，且與承租人張某某的不當(dāng)使用有關(guān)，故張某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于責(zé)任承擔(dān)，可以根據(jù)租賃物損壞的程度、租賃期內(nèi)的折舊、賠償損失的方式三個(gè)角度進(jìn)一步剖析房屋損失部分的責(zé)任分擔(dān)。值得注意的是，出租人對房屋內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備的自然損耗應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的容忍義務(wù)，不能過于苛責(zé)，要求承租人按照全新狀態(tài)恢復(fù)或者按照重置價(jià)格賠償。

【案例來源】：上海市普陀區(qū)人民法院2023年2月27日發(fā)布涉民生典型案例