利率即將超5%! 澳央行被迫加息, 房市巨變! 附本周清盤率

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//前言//

房價還在漲，

但真正的風暴或許才剛剛開始。

表面繁榮之下，

利率回升與債務堆積，

正在悄然醞釀一場更大的危機。

70%地區房價仍在上漲，

樓市進入“兩速分化”

在加息陰影與全球動蕩的雙重夾擊下，很多人以為澳洲房價將迅速降溫。

然而現實卻出人意料——大多數地區房價依然在上漲，一場“逆勢上行”的樓市格局，正在悄然展開。

圖片來源：Real Estate

盡管利率持續上行、全球經濟不確定性加劇，澳大利亞房地產市場并未出現普遍下跌。

根據PropTrack最新估值數據，在過去三個月中，全國約70%的郊區房價仍在上漲，單元式住宅價格上漲的比例也達到約71%。

其中，漲幅最明顯的并非傳統高端區域，而是價格更親民的偏遠地區以及大城市外圍板塊。這些區域由于入門門檻較低，在當前環境下反而成為買家的主要目標。

從城市表現來看，各地呈現出明顯分化。墨爾本整體依然穩健，378個郊區房價上漲，僅少數區域持平或小幅回落。

新州市場則“冷熱不均”，悉尼部分區域繼續上漲，但也有區域出現下跌；整體來看，約40%的悉尼郊區房價仍在增長。

南澳表現強勁，多個區域房價實現兩位數增長；珀斯則繼續成為全國最強勁的上漲市場之一。

即便在金融市場波動、借貸成本上升的背景下，房價依然具備韌性。

圖片來源：Real Estate

業內人士指出，核心原因在于長期存在的住房供應不足問題。房源緊缺，使得市場即便需求有所降溫，也難以出現大幅下跌。

此外，政府政策也在持續提供支撐。例如“首次置業擔保計劃”等措施，正推動大量首次購房者進入仍然負擔得起的區域，進一步支撐底部市場需求。

雖然整體房價仍在上漲，但市場內部已明顯出現分化，形成典型的“兩速樓市”。

在入門級市場，需求依然強勁。面對不確定的經濟環境，越來越多買家傾向于“撿漏”，尋找性價比更高的房源。這種“底部需求”成為支撐房價的重要力量，即使漲幅較去年放緩，但整體仍保持上行趨勢。

但在高端市場，情況則完全不同。高價房買家往往更加謹慎，且具備更強的等待能力。在利率上升、貸款成本增加的背景下，即便是高收入群體，也開始重新評估大額負債的風險。

這種觀望情緒，已經開始對高端市場產生實質影響。

例如在昆州部分高端郊區，短短12周內房產價值縮水高達32.5萬澳元；

悉尼內環公寓價格也出現回落；

布里斯班和墨爾本部分優質區域同樣錄得下跌。

拍賣市場也能反映這種變化。雖然整體成交價格仍在上漲，但看房人數與競拍熱度正在下降，市場情緒明顯趨于謹慎。

業內普遍認為，這種分化格局短期內仍將持續：剛需市場因供應不足而保持韌性，而高端市場則更容易受到利率與信心波動的影響。

“史詩級違約潮”逼近，

利率反彈下的真正風險

然而，在房價表面堅挺的背后，一場更深層的金融風險正在逐步積累。

隨著通脹再次抬頭，全球央行正在重新轉向加息路徑。

澳央行在經歷2025年的降息周期后，已重新進入“抗通脹模式”，市場普遍預計今年5月將再次加息，并可能在年內累計加息約56個基點，將現金利率推升至約4.65%，甚至不排除升至5%以上的可能。

這一變化的根源，在于通脹并未真正消退。、

此前通脹下降，很大程度上來自供應鏈恢復帶來的商品價格回落，而這種“暫時性紅利”已經消失。

圖片來源：Real Estate

當前更棘手的是服務業通脹，其與工資密切相關，并未回歸疫情前水平。

與此同時，政府支出持續高企，勞動力市場緊張，進一步推高工資與物價，形成頑固的通脹壓力。

在這種背景下，利率上行周期可能遠未結束。而真正的沖擊，將來自債務端。

大量企業與借款人在2020至2021年低利率時期舉債，當時融資成本接近零，而這些債務通常為5至7年期限。如今正陸續到期，面臨“高利率再融資”的現實沖擊。

尤其是中小企業和邊際借款人，當初依賴寬松信貸標準獲得融資，如今卻要在更嚴格的環境中償還或續借，風險迅速積聚。

事實上，上一輪潛在違約潮原本已在醞釀，但在2024至2025年的降息周期中被“暫時掩蓋”。如今隨著利率再次上行，這些問題正在重新浮出水面，甚至可能演變為自全球金融危機以來最嚴重的一輪違約周期。

更令人擔憂的是，如果通脹預期失控，可能引發“工資—物價螺旋”，迫使央行采取更激進的加息措施。極端情況下，利率大幅上升將直接打擊房地產市場和高杠桿借款人，違約與破產數量可能迅速攀升。

對于澳洲而言，這不僅是金融問題，更是政策問題。

長期高支出、低效率的財政結構，使得通脹難以回落，也限制了利率下降的空間。一旦政策無法及時調整，市場或將通過一場深度衰退來“被動修正”，其代價將是需求崩塌與大規模違約。

本周清盤率

悉尼

墨爾本

布里斯班

阿德萊德

堪培拉

最后

在加息預期與經濟不確定性加劇的背景下，

澳洲樓市并未如預期般全面下行，

而是走向更復雜的分化階段。

真正的風險，

或許不在“是否下跌”，

而在于市場結構的悄然改變。

Ref：

https://www.realestate.com.au/news/property-prices-still-growing-in-most-australian-suburbs-despite-rate-fears/?campaignType=external&campaignChannel=syndication&campaignName=ncacont&campaignContent=&campaignSource=newscomau&campaignPlacement=realestatemodule

https://www.afr.com/markets/equity-markets/prepare-for-the-mother-of-all-default-cycles-20260410-p5zmvj

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