上海
今天上海樓市發生了一件大事，浦東網紅盤降價了。
一石激起千層浪，買方人、從業者都很關注，業主更關注，不少人吵著退房。
有客戶稱之為“云璟格勒”拐點，大家真是太有才了。
其實這不是第一個降價樓盤，卻成為壓垮大家的最后一棵稻草。
開云艾尚里早降了，新的一期容積率只有1.2，5-6層電梯洋房，反而比之前便宜8000塊。
楊浦中環某新房早就8折搶跑，說是10套，其實不止。
桃浦金隅公園東序之前備案價84610元/平，新的一期只有81004元/平。
寶華紫薇花園早就打8折，最近更有消息說75折。
南翔2022年就賣到5.9萬，大華星嶼今年首開單價只有5.3萬，還號稱得房率95%。
最近綠城回歸大虹橋，價格可能持平2020年。
但是地段更好、產品更好，也等于變相降價，嚴重背刺滬青平四兄弟。
郊區新房降價都成常態了，松江、寶山、臨港、金山等等，一堆八折盤。
更可怕的是郊區直接調低了基準地價，后面土地起拍價更低（《給郊區房東，敲了一下警鐘》）。
郊區嘛，起拍價就是成交價。
那后面豈不是成片的新房降價？
今天浦開云璟這個事情有兩個說法。
一些朋友認為沒降，這次推出的是北區，兩梯四戶，也有一些房子靠高壓線，應該便宜。
上次是南區，一梯一戶，沒有高壓線，應該更貴。
寶華紫薇花園也有業主說沒降，打折的都是位置不好的，靠高架的。
這樣安慰一下自己可以，千萬別當真，降了就是降了。
任何要素都有價格的，按價格算算，就是降了。
那是不是上海市場全面雪崩呢？也不用那么悲觀。
開發商眼里的市場跟買房人不一樣，不是一個角度。
新房打75折，前面的業主多花幾百萬當冤大頭，覺得自己虧錢了。
開發商不會這么想，他們還是賺錢的。桃浦寶華前面賣8萬多賺翻了，剩下的房子打折賣也賺錢。
現在明顯滯銷，不如早點賣掉脫身。
不然房子賣不掉領導天天過來罵，誰受得了。
開發商其實比買房人更悲觀。
買房人更關心價格，只要價格穩住大家就有底氣。
開發商關心的是流速，很多項目都有死命令，幾月幾號之前清盤。
然后找咨詢機構一看市場數據，心涼了半截。
普陀過去一個月能賣掉新房1.21萬方，看起來也不少。
但是普陀庫存有71.57萬方，全賣完要59個月。
這還是存量，如果再來幾個新房，那更難賣了。
楊浦一個月賣掉新房1.46萬方，庫存91萬方，全賣完要62個月。
你是開發商，看到跟你搶客戶的新房兩只手都數不完，你怕不怕？
恰好又是2026年，上海12.5萬套次新房陸續入市，有些樓盤就想搶跑。
趕在二手房入市前賣掉。
恰好又趕上新房升級，去年926新規后新房得房率提高、落地窗變多，今年又流行抬板社區。
看看自己手里的貨，跟二手房比太貴，跟新房比落伍，主動降價的心肯定有。
更重要的是，目前只是新房市場不好，二手房市場還可以。
3月份成交都破了3萬套。
二手房完全市場化，更能代表市場熱度。
新房全面滯銷，純粹是自己作的。
新房全面滯銷甚至降價，主要是犯了兩個錯誤。
第一個是一二手價格雙軌制。
過去幾年主要是供應側改革，提高土拍價提升大家信心，提升新房品質提高價格。
你不買新房還漲。
但是二手房不好控制，不斷地降價。
剪刀差越來越大，新房、二手房就成了兩個獨立市場。
新房套均總價已經超過1000萬，二手房大部分成交兩三百萬。
這還有什么關系？
58安居客平臺數據顯示，上海一二手客群重合度僅8.5%。
唯一的問題是，上海還是窮人多，你總價越高能買得起的越少。
新房從600萬漲到1000萬，客戶基數少了四分之三。
大家買不起新房只能去買二手，去年新房成交套數大幅下滑，二手房卻連續破2萬套。
第二個問題是，新房已經脫離了群眾。
國家反復的講好房子，是希望新房質量過硬，提升安全性，提升隔音、抗震、防水效果，提升物業服務等等。
到開發商這里解讀成了大理石外立面、酒店式公區和大堂、會所、泳池、雪茄室……
裝修的跟凡爾賽宮一樣才叫好房子。
然而交付質量一塌糊涂，普陀某樓盤原來是品質標桿，后來一場雨暴露了很多質量問題。
在大家不需要的配置上花重金，在大家最關心的質量上偷工減料，價格還越來越貴，這讓大家怎么下手？
新房降價是解決第一個問題，價格向二手房看齊，不要再走雙軌制。
至少不要太離譜，讓大家置換得起，賣掉二手房能買你的新房。
第二個問題目前還沒看到解決跡象，大家還是繼續卷高大上的配置。
兩百多戶的普通小區都建會所泳池，未來物業費不收30塊肯定爛尾，根本運營不起來。
可能等到這些配置一地雞毛了，我們才會全面調頭。
當然新房降價也跟市場有關，市場好起來什么臭魚爛蝦都能賣光。
市場大家不用擔心，新房持續賣不動會有人去救樓市。
今年2000億的賣地KPI擺在這，不能沒有作為。
新房降價只是市場波動下的小插曲，歷史上發生過很多次了。
現在國家發達了，居民有錢了，變得都很有素質，群里吐槽一下。
之前都動不動打砸售樓處。
隨著市場回暖，我們不也走出來了。
物極必反，等走完通縮周期，沒人記得現在有多絕望。
物極必反，等現在的新房一地雞毛，我們會重新回歸群眾。
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