誰能想到，上海新天地最貴豪宅翠湖天地的開發商，2025年股東應占溢利竟然虧損17.82億元，是過去五年來的首次虧損。

上海頂豪圈的“臉面”，也栽了。他們曾經是高山，如今也要斷臂來續命。

上海翠湖天地

成績單不好看。

重倉上海豪宅和商業物業投資的港資房企瑞安房地產，2025年的財報數據不太好看，全年實現收入40.93億元，同比下跌50%；股東應占虧損17.82億元，上年同期是盈利約1.8億元。

和大多數內地房企一樣，瑞安房地產這次的虧損，主要還是因為公司投資物業估值的減值，以及一些未售存貨的撥備。

如果不考慮這兩個因素的話，瑞安房地產去年的核心利潤為3.97億元，同比還是下降了12%。

也是一年不如一年的節奏。

瑞安房地產2025年全年收入和核心利潤的下降，主要原因還是年內住宅項目竣工量減少了，而且這已經是連續多年來的持續下降，今年被確認的物業銷售收入只有區區4.99億元，同比減少50%，創下新低。

簡直是，斷崖式下跌。

全年確認的物業銷售收入不足5億元，這是什么概念？2024年9月27日開盤的翠湖天地六和，108套房源，套均總價就高達1.11億元，賣5套翠湖天地六和的房子，都超過瑞安房地產去年全年的物業銷售收入了！

五套房子就能抵得上全年的物業收入，別的開發商知道了，不知道是該羨慕，還是說這個模式，畸形。不，獨有的優勢。

他們手握一個特別有名的盤：翠湖天地。

所以，看得出來，瑞安房地產的物業銷售收入，一直高度依賴上海翠湖天地。

去年瑞安實現合約銷售額79.16億元，其中住宅銷售額72.46億元，主要來源于上海的翠湖天地六和與武漢天地云逸兩個項目。僅翠湖天地六和一個項目，就貢獻了35億元的銷售額，占比超過44%。

截至2025年底，瑞安房地產已經鎖定待確認的銷售額高達172.31億元，將在2026年及以后交付并確認收入。其中翠湖天地六和的銷售額為119億元，占比將近70%！

不過，翠湖天地六和預計要到2027年才能確認為銷售收入，2026年瑞安房地產的物業銷售收入還將面臨不小的挑戰。

更大的危機在未來。根據財報數據，今年瑞安房地產可銷售的住宅項目建筑面積約13.37萬平米，主力銷售項目是上海楊浦濱江的風貌項目翠湖濱江，以及武漢的武漢天地、創新天地和長江天地，可見，瑞安2026年的銷售主力在武漢。

畢竟，再好的項目，也有賣完的時候。曾經的銷冠項目翠湖天地，可售資源已近枯竭。

事實上，翠湖濱江早在2024年8月就已開盤，2024年賣了13億元，2025年賣了7.5億元，剩余可售資源也有限。

幾近，“彈藥耗盡”！

財報顯示，上海翠湖天地和翠湖濱江所剩的可售房源，預估本集團應占銷售額僅37億元。

如果一句話解讀這件事情：瑞安在上海的“豪宅基本盤”，快要被掏空了！

不只是翠湖天地，瑞安房地產在上海的銷售資源，整體都已接近干涸。而武漢能否扛起瑞安房地產銷售業績的大旗？

看這兩年武漢樓市的行情，大概率是指望不上。曾經靠上海躺贏的瑞安，如今不得不寄希望于一個連自己都沒底的城市，這，也太不瑞安了！

但是，賣豪宅的毛利率是真高。2025年，瑞安房地產的毛利率雖然同比下降了12個百分點，但還是高達52%！這讓眾多毛利率已經跌到10%-11%的內地房企情何以堪？！

現在，在瑞安房地產，真正挑起大梁的，還是投資物業。2025年瑞安房地產的租金及相關收入（包括聯營公司）為36.25億元，同比增長2%。但是，歸屬瑞安的租金及相關收入僅19.49億元。比2024年的24.56億元下跌了21%！

在業績會上，瑞安房地產財務總裁兼投資總裁孫希灝解釋，下跌的原因是創智天地股權重組，導致2025年其租金收入4.35億元出表，僅體現在來自聯合營公司的租金收入中。

即便加上創智天地的租金收入，瑞安房地產2025年的租金及相關收入還是比上一年下跌的。去年瑞安房地產在上海和武漢還新增了兩個項目，在這樣的前提下租金收入還是出現了下跌，可見，就算是瑞安房地產這樣的商業運營“老手“，還是逃不掉大環境的拖累。

瑞安在財報中也承認，2025年公司零售物業和辦公樓的續約租金都出現了下跌。

風口退去，連收租的生意都不好做了。

接著說一下財務狀況，糟糕兩個字，截至2025年底，瑞安房地產的負債總計262.94億元，其中今年到期的債務約68.94億元。

但是，截至2025年底，公司的現金及存款總計只有64.51億元，這里面包含了抵押存款18.16億元和受限資金23.9億元，剩余可靈活支配的現金和存款就只有22.45億元了。

就是說，只有22.45億元能用，這？連今年到期債務的零頭都不夠。

為了活下來，他們只能借新還舊。

今年1月26日，瑞安剛發行了一筆三年到期的3億美元優先票據，利率9.75%，計劃用于償還今年上半年到期4億美元、利率5.5%的票據，這筆票據有2.95億元接受了收購要約，可延后三年，但代價是，瑞安借的新債每年利息約2億元，相比舊債每年多支出近1億元。

要知道，在不考慮減值和估值損失的影響下，瑞安2025年的核心盈利才只有3.95億元，這筆新債的利息每年又要再稀釋掉公司所剩不多的利潤，可見瑞安承受的流動性壓力有多大。

2023年底，瑞安宣布以12.06億元將上海鴻壽坊項目的65%股權賣給了大家保險，這也是2023年實體商業最火的項目之一；

2024年3月，瑞安又公告稱，將上海青浦區的酒店物業以1.05億元賣給主要股東上海青浦徐涇，這兩筆交易是瑞安房地產在多年后的資產出售，如果不是形勢所逼，也不會出售資產。

也就是說，從2023年開始，瑞安就已經開啟“斷臂求生”模式，不停賣項目套現。曾經的瑞安，你們是曾經行業豪宅天花板啊！

其中，徹底退出重慶天地項目，出售上海鴻壽坊、蟠龍新天地酒店、創智天地、太平橋湖濱道等項目的控股權，僅保留運營或管理權。

此外，上海的召樓新天地和佛山的嶺南天地則以股權引入新的資金方，同時保留了控制權；發行虹橋天地二期ABS，用未來的租金收益融資。

可以說，瑞安這幾年一直在努力地進行降杠桿、穩流動性，持續優化公司的財務結構。

但以目前的現金流和債務狀況，未來幾年大概率還會繼續“斷臂求生”，通過賣項目股權來續命。

接下來的幾年，瑞安在上海的新項目以輕資產為主，包括2025年獲取的上海黃浦區新天地板塊的永新里，以及上海浦東新區的城中村改造項目上海三林項目。

永新里是和永業集團、天安集團三方合作的項目，瑞安房地產持股只有15%；上海三林項目則是與上海陸家嘴、浦東房地產及三林鎮合作的，瑞安房地產的實際權益是13.26%。

還有與奉賢區政府合作的貝港城中村改造項目，即奉賢南橋天地，瑞安僅持有項目5%的股權，并為該項目提供開發、營銷、資產管理及營運的專

業管理服務。

還有一個為永業集團提供管理服務的純輕資產合作項目永年里項目。

今年1月中旬，瑞安出資6.64億元，獲得核心區域閔行浦江鎮地塊。“住宅地塊將主要用于開發洋房、疊拼及合院等低密度改善型產品。

很難想象，瑞安以前會去核心地段以外進行開發。哪怕，上海是他們最重要的投資市場。這位曾經的頂豪玩家，虧掉了五年的面子，還要放下身段，去非核心區域“撿漏”。

不過，瑞安的困境，從來不是它自己的問題，如果連翠湖天地這樣的頂豪IP都救不了業績，連瑞安這樣的港資老手都要靠賣資產續命，這就知道了，行業的冬天，從來都是無差別攻擊。

哪怕你曾經封神，哪怕你是瑞安。