商業不動產REITs系列｜全球視野下中國酒店REITs的發展路徑與挑戰

在商業不動產REITs系列首篇內容中，我們全面剖析了商業不動產REITs的整體發展態勢與關鍵要點，為讀者搭建起對該領域的宏觀認知框架。而酒店資產作為商業不動產中極具特色與潛力的業態，正隨著市場環境的變化與政策支持的加強，迎來全新的發展契機。本文作為JLL今年商業不動產REITs深度洞察系列的第二篇，將聚焦酒店類資產，深入解讀中國酒店公募REITs的政策框架、發展路徑以及面臨的挑戰與機遇的同時，結合全球酒店REITs的發展經驗，為酒店行業的投資人、業主方、專業運營機構等多方參與者提供決策參考。

中國酒店REITs政策解讀及挑戰

2025年12月31日，證監會發布【2025】63號文件，明確將商業不動產納入公募REITs試點范圍，標志著我國REITs市場在資產類型與制度體系上的進一步拓展，也為酒店等經營性不動產的證券化提供了重要政策基礎。

從驅動因素來看，商業不動產REITs的推進具有多重政策與市場邏輯：

· 宏觀層面，發展不動產公募REITs是落實“盤活存量、做優增量”和“提高直接融資比重”等政策導向的重要舉措，有助于完善多層次資本市場體系，提升資本市場服務實體經濟的能力。在此背景下，引入酒店等經營性不動產資產，有助于豐富REITs市場業態，推動市場規模與結構的持續優化。

· 中觀層面，當前國內優質酒店資產仍以央國企及平臺公司持有為主，在經濟高速發展階段成為沉淀資產。在經濟結構調整與高質量發展階段，相關主體存在通過資產證券化實現存量資產盤活、優化資產負債結構及提升資本運作效率的現實需求。通過REITs實現資金回收，并在監管要求下用于主營業務相關投資或償債安排，有助于形成“投融管退”的良性循環機制。

· 微觀層面，相較于以穩定租金收入為主的傳統不動產或基礎設施類資產，酒店資產具有更強的經營屬性，其收入與宏觀經濟及運營能力關聯度較高。在此基礎上，酒店REITs在一定程度上呈現出收益彈性與流動性特征，為投資者提供了差異化的資產配置工具，同時也對信息披露、運營管理及風險定價提出了更高要求。

截至3月31日，已申報商業不動產REITs項目中，與酒店資產相關有3支產品，其特點與表現也存在差異：

當前，存量酒店資產通過公募REITs實現上市仍面臨若干關鍵問題。在監管部門與交易所持續完善制度安排、優化審核與市場機制的背景下，結合已申報項目實踐，未來對酒店REITs影響較為顯著的因素主要體現在以下幾個方面：

1.收入結構及資產類型特征。

從已申報項目來看，不同類型酒店在REITs框架下呈現出差異化特征。例如，有限服務酒店由于附屬業態相對簡化，收入結構更為清晰，在一定程度上有助于提升運營效率與單位面積產出；而高星級或全服務酒店則因業務構成更為多元，其收入來源及成本結構相對復雜，例如餐飲、宴會、婚慶業務等與客房業務相比，現金流更具不確定性，這就對運營管理能力提出更高要求。

此外，大部分由國際品牌公司管理的酒店，其管理合同中明確規定印章和賬戶由運營方管理，這與當前公募REITs要求由基金管理人管理印章和賬戶的規定存在差異，這也給國際品牌酒店進入公募REITs市場帶來了極大挑戰。

2.現金流穩定性與可持續性。

作為以現金流為核心支撐的金融產品，公募REITs對底層資產現金流的穩定性與可預測性具有較高要求。從監管關注重點及市場實踐來看，房價水平、出租率表現及其變動趨勢、預測期內現金流增長情況、土地年限等均為重要考量因素。這也體現出REITs產品在定價與信息披露中，對資產長期經營能力與抗周期性的高度重視。因此，酒店也需要非常注重周期性投入，從而保持長期高效、穩定的運營，及自身的市場競爭力。

3.擴募能力與資產持續注入機制。

從產品運作角度看，公募REITs普遍具有通過擴募實現規模擴張的內在需求。圍繞這一目標，底層資產的可持續獲取能力、資產篩選標準以及交易執行能力，將在很大程度上影響REITs的長期發展空間。這一過程對酒店資產管理能力提出了更系統性的要求，包括資產獲取、投后管理及組合優化等多個維度。同時也從另一側面要求承擔REITs底層資產管理人角色的基金公司或部分證券公司增加酒店資產管理領域的知識儲備，為酒店REITs的未來發展奠定基礎。

在此背景下，海外成熟市場在酒店REITs領域的運營管理模式及資產管理經驗，或可為中國市場提供一定參考。但考慮到不同市場在制度安排及發展階段上的差異，相關經驗仍需結合本土實踐加以審慎借鑒。

全球酒店REITs鏡鑒

美國：全球酒店REITs主導者，成熟生態引領發展

縱觀全球市場，美國是酒店REITs（Hospitality REIT）的主導市場。自1960年代REITs在美國制度化以來，經過數十年發展，已形成監管完善、資本市場活躍、酒店產業成熟的生態體系，疊加穩健的經濟基本面和消費能力，酒店REITs的長期發展有著堅實的基礎。

目前，美國共有15支酒店REIT產品，資產組合覆蓋城市核心、度假及會展目的地等多類區域，層級檔次也涵蓋從奢華/高端酒店到中端及經濟型住宿的全譜系品牌，但資產基本集中于美國境內，少量延伸至加拿大和墨西哥。產品均以傳統酒店/度假村為主，且大部分基金專注于投資特定類型的資產，例如：

· 1993年成立的Host Hotels & Resorts, Inc.，主要專注于以麗思卡爾頓、安達仕等為代表的核心商圈和頂級度假目的地的高檔/奢華層級品牌酒店資產， 共含76家酒店資產，是美國規模最大的酒店REIT，市值達133億美金，2025年毛利率高達52.6%。

· 2007年成立的Apple Hospitality REIT, Inc.，主要專注于以Residence Inn、Hampton Inn為代表的中檔、長住、有限服務酒店。該基金共含217家酒店資產，過去12個月股息分派率達7.8%，高于同一時期美國其他的酒店REIT。

主要借鑒經驗

酒店資產全譜系布局

覆蓋從奢華/高端到中端及經濟型酒店的全譜系品牌，體現了對不同檔次酒店的運營管理能力、品牌運營能力及資產組合優化能力。

標準化管理流程

明確投資定位與標準化運營流程，有助于實現穩定收益和規模化運營。

在亞太，酒店REITs發端于21世紀初，目前主要集中在日本和新加坡，其他國家和地區均處于起步發展、試水參與階段。

日本：亞太酒店REITs先行者，特色策略助力成長

日本目前共有5支酒店REIT產品，均布局境內。作為亞洲最早發展REITs的國家，日本各基金產品及覆蓋的資產類型也更為豐富多元：

值得借鑒的是，Hoshino Resorts REIT（HRR）與Hoshino Resorts Group星野度假村相互賦能發展。對于擬收購酒店，由星野度假村集團先行收購、待該等設施現金流改善并趨于穩定、且中長期已具備穩定盈利基礎時，再由HRR接手收購，此策略促進自身的外部增長與收益穩定性。

與之類似，2025年8月上市發行的Kasumigaseki Hotel REIT，也是利用同集團兄弟公司的開發及運營能力，優先收購內部資產。該基金最核心的差異化策略在于其可變動的租金模式（而非固定租金模式）——原則上酒店經營毛利（GOP）的84%作為租金支付給REIT。因此在2025年該基金旗下資產運營171天的情況下，首期分配金額為每股2978日元，同期其他酒店REITs的分配金額大多處于4500-5000日元區間。

新加坡：亞太酒店REITs創新地，多元優勢鑄就特色

新加坡的酒店REITs種類則更加豐富，且基金資產包覆蓋全球，產品創新活躍。目前上市的5支基金各具特色：

值得注意的是，相較于數據中心、物流園區等熱門資產類型，在新加坡的酒店REITs能普遍實現更高的分派率，仲量聯行認為，主要原因涵蓋以下三點：

1.酒店資產風險顯著高于其他物業類型，投資者因此要求更高的收益率作為補償；

2.酒店收入變動速度快，區別于辦公或工業地產等長期固定租金的收入模式，對市場和經濟周期波動更為敏感；

3.由于收益相對不穩定，投資熱度并不高，導致股價偏低，進而推高分配收益水平。

基于對美國、日本、新加坡三國酒店REITs的深入研究，仲量聯行梳理發現以下全球REITs市場的關鍵趨勢，值得重點關注：

1.資產類型多元化

傳統酒店在資產包中雖占主導地位，但其比例逐漸縮小。服務式公寓、養老社區、學生公寓以及學生公寓以及短租平臺（vacation rentals）和共居產品（co-living）的興起，正在擴展酒店REITs的市場邊界，同時更進一步推動更多創新的管理模式與收入結構。

2.市場格局分化

各國REITs市場基本呈現“一超多強”格局，少量REITs掌控大部分高價值資產，而中小玩家則深耕細分領域、另辟蹊徑，通過創新的投資策略和商業模式實現可觀收益率。

3.專業管理成為標配

各基金不論從專業角度還是風險管控角度，都需要專業的酒店資產管理公司，商業地產至少具有HOPSCA所代表的，即酒店、辦公、公園、商場、會議、公寓等業態，作為管理人的基金公司不可能擁有全領域、全才的專業資產經理人，專業的第三方資產經理人將逐漸取代傳統的業主代表角色。

4.機構投資者主導

養老基金、主權財富基金等金融機構是市場主要投資者，傾向于選擇規模龐大、治理透明、專注核心地段優質資產的頭部REIT。個人投資者受限于金融知識和產品獲取渠道，參與度相對不高。

5.直接投資渠道占比高

直接投資在酒店REITs交易中占比最高，該渠道提供更高控制權、定制化方案及非公開市場交易機會，但對資源投入、專業能力及盡調深度要求極高。專業經紀商在此過程中發揮關鍵作用，在交易及跨境投資中不可或缺。

如今，AI加持下的科技發展日新月異，全球各個的REITs產品也在不斷擁抱創新，頭部企業正大力投入技術應用、數據分析與可持續發展，提升資產表現。同時，實踐數字平臺與房地產通證化（tokenized real estate）投資正推動酒店資產投資的普惠化，正逐步降低準入障礙，推動更廣泛的市場參與。

結語

隨著國內政策紅利的持續釋放、市場機制的不斷完善，以及投資者教育的深入，中國酒店REITs有望形成獨具特色的發展路徑。更重要的是，酒店REITs的發展將為中國酒店業注入新的活力——不僅有助于盤活存量資產、優化資本結構，還能推動行業向專業化、精細化、可持續化方向轉型。對于投資者而言，這意味著更豐富的資產配置選擇；對于酒店運營商而言，這代表著更靈活的資本運作空間；對于酒店行業而言，這標志著一個更加成熟、透明、高效的資產管理新時代的到來。

路雖遠，行則將至。中國酒店REITs的航船已經啟程，在政策東風與市場浪潮的雙重推動下，必將駛向更加廣闊的藍海。

本文數據來源于公開市場信息，由仲量聯行整理分析，僅供參考。投資有風險，入市需謹慎。

仲量聯行深耕中國商業地產市場超過50年，持續參與全國多個首發及擴募的基礎設施公募REITs項目，服務內容覆蓋底層資產估值、市場研究及行業咨詢、物業工程盡調、項目股權評估、現金流預測等專業服務。今年，聚焦商業不動產公募REITs，我們將持續圍繞酒店REITs實操路徑和進入SPC后酒店的專業資產管理、辦公與零售地產資產篩選標準、以及物業資管能力如何匹配REITs持續披露要求、商業不動產REITs產品發行后的深度解讀等關鍵議題，持續輸出深度內容。

*本文小標題插畫部分為AI生成后二次創作