老舊小區(qū)改造，有了新路子！

　　近日，昆明市住建局發(fā)布文件，擬支持城鎮(zhèn)老舊住房由業(yè)主出資，進行原拆原建、拆除翻建。

　　關(guān)鍵是，改造時可合理增加套內(nèi)住宅建面，在一定條件下免交土地出讓金。

　　那這種改造方式，你覺得可行嗎?

　　業(yè)主出資可提取公積金

　　安排保租房等過渡安置

　　最近，昆明市住建局起草了《關(guān)于鼓勵城鎮(zhèn)老舊住房實施自主更新的指導(dǎo)意見》，并面向公眾征求意見。

　　文件的主要目標是老舊住房自主更新，也就是由房屋所有權(quán)人（即業(yè)主）作為責(zé)任主體和出資主體，申請對符合范圍的住房進行原拆原建、拆除翻建。

　　具體實施流程為項目申請與批準、確定實施主體、編制實施方案、聯(lián)合審查與審批、施工建設(shè)以及驗收登記。

　　｜圖源：昆明市住建局官網(wǎng)

　　文件明確，以下3類住房都符合申請范圍：

1、 根據(jù)《危險房屋鑒定標準》，經(jīng)房屋安全鑒定單位鑒定危險等級為C級和D級，或根據(jù)《房屋完損等級評定標準》鑒定為嚴重損壞房、危險房的； 2、無獨立廚房、衛(wèi)生間等空間的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的； 3、存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。

　　昆明某老小區(qū)｜圖源：百度地圖

　　關(guān)于這一政策，相信很多人最關(guān)心的，就是資金問題。

　　從文件來看，自主更新遵循的是“誰受益、誰出資”的原則，官方支持通過4種方式籌集資金：

　　一是業(yè)主自籌，支持按照房屋更新后的建面比例分擔(dān)，業(yè)主還可提取公積金，也可提取住宅維修資金。

　　二是財政補貼，房屋更新中的社區(qū)用房、養(yǎng)老用房等公共配套，由相關(guān)部門負責(zé)建設(shè)，符合條件的配套還可爭取上級補助資金。

　　三是社會資本參與，更新范圍內(nèi)可合理設(shè)置商業(yè)等配套，引入社會資本參與改造、運營。

　　針對部分業(yè)主難以籌集資金的情況，也可引入第三方出資購買、產(chǎn)權(quán)置換等方式實施更新，更新后產(chǎn)權(quán)則歸出資人所有。

　　四是金融機構(gòu)貸款，不僅支持政策性銀行和商業(yè)性金融機構(gòu)提供中長期、低利率貸款服務(wù)，還鼓勵銀行機構(gòu)通過改建期間的階段性擔(dān)保、更新后房屋抵押的方式，為居民發(fā)放個貸。

　　在以上政策的支持下，資金問題有了可操作、可選擇的多元化解決方案。

　　文件還提到，自主更新項目業(yè)主的過渡安置需求，將優(yōu)先安排轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房、公租房等閑置資源，特殊困難群體可按規(guī)定減免租金?。

　　｜圖源：昆明市住建局

　　當然，老舊小區(qū)更新不只是推翻重建那么簡單，文件還明確了一系列支持政策，我們來看比較重磅的3點。

　　首先是可增加建筑面積。

　　根據(jù)《住宅項目規(guī)范》，自主更新可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積和加裝電梯等共有設(shè)施，其增加的地上建筑面積總和不超原地上建筑面積的20%，無需補交土地出讓金。

　　其中按套數(shù)不變，增加的套內(nèi)建筑面積總和，不超原面積的10%。對應(yīng)增加的套型建面，可計入個人不動產(chǎn)權(quán)登記面積。

　　昆明某老小區(qū)｜圖源：百度地圖

　　其次，還可增加公共配套設(shè)施。

　　比如可以開發(fā)地下空間作為停車、消防、供配電等配套設(shè)施，不補交土地價款，相關(guān)配套設(shè)施由全體業(yè)主共有。

　　此外，以棟為單位或相鄰多棟住宅一起更新時，在滿足日照、消防等前提下，對建筑間距、建筑面寬、綠地率、建筑密度等無法達到現(xiàn)行標準的情形，可按不低于現(xiàn)狀水平控制，相當于可以適當放寬標準。

　　有了這些支持政策，老舊小區(qū)自主更新將是一次徹徹底底的居住品質(zhì)躍升。

　　既能合法增加套內(nèi)面積，又能補齊停車、消防等配套短板，房屋價值也將同步提升。

　　該文件面向公眾征求意見的截止日期，為2026年5月9日。

　　｜圖源：昆明市住建局

　　國家已出臺文件支持

　　而且已有城市成功落地

　　看到這一新政，想必很多粉絲都出現(xiàn)一個疑問：聽起來難度這么大的工程，真的有希望推進嗎？

　　實際上，去年5月，住建部就曾提出過“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。

　　同年8月，《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》正式發(fā)布，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”的說法寫入高層文件。

　　這一政策支持，既能推動城市面貌更新、提升居民居住品質(zhì)，又能避免大規(guī)模大拆大建帶來的資源浪費，可謂一舉多得。

　　｜圖源：官方網(wǎng)站

　　而且，在昆明之前，北京、上海、長沙、杭州等城市其實都已有“原拆原建”項目成功落地。

　　比如原建于1978年的北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號樓，共分3個單元、54戶人家，總建面約2887平。

　　一棟擁有將近50年歷史的建筑，不可避免地出現(xiàn)墻體開裂、樁體沙化、水泥脫落、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，安全隱患與日俱增。

　　在居民改造意愿的基礎(chǔ)上，項目共經(jīng)歷兩年多的前期工作，相關(guān)部門也帶頭開展了上百輪溝通，最終根據(jù)原住房面積、經(jīng)濟狀況、居住需求等因素，為居民量身定制出6種戶型。

　　資金方面，對于原有建筑面積部分，北京市、西城區(qū)按5786元/平的標準給予補助，超出此額度的改造成本由居民自行承擔(dān)；對于新增的建面部分，則按綜合改造成本由居民承擔(dān)。

　　28號樓改造后實景｜圖源：人民日報截圖

　　2025年9月5日，28號樓改造項目正式開工，今年春節(jié)前，54戶居民已經(jīng)都搬進了新家。

　　也就是說，這棟樓的改造從開工到居民回遷、拿到新房本，僅花費6個月。

　　改造后，整棟樓的總建面增至3369平，優(yōu)化了戶型、安裝了隔音玻璃、加裝了電梯、無障礙坡道，還引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)也從拿證日起重新計算70年。

　　總之，這棟樓原拆原建的成功案例，為更多老舊小區(qū)自主更新提供了可借鑒的樣本。

　　28號樓改造后套內(nèi)實景｜圖源：中建官微

　　從北京等城市的案例來看，自主更新并非紙上談兵，全國范圍內(nèi)已有成功落地的先例。

　　如今，昆明出臺官方文件，也正式加入老舊小區(qū)原拆原建自主更新行列。

　　只是在實施過程中，無論是各戶家庭意愿如何統(tǒng)一，還是改造資金如何分擔(dān)，又或是新建住宅如何適用現(xiàn)行建筑標準，都是繞不開的硬骨頭。

　　從新政來看，昆明對資金籌集、過渡安置、標準適用等關(guān)鍵難題，也已作出明確的制度安排。

　　接下來，政策何時落地，執(zhí)行情況如何…樓市君都將持續(xù)關(guān)注。

　　昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

　　住在老舊小區(qū)的你，愿意加入自主更新行列嗎？來留言區(qū)說說吧~

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