撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

6天后，北京土拍市場(chǎng)，會(huì)有一場(chǎng)大戰(zhàn)。

亦莊新城YZ00-0802街區(qū)-1401-1地塊，將誕生東家。

4月13日，中建智地對(duì)它發(fā)出了招標(biāo)公告。涵蓋方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等，估算投資19.696億元。

一天后，保利發(fā)展旗下的子公司，亦對(duì)1401-1地塊發(fā)出招標(biāo)公告。涉及基礎(chǔ)工程等逾10項(xiàng)內(nèi)容，估算6億元。

對(duì)1401-1地塊志在必得者，還有中國(guó)金茂。

3月12日，該地進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)池子，只用了4天，即被激活，正式掛牌。為它兜底的，正是中國(guó)金茂。

另外，包括建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口等，也有計(jì)劃參與到1401-1地塊的爭(zhēng)奪中。

能讓一眾實(shí)力選手動(dòng)心的，是1401-1地塊上佳的綜合素質(zhì)。

它用地規(guī)模2.59萬(wàn)平米，地上建面5.18萬(wàn)平米，容積率2.0，限高60米；骨相也很美，東西長(zhǎng)、南北窄的大面寬地形，很容易出好戶型。

還有，它的位置優(yōu)越，東邊便是地鐵8號(hào)線始發(fā)站瀛海站，作為北京南北中軸線，出行十分方便；周邊商業(yè)等生活配套齊備。

更關(guān)鍵的是，1401-1地塊的起拍價(jià)，只有12.18億元，折合樓面價(jià)2.35萬(wàn)元/平米。

僅看這些，中國(guó)金茂激活它后，引得其他房企紛紛下場(chǎng)，也就在意料之中了。

但，肉雖好，飯卻難做。

在花姐看來(lái)，1401-1地塊表面優(yōu)秀，背后卻是一塊難啃的骨頭。

它至少有四大難題，等待拿地者一一解答。

一、南北地塊需統(tǒng)籌看待

外界目前看到的1401-1地塊，是瘦身的結(jié)果。

它曾在去年10月，出現(xiàn)在北京第八輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中。彼時(shí)的名稱為1401地塊，用地規(guī)模5.4公頃、地上建面13.5萬(wàn)平米。

這在當(dāng)下的京城樓市，算得上一個(gè)大體量，任何一家開(kāi)發(fā)商都得審慎定奪。

最終，1401地塊被一分為二。

本次上架的1401-1地塊在北，南邊還有1401-2地塊，用地約2.82公頃、地上建面5.65萬(wàn)平米。

看似分拆后，整體規(guī)模舒適很多，但實(shí)則加大了1401-1地塊的產(chǎn)品規(guī)劃和報(bào)批的難度。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，1401-1地塊不能任性，需兼顧1401-2地塊，綜合整體排布、南北退線、日照協(xié)調(diào)。

有了這個(gè)顧慮，1401-1地塊很有可能拖緩報(bào)規(guī)的速度。

說(shuō)白了，如果不充分考慮規(guī)劃上的南北協(xié)同，以后南地塊怎么賣？

所以，要想保證1401-1地塊的平安過(guò)規(guī)，南北地塊大概率需要同步報(bào)規(guī)。

換句話說(shuō)，拿地者有可能在1401-2地塊沒(méi)有出讓的情況之下，就要把它的方案也做出來(lái)。

二、運(yùn)營(yíng)與推售壓力大

1401-1地塊看似分拆了出來(lái)，實(shí)則還是和1401-2地塊捆綁在一起。

難題又回到了南北地塊，建面13.5萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)周期、算賬成本，以及至少800套房源的銷售周期、推售節(jié)點(diǎn)和貨源組織了。

而現(xiàn)實(shí)情況是，分拆供地，時(shí)間節(jié)點(diǎn)很玄妙。

后續(xù)地塊的上市、供應(yīng)，都會(huì)對(duì)現(xiàn)有地塊的推售、價(jià)格和買房人決策，產(chǎn)生巨大影響。

這跟某一個(gè)大盤銷售的思路，還不完全相同——地產(chǎn)人，總有新課題。

所以說(shuō)，1401-1地塊是留給有準(zhǔn)備的人。.

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)端，一眾選手，都準(zhǔn)備好了嗎？

三、項(xiàng)目西側(cè)有個(gè)拖油瓶

1401-1地塊的地價(jià)看似便宜，但它有個(gè)不小的包袱。

在掛牌文件中，1401-1地塊西側(cè)，有4.1公頃綠地公園，需由競(jìng)得人認(rèn)建，建成后無(wú)償移交。

換算過(guò)來(lái)，4.1萬(wàn)平米面積，是1401-1地塊的1.6倍。

這里面，暗含了兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、代建公園的建造標(biāo)準(zhǔn)。在今年的北京市政府工作報(bào)告中，提出了加快建設(shè)花園城市的要求。

這個(gè)大背景下，是否意味著市政公園的設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將有更高標(biāo)準(zhǔn)的要求？

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，代建公園的成本是否變成了變量？

只有在后期的溝通下，才能有終版方案。

以亦莊最新落地的京東全球總部2號(hào)園區(qū)項(xiàng)目為例。公園部分的打造，受到了一致好評(píng)。

從其公布的方案來(lái)看，建造成本應(yīng)該不低，預(yù)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可能超過(guò)1000元/平；且這個(gè)方案應(yīng)該也是通過(guò)層層評(píng)審后通過(guò)的。

若以此為準(zhǔn)，1304地塊的投入，差不多需4000多萬(wàn)元，折合樓面價(jià)就是800多元/平米。

算賬不能只看表面。

1401-1地塊的實(shí)際起拍價(jià)，已來(lái)到2.5萬(wàn)元/平米左右。

2、公園建成后，什么時(shí)候移交？這并沒(méi)有明確列示。

根據(jù)過(guò)往的案例，代建公園的項(xiàng)目移交，有3、5年交出去的，也有10年都沒(méi)交出去的。

建設(shè)周期和建造成本是顯性的，但建成后的管養(yǎng)銜接，成了不可忽視的隱性成本。

5萬(wàn)平米的公園，養(yǎng)護(hù)成本至少得花十幾二十塊錢一平米，每年上百萬(wàn)的持續(xù)投入，都需要攤?cè)腴_(kāi)發(fā)成本里。

四、稅負(fù)壓力大，利潤(rùn)空間受限

從1401-1地塊自身硬指標(biāo)，以及今年北京樓市的行情看，它大概率會(huì)打造成剛需普通住宅。

這便帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，1401-1地塊的價(jià)格天花板明顯。

正常情況下，一個(gè)項(xiàng)目的普宅占比，也左右著其稅負(fù)成本。

簡(jiǎn)單說(shuō)，普通住宅越多，土增稅越容易高。核心原因如下：

項(xiàng)目的總土地、建安等成本，是按普宅、非普宅的可售面積占比來(lái)分的，誰(shuí)面積占比大，誰(shuí)分的成本就多，反之就少。

所謂非普宅，即只要不符合普通住宅定義的其它各類業(yè)態(tài)，如產(chǎn)權(quán)車位、公寓、商業(yè)、儲(chǔ)藏間、大戶型住宅、高價(jià)住宅，等等。

普宅占比高了，能分?jǐn)偟降某杀颈粩偙。鲋德示腿菀壮?20% 的免稅線。

而非普宅哪怕虧了，也沒(méi)法幫普宅抵稅。

所以說(shuō)，1401-1地塊在利潤(rùn)收益端，每家開(kāi)發(fā)商都把賬算明白了嗎？

花姐點(diǎn)評(píng)：

有了以上四個(gè)難題，1401-1地塊的門檻，并非哪個(gè)開(kāi)發(fā)商，能隨便跨越。

一眾選手中，誰(shuí)會(huì)最終成為它的主人呢？

花姐認(rèn)為，中國(guó)金茂作為激活者，當(dāng)排在第一。

小道消息，春節(jié)后上班的第一天，中國(guó)金茂的高級(jí)副總裁，攜北京公司的一眾高管，拜訪了亦莊管委會(huì)，并做了長(zhǎng)時(shí)間的溝通。

具體內(nèi)容無(wú)從得知，但1401-1地塊肯定首當(dāng)其沖，也許還包括了1401-2地塊。

它預(yù)申請(qǐng)4天就激活轉(zhuǎn)正，似乎就是中國(guó)金茂的官宣——上述四個(gè)難題，想必已有了答案。

今年一季度，中國(guó)金茂全國(guó)土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，十分強(qiáng)悍。在上海、成都、西安等7城，先后斬獲8宗地塊，新增貨值146.5億元，位列行業(yè)第4名。

激活瀛海，或可見(jiàn)金茂對(duì)這塊土地獲取的決心。

隨著璞逸豐宜、金茂滿曜等盤的去化，進(jìn)入下半場(chǎng)，中國(guó)金茂在京，也需要補(bǔ)貨。

選擇出手1401-1地塊，是中國(guó)金茂懂亦莊樓市。在這里，先后開(kāi)發(fā)了金茂悅、金茂府、金茂逸墅等四個(gè)項(xiàng)目，貨值超過(guò)了300億元。

此次再進(jìn)亦莊，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、價(jià)格體系、客戶需求等，應(yīng)該有更深度的理解，也具備客群基礎(chǔ)。

對(duì)中建智地而言，發(fā)布招標(biāo)公告，也是一種宣言。但有中國(guó)金茂在前，遂愿的難度，很大。

它還有個(gè)難題，未給出終極答案。

2025年9月30日，拿下太陽(yáng)宮地王后，已過(guò)去了197天，報(bào)規(guī)圖仍在打磨中。

況且，在1401-1地塊落槌后的4月27日，它還將勢(shì)必拿下懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001地塊，打造下一座國(guó)賢府。

在京陣營(yíng)已然十分壯大，再血戰(zhàn)拿下1401-1地塊，面對(duì)諸多棘手的問(wèn)題，夠中建智地忙活的。

在花姐看來(lái)，與其血拼到底，中建智地倒不如成人之美。去年的黃杉木雙子糾紛，中國(guó)金茂的斡旋，起了關(guān)鍵作用。

反而，保利發(fā)展等，才是中國(guó)金茂需要認(rèn)真對(duì)待的對(duì)手。

畢竟，它們目前在京，可售貨源也不多，亟需補(bǔ)倉(cāng)。