撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

6天后，北京土拍市場，會有一場大戰。

亦莊新城YZ00-0802街區-1401-1地塊，將誕生東家。

4月13日，中建智地對它發出了招標公告。涵蓋方案設計、初步設計、施工圖設計等，估算投資19.696億元。

一天后，保利發展旗下的子公司，亦對1401-1地塊發出招標公告。涉及基礎工程等逾10項內容，估算6億元。

對1401-1地塊志在必得者，還有中國金茂。

3月12日，該地進入預申請池子，只用了4天，即被激活，正式掛牌。為它兜底的，正是中國金茂。

另外，包括建發房產、招商蛇口等，也有計劃參與到1401-1地塊的爭奪中。

能讓一眾實力選手動心的，是1401-1地塊上佳的綜合素質。

它用地規模2.59萬平米，地上建面5.18萬平米，容積率2.0，限高60米；骨相也很美，東西長、南北窄的大面寬地形，很容易出好戶型。

還有，它的位置優越，東邊便是地鐵8號線始發站瀛海站，作為北京南北中軸線，出行十分方便；周邊商業等生活配套齊備。

更關鍵的是，1401-1地塊的起拍價，只有12.18億元，折合樓面價2.35萬元/平米。

僅看這些，中國金茂激活它后，引得其他房企紛紛下場，也就在意料之中了。

但，肉雖好，飯卻難做。

在花姐看來，1401-1地塊表面優秀，背后卻是一塊難啃的骨頭。

它至少有四大難題，等待拿地者一一解答。

一、南北地塊需統籌看待

外界目前看到的1401-1地塊，是瘦身的結果。

它曾在去年10月，出現在北京第八輪擬供應商品住宅用地清單中。彼時的名稱為1401地塊，用地規模5.4公頃、地上建面13.5萬平米。

這在當下的京城樓市，算得上一個大體量，任何一家開發商都得審慎定奪。

最終，1401地塊被一分為二。

本次上架的1401-1地塊在北，南邊還有1401-2地塊，用地約2.82公頃、地上建面5.65萬平米。

看似分拆后，整體規模舒適很多，但實則加大了1401-1地塊的產品規劃和報批的難度。

簡單地說，1401-1地塊不能任性，需兼顧1401-2地塊，綜合整體排布、南北退線、日照協調。

有了這個顧慮，1401-1地塊很有可能拖緩報規的速度。

說白了，如果不充分考慮規劃上的南北協同，以后南地塊怎么賣？

所以，要想保證1401-1地塊的平安過規，南北地塊大概率需要同步報規。

換句話說，拿地者有可能在1401-2地塊沒有出讓的情況之下，就要把它的方案也做出來。

二、運營與推售壓力大

1401-1地塊看似分拆了出來，實則還是和1401-2地塊捆綁在一起。

難題又回到了南北地塊，建面13.5萬平米的開發周期、算賬成本，以及至少800套房源的銷售周期、推售節點和貨源組織了。

而現實情況是，分拆供地，時間節點很玄妙。

后續地塊的上市、供應，都會對現有地塊的推售、價格和買房人決策，產生巨大影響。

這跟某一個大盤銷售的思路，還不完全相同——地產人，總有新課題。

所以說，1401-1地塊是留給有準備的人。.

在項目運營端，一眾選手，都準備好了嗎？

三、項目西側有個拖油瓶

1401-1地塊的地價看似便宜，但它有個不小的包袱。

在掛牌文件中，1401-1地塊西側，有4.1公頃綠地公園，需由競得人認建，建成后無償移交。

換算過來，4.1萬平米面積，是1401-1地塊的1.6倍。

這里面，暗含了兩個關鍵點：

1、代建公園的建造標準。在今年的北京市政府工作報告中，提出了加快建設花園城市的要求。

這個大背景下，是否意味著市政公園的設計和建設標準，將有更高標準的要求？

對開發商而言，代建公園的成本是否變成了變量？

只有在后期的溝通下，才能有終版方案。

以亦莊最新落地的京東全球總部2號園區項目為例。公園部分的打造，受到了一致好評。

從其公布的方案來看，建造成本應該不低，預計建設標準可能超過1000元/平；且這個方案應該也是通過層層評審后通過的。

若以此為準，1304地塊的投入，差不多需4000多萬元，折合樓面價就是800多元/平米。

算賬不能只看表面。

1401-1地塊的實際起拍價，已來到2.5萬元/平米左右。

2、公園建成后，什么時候移交？這并沒有明確列示。

根據過往的案例，代建公園的項目移交，有3、5年交出去的，也有10年都沒交出去的。

建設周期和建造成本是顯性的，但建成后的管養銜接，成了不可忽視的隱性成本。

5萬平米的公園，養護成本至少得花十幾二十塊錢一平米，每年上百萬的持續投入，都需要攤入開發成本里。

四、稅負壓力大，利潤空間受限

從1401-1地塊自身硬指標，以及今年北京樓市的行情看，它大概率會打造成剛需普通住宅。

這便帶來一個問題，1401-1地塊的價格天花板明顯。

正常情況下，一個項目的普宅占比，也左右著其稅負成本。

簡單說，普通住宅越多，土增稅越容易高。核心原因如下：

項目的總土地、建安等成本，是按普宅、非普宅的可售面積占比來分的，誰面積占比大，誰分的成本就多，反之就少。

所謂非普宅，即只要不符合普通住宅定義的其它各類業態，如產權車位、公寓、商業、儲藏間、大戶型住宅、高價住宅，等等。

普宅占比高了，能分攤到的成本被攤薄，增值率就容易超 20% 的免稅線。

而非普宅哪怕虧了，也沒法幫普宅抵稅。

所以說，1401-1地塊在利潤收益端，每家開發商都把賬算明白了嗎？

花姐點評：

有了以上四個難題，1401-1地塊的門檻，并非哪個開發商，能隨便跨越。

一眾選手中，誰會最終成為它的主人呢？

花姐認為，中國金茂作為激活者，當排在第一。

小道消息，春節后上班的第一天，中國金茂的高級副總裁，攜北京公司的一眾高管，拜訪了亦莊管委會，并做了長時間的溝通。

具體內容無從得知，但1401-1地塊肯定首當其沖，也許還包括了1401-2地塊。

它預申請4天就激活轉正，似乎就是中國金茂的官宣——上述四個難題，想必已有了答案。

今年一季度，中國金茂全國土拍市場的表現，十分強悍。在上海、成都、西安等7城，先后斬獲8宗地塊，新增貨值146.5億元，位列行業第4名。

激活瀛海，或可見金茂對這塊土地獲取的決心。

隨著璞逸豐宜、金茂滿曜等盤的去化，進入下半場，中國金茂在京，也需要補貨。

選擇出手1401-1地塊，是中國金茂懂亦莊樓市。在這里，先后開發了金茂悅、金茂府、金茂逸墅等四個項目，貨值超過了300億元。

此次再進亦莊，對區域市場、價格體系、客戶需求等，應該有更深度的理解，也具備客群基礎。

對中建智地而言，發布招標公告，也是一種宣言。但有中國金茂在前，遂愿的難度，很大。

它還有個難題，未給出終極答案。

2025年9月30日，拿下太陽宮地王后，已過去了197天，報規圖仍在打磨中。

況且，在1401-1地塊落槌后的4月27日，它還將勢必拿下懷柔新城0103街區HR00-0103-6001地塊，打造下一座國賢府。

在京陣營已然十分壯大，再血戰拿下1401-1地塊，面對諸多棘手的問題，夠中建智地忙活的。

在花姐看來，與其血拼到底，中建智地倒不如成人之美。去年的黃杉木雙子糾紛，中國金茂的斡旋，起了關鍵作用。

反而，保利發展等，才是中國金茂需要認真對待的對手。

畢竟，它們目前在京，可售貨源也不多，亟需補倉。