21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

2026年第一季度，在政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)活躍度穩(wěn)步回升、消費(fèi)復(fù)蘇等多重利好帶動(dòng)下，上海甲級(jí)寫字樓市場呈現(xiàn)積極回暖態(tài)勢(shì)。

戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上海一季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量為21.22萬平方米，同比增長103%，環(huán)比2025年四季度的12.32萬平方米也有明顯增幅。另一家機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)也顯示，上海甲級(jí)寫字樓一季度凈吸納量為20.1萬平方米，同比增長了約120%。

綜合已發(fā)布一季度市場總結(jié)報(bào)告的機(jī)構(gòu)分析顯示，寫字樓市場仍處于底部區(qū)間，但最壞的階段或已過去；全市整體數(shù)據(jù)仍有承壓，但產(chǎn)業(yè)集聚板塊已率先出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。

（人民廣場商圈，唐韶葵/攝）

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻指出，一季度上海甲級(jí)寫字樓市場需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，同時(shí)市場整體表現(xiàn)呈現(xiàn)分化格局。

市場“尋底”

從已發(fā)布一季度市場報(bào)告的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，上海甲級(jí)寫字樓市場在“尋底”同時(shí)，也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)性回暖階段，具體而言，有以下三大市場表現(xiàn)：

一是租金持續(xù)下行但跌幅收窄。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓整體租金跌幅收窄，項(xiàng)目分化加劇，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商務(wù)區(qū)降1.5%至4.1元/平方米/天，跌幅均較上季度收窄；部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已收緊議價(jià)空間，但市場可租賃面積充足、新增項(xiàng)目競爭激烈，整體租金仍承壓。

二是空置率高位運(yùn)行但需求回暖。從世邦魏理仕與戴德梁行統(tǒng)計(jì)的凈吸納量數(shù)據(jù)來看，全市需求回暖明顯：例如戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量21.22萬平方米，環(huán)比、同比分別增長72%和103%。但受新增供應(yīng)集中入市的影響，一季度上海甲級(jí)寫字樓平均空置率小幅上升0.21個(gè)百分點(diǎn)，至23.59%。

三是板塊分化加劇。北外灘、陸家嘴、徐匯濱江穩(wěn)居成交前三，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，三者占比分別為15%、11%、10%；戴德梁行則指出，徐匯濱江、普陀真如、北外灘憑借產(chǎn)業(yè)與性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，成為企業(yè)選址熱門。

從戴德梁行統(tǒng)計(jì)的甲級(jí)寫字樓需求結(jié)構(gòu)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比21%、金融業(yè)占比15%、消費(fèi)品行業(yè)占比14%。廣告?zhèn)髅?、律所貢獻(xiàn)突出，某律所與營銷龍頭合計(jì)帶來超2.5萬平方米搬遷需求。同時(shí)，第三方辦公、酒店占比分別達(dá)12%、11%，租賃模式更趨多元。

黃臻指出，金融服務(wù)企業(yè)是核心需求來源，外資金融、專業(yè)服務(wù)企業(yè)租賃積極，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級(jí)需求活躍；非中央商務(wù)區(qū)受益于成本驅(qū)動(dòng)和升級(jí)需求，支撐吸納量增長。

黃臻認(rèn)為，上海一季度甲級(jí)寫字樓市場需求回暖信號(hào)明確，但供應(yīng)高企、租金承壓格局未變，仍處于結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段。

結(jié)構(gòu)性修復(fù)中的機(jī)遇

前述多家機(jī)構(gòu)指出，隨著核心區(qū)域多個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目集中入市，市場競爭進(jìn)一步加劇，企業(yè)搬遷升級(jí)意愿持續(xù)提升，板塊、行業(yè)、項(xiàng)目間的分化愈發(fā)明顯，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇加速顯現(xiàn)。

一季度上海甲級(jí)寫字樓迎來集中交付期。據(jù)前述多家機(jī)構(gòu)一季度市場報(bào)告數(shù)據(jù)，全市共有多個(gè)新項(xiàng)目入市，包括長寧A.F.A上海融僑中心、徐匯徐家匯中心三期B座、靜安華潤中心及香港置地西岸中環(huán)（T7&B3–B5），合計(jì)新增體量約47.2萬平方米，且均布局在核心及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

這些新項(xiàng)目的入市，不僅豐富了核心區(qū)辦公供給，為企業(yè)提供了“成本優(yōu)化+品質(zhì)升級(jí)”的更多選擇，也進(jìn)一步加劇了存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目之間的市場競爭。此外，機(jī)構(gòu)指出，上海甲級(jí)寫字樓當(dāng)下處于供需調(diào)整周期，全年新增供應(yīng)體量可觀。2026年下半年，將有K11 Atelier、靜安新中心等項(xiàng)目入市。

短期供應(yīng)壓力之下，上海甲級(jí)寫字樓的業(yè)主們開始加碼運(yùn)營增值服務(wù)，以便抓住企業(yè)入駐商機(jī)。戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英指出，行業(yè)將加速向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

不久前，全球建筑數(shù)字連接與智慧建筑認(rèn)證機(jī)構(gòu) WiredScore 宣布正式進(jìn)入中國內(nèi)地市場，目前已為包括Hines、香港置地等開發(fā)商旗下的20棟甲級(jí)寫字樓申請(qǐng)WiredScore和SmartScore認(rèn)證。

分析人士認(rèn)為，綠色低碳等因素正在成為寫字樓吸引租戶的重要附加值。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)綄?duì)上海甲級(jí)寫字樓市場后續(xù)的發(fā)展充滿信心，其認(rèn)為，一季度商辦寫字樓市場已展現(xiàn)出較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性韌性，未來在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)下，上海商辦市場有望逐步實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將持續(xù)釋放。隨著“十五五”規(guī)劃綱要落地實(shí)施，上海“2+3+6+6”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系持續(xù)深化，集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及六大新興支柱產(chǎn)業(yè)，將帶動(dòng)新一輪辦公需求釋放，為市場注入持久動(dòng)力。