全國的房價止跌了嗎？

今年的春季行情當中，房價表現如何？

告訴各位一個壞消息，全國房價依然沒有止跌。

然后，還有個好消息：過去 7 個月房價的全國房價跌幅連續收窄，尤其是今年的 1 月、2 月、3 月，收窄的幅度比較明顯。

今年春節之后，在小陽春的推進過程中，很多城市的二手房成交量反彈比較明顯，但新房成交依然是同比下跌的。

在這樣一個量能表現之下，很多城市的二手房的跌幅出現收窄，這是可以理解的。

我們看一下全國總體情況，這是50個大中城市房價環比漲跌幅的走勢，環比跌幅就是這個月相比上個月的變化。

從圖中可以看到，2021 年 10 月份之前，當時樓市持續多年，房價保持在上漲區間，處于樓市繁榮期。

2021 年的 10 月份，房價由漲轉跌之后呢，持續保持下跌狀態。

在這一過程中，曾出現三次房價跌幅收窄。

第一次反彈，是在 2023 年的第一季度，隨著疫情防控的解除，看房量、買房量大幅上升，二手房的交易價格跌幅收窄。

第二次反彈，是在 2024 年的 9 月底，國家出臺重磅新政之后，連續 4 個月持續反彈。

第三次反彈，是從 2025 年 9 月份以來連續 7 個月反彈。

今年 3 月份的房價環比跌幅是0.35%。

去年 3 月份的反彈高點的房價跌幅是0.28%。

2023年3月反彈高點的房價跌幅是0.17%。

當前房價依然沒有翻紅，也就是沒有止跌上漲，但是跌幅已經變小了。

這其中有個悖論，過去的半年多，全國的住宅庫存壓力比較大，無論是新房還是二手房，但房價跌幅卻持續收窄！

這里分享一下我們監測的住宅庫存壓力指數。

這個庫存壓力指數，包含了新房的庫存壓力和二手房的庫存壓力。

今年 3 月份的庫存壓力指數125，也就是嚴重的供大于求。

目前這個點位處于歷史的最高水平附近。

今年3月份相比2月份環比降了一點，但降幅并不明顯。

如果看新房去化周期，目前是 28 個月，這是嚴重的供大于求；二手房的去化周期就更長了。

所以目前看這個庫存壓力，房價依然是下跌，這是對頭的。

庫存壓力過去幾個月沒有下降，反而是升了，那為什么房價跌幅卻連續七個月收窄呢？

這當中，我認為有二個因素：

一個因素是，全國的房價下跌已經 4、5 年了，下跌的時間比較長了，下跌的幅度也比較大了，全國整體上跌 40% 了。

這就導致，很多的購房需求，像葫蘆一樣被深深的摁在水里，已很長時間了！

即便過去一年多都沒有出臺增量的新政，但是這個市場需求有釋放的動能。

另一個因素是，近段時間市場情緒面有所改善，很多購房者覺得目前房價已經跌到位了，可以出手了。

甚至還有些投資客，開始投資租金收益率比較高的低總價的老破小。

市場情緒面的改善，有助于房價跌幅收窄。

房東的心態也變化了，在一些高能級城市，尤其是上海，隨著買房者的大量增多，有些房東就不愿意讓價了。

全國主要城市3月房價表現如何？

我們通過一張圖來比較一下。

今年 3 月份環比 2 月份的房價漲跌幅，這其中就包含了新房和二手房，從中可以看到，大部分城市依然是下跌的。

但是有兩個城市環比是小漲的，上海和北京！

說明近段時間，隨著二手房交易量的反彈，此二城房價有止跌的跡象。

房價跌幅較小的，還包含廈門和成都。

另外，像東北的大城市，大連和沈陽跌幅也不大。

這兩個東北的中心城市房價的跌幅較大、下跌時間很長，繼續下跌的動能明顯變弱了

而目前房價跌幅較大的是，青島、武漢、長沙、鄭州、廣州。

上海房價為什么表現最強？

上期文章中，我們已聊過全國主要城市的二手房的交易量，上海是最強的，而價格跟量之間有一個匹配關系。

其實，從去年的 11 月份開始，上海的二手房交易量就持續站上榮枯線。

今年 3 月份，上海二手房網簽量全口徑的高達 3.1 萬套，純住宅的高達 2.7 萬套。

這么高的數據，創了 2021 年 7 月份以來的最高值，也就是 3 月份上海的二手房的交易量回到了樓市繁榮期的水平！

在這種背景之下，房價止跌也是合乎邏輯的。

觀察上海房價環比漲跌幅走勢

今年 2 月、3 月，上海的房價翻紅了，就是出現了小幅的上漲。

在上一輪樓市的小的反彈期，2024 年的 9 月底，國家出臺新政之后，上海的房價在 2024 年 12 月份翻紅了。

在 2025 年 3 月份的小陽春再次翻紅，也就是在出臺增量新政之后，上海的房市短暫地出現了不連續的2個月的上漲。

再往前回顧，那就是 2023 年的 2、3 月份，因為全國樓市出現了一次大型的脈沖行情，上海房價漲了 2 個月。

按當前成交數據，今年 4 月份，我估計上海的房價還會延續上漲態勢。

如果是連續 3 個月上漲，那就創了上海樓市過去幾年連續降溫的過程中，房價反彈持續時間最長的一次！

然而，按當前全國的宏觀經濟和樓市走勢，我并不認為上海的房價在這樣一個位置能夠持續實現止跌反彈，未來幾個月可能還會重新下跌。

但我們必須承認一點，在諸多因素的共同作用之下，上海樓市越來越接近于真正的見底了。

當那個時間節點來到之后，上海樓市會出現房價的持續反彈，也就是會真正進入到下一輪的上升期。

而這個時間節點，未來1年之內出現的概率是比較大的。未來 2 年內出現的概率接近于 100%。

各位老鐵們，我們就拭目以待吧。