物業(yè)公司不愿接手，自治物業(yè)品質(zhì)不高，這是當(dāng)前困擾老舊小區(qū)物業(yè)管理的普遍難題，也是社區(qū)治理的痛點(diǎn)。

自2019年起，武漢可比裝飾工程有限公司總經(jīng)理潘正盛依托其注冊(cè)的物業(yè)公司及裝修公司技術(shù)力量，在上級(jí)黨委指導(dǎo)和小區(qū)黨員支持下，7年間先后接手5個(gè)老舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率從不足30%穩(wěn)定為97%以上，探索出一條“不漲物業(yè)費(fèi)、不動(dòng)用維修基金、先服務(wù)后收費(fèi)”的可持續(xù)發(fā)展路徑。

他是怎么做的？這一模式可否復(fù)制？近日，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者就此進(jìn)行了深入調(diào)查。

可比之家物業(yè)接手后將藍(lán)江家園小區(qū)改造一新。 受訪者供圖

接手5個(gè)老舊小區(qū)，既賺錢又有口碑

44歲的潘正盛是武漢可比裝飾工程有限公司總經(jīng)理，公司年?duì)I業(yè)額一度過億元。2019年，他注冊(cè)了武漢可比之家物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“可比之家物業(yè)”），開始試水老舊小區(qū)服務(wù)。

截至2026年3月，他先后接手5個(gè)老舊小區(qū)，其中既有百余住戶的小微小區(qū)，也有千余住戶的大型小區(qū)。除了漢陽區(qū)鸚鵡街道藍(lán)江家園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)經(jīng)協(xié)商后上漲0.3元外，其他幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)均保持不變。

據(jù)悉，除了體量最小、僅有115戶的鸚鵡街道夾河馨居小區(qū)收支基本持平外（如額外提供維修服務(wù)則每年虧損2萬元），其他4個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)均實(shí)現(xiàn)10萬元到25萬元不等的盈利。

長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者近日對(duì)這些小區(qū)的居民代表、黨員代表及相關(guān)街道、社區(qū)干部進(jìn)行了大量走訪，大家都反映可比之家物業(yè)接手后給小區(qū)帶來巨大改變，均對(duì)現(xiàn)在的物業(yè)工作表示滿意。67歲的夾河馨居居民柳學(xué)云表示：“一分錢一分服務(wù)，0.5元的物業(yè)費(fèi)能享受到現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)，性價(jià)比超高！”

潘正盛（右）帶人清理小區(qū)存量建筑垃圾。 受訪者供圖

“工程+物業(yè)”復(fù)合型民企入場(chǎng)，破解“技術(shù)壁壘”

老舊小區(qū)的問題不僅是保安保潔，更多在于管網(wǎng)堵塞、設(shè)施老化等“硬傷”，如果全部采用市場(chǎng)維修力量處理，耗費(fèi)巨大，周期長(zhǎng)，效果不一定能得到保證，后期存在居民投訴風(fēng)險(xiǎn)。

潘正盛的成功關(guān)鍵在于其擁有裝修公司的技術(shù)背景。他將自有施工隊(duì)伍分成3支維修隊(duì)伍，分別為5個(gè)老舊小區(qū)提供免費(fèi)維修服務(wù)，公司本身給予一定報(bào)酬，從而實(shí)現(xiàn)以低成本完成公共設(shè)施的修繕。例如藍(lán)江家園、康泰苑等小區(qū)接手時(shí)的改造提升施工均持續(xù)一個(gè)月以上，使用的都是公司自己的隊(duì)伍，節(jié)省了成本，也提高了效率。

潘正盛修繕老舊小區(qū)公共設(shè)施。 受訪者供圖

推行“先投后收”的滾動(dòng)開發(fā)模式，破解“資金壁壘”

物業(yè)公司不愿接手老舊小區(qū)一個(gè)重要原因就是前期投入大。很多老舊小區(qū)設(shè)施老化破敗、人居環(huán)境差，居民不滿、不愿交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)擔(dān)心收不回投資也不愿先投入，形成死結(jié)、惡性循環(huán)。

鸚鵡街道康泰苑小區(qū)居民陸曉玲、代蘭姣均反映，此前小區(qū)基本無人管理，樓下都是茂盛的灌木，滋生大量蚊子，夏天人都不敢下樓。物業(yè)不愿投資進(jìn)行整飭，居民忍無可忍提出換物業(yè)。

面對(duì)現(xiàn)狀，潘正盛沒有等居民籌錢或政府撥款，而是自行先期投資進(jìn)行改造，接手藍(lán)江家園時(shí)先期投入50多萬元，接手康泰苑時(shí)一口氣投下70多萬元。

他把物業(yè)公司看作長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，不急于賺“快錢”。除了物業(yè)費(fèi)外，他還想辦法盤活小區(qū)里的閑置土地，改造成停車位，既解決了居民的停車難問題，公司也增加了一筆泊車服務(wù)費(fèi)收益，“一年一個(gè)項(xiàng)目賺10多萬，10年也有100多萬了，前期的投資肯定能收回。”

康泰苑小區(qū)居民在改造一新的小區(qū)里生活。 受訪者供圖

建立“不漲費(fèi)、保維修”的穩(wěn)價(jià)服務(wù)機(jī)制，破解“信任壁壘”

老舊小區(qū)居民對(duì)漲價(jià)極其敏感，自身承受能力有限，物業(yè)費(fèi)的一點(diǎn)點(diǎn)上漲都會(huì)引起居民的不滿。

記者走訪了解到，潘正盛接手的5個(gè)老舊小區(qū)原本物業(yè)費(fèi)并不高。例如，夾河馨居小區(qū)和泰康苑小區(qū)每平方米收費(fèi)都是0.5元；藍(lán)江家園小區(qū)步梯住戶收費(fèi)0.3元，電梯住戶收費(fèi)0.5元，后經(jīng)協(xié)商，均上漲了0.3元；漢陽區(qū)五里墩街道五里漢城小區(qū)步梯住戶收費(fèi)0.6元，電梯住戶收費(fèi)1元；五里墩街道東方華爾茲小區(qū)收費(fèi)1元。本身物業(yè)費(fèi)偏低，加之繳費(fèi)率低，有的小區(qū)不超過30%，這就導(dǎo)致老物業(yè)撤場(chǎng)，新物業(yè)不愿接手。

潘正盛接手后提出兩個(gè)口號(hào)。一是“先服務(wù)再收費(fèi)”，他承諾數(shù)年內(nèi)不漲物業(yè)費(fèi)，“試用”2個(gè)月居民不滿意就不簽約，用真誠(chéng)穩(wěn)定民心；二是“門外是義務(wù)，門內(nèi)是服務(wù)”，物業(yè)人員隨時(shí)響應(yīng)居民需求，免費(fèi)上門服務(wù)，極大提升了居民的獲得感。

居民冉敦麗是一位獨(dú)居老人，一天晚上家中水管爆裂被淹，潘正盛帶人用工具舀水，從19時(shí)許一直忙到次日凌晨，沒有收一分錢。令藍(lán)江家園居民陸澤榮特別感動(dòng)的是，考慮到老人們的實(shí)際需求，物業(yè)接手后修了公共廁所，添置了10多個(gè)塑料板凳供居民隨時(shí)使用。

藍(lán)江家園小區(qū)居民留言點(diǎn)贊可比之家物業(yè)。 受訪者供圖

此外，他還提出“先行墊付”機(jī)制。以五里漢城小區(qū)為例，在治理樓頂漏水問題時(shí)，如果等到維修基金流程走完，整個(gè)維修時(shí)間會(huì)拉得很長(zhǎng)。他的做法很直接，找業(yè)主和業(yè)委會(huì)簽字，物業(yè)先墊付費(fèi)用進(jìn)行維修，后期如果成功啟動(dòng)了維修基金，相關(guān)費(fèi)用就扣除給物業(yè)公司。如果一直未能動(dòng)用維修基金，先期的維修費(fèi)用物業(yè)公司認(rèn)了。通過這種模式，居民的問題能在最短時(shí)間內(nèi)得到回應(yīng)、解決。

走訪中，居民們均表示，現(xiàn)在大家都會(huì)提前主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。據(jù)介紹，這5個(gè)老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率多年來均保持在97%以上。

潘正盛（左）上門看望困難群眾。 受訪者供圖

廣泛發(fā)動(dòng)員工、居民參與，打通“感受壁壘”

潘正盛認(rèn)為，物業(yè)工作其實(shí)不難做，關(guān)鍵在于要轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)，將物業(yè)工作從管理變成服務(wù)，從而獲得居民的認(rèn)可和接受。

小修小補(bǔ)既麻煩又費(fèi)錢，居民也容易跟物業(yè)扯皮，潘正盛的做法就是集中維修，“是不是我的事情，我都幫你修。”一位居民的臥室墻皮脫落，如果他單獨(dú)請(qǐng)人維修，每道工序都要找人，至少上門5次，收費(fèi)最少1000元。潘正盛就安排一個(gè)工人同時(shí)做20家，只用居民出材料費(fèi)，修好每戶只需百余元。事后，這20戶就會(huì)認(rèn)可物業(yè)，主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。

潘正盛（右一）帶人上門為獨(dú)居老人安裝安全扶手。 受訪者供圖

物業(yè)就是做人的工作，潘正盛對(duì)員工有要求：一是要求工作人員能“認(rèn)人”，小社區(qū)要求都認(rèn)識(shí)，大社區(qū)要求每人至少認(rèn)識(shí)200戶，熟悉后就知道業(yè)主的需求；二是要求“一人多責(zé)”，小區(qū)里的清潔工除了掃地外，還需收集居民的動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)向公司匯報(bào)。保安隊(duì)長(zhǎng)每天例行巡查時(shí)也會(huì)隨身帶桶撿拾垃圾，既便于和業(yè)主搭話了解情況，同時(shí)一言一行也讓居民看在眼里、記在心中。

此外，潘正盛也非常重視黨建工作，充分發(fā)揮黨員干部的骨干作用。他自己就帶頭到小區(qū)保安室值班，公司黨員們也紛紛到一線。黨員柯帆堅(jiān)持為小區(qū)行動(dòng)不便的獨(dú)居老人送餐，黨員王紹君每到暴雨來臨之前，都會(huì)對(duì)幾個(gè)小區(qū)窨井進(jìn)行排查排堵，五年如一日，任勞任怨。小區(qū)居民黨員也主動(dòng)配合物業(yè)工作，成為消弭矛盾、化解積怨的“潤(rùn)滑劑”。藍(lán)江家園黨員冉敦麗是A棟2單元黨小組長(zhǎng)，在小區(qū)有號(hào)召力，她主動(dòng)當(dāng)起志愿者，幫物業(yè)協(xié)調(diào)工作，起到了很好的效果。

【來源：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)-長(zhǎng)江網(wǎng)】

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