01.

核心結(jié)論與評級

second quarter of 2026

總判斷：長春樓市處于"筑底復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)分化"階段，二季度區(qū)域價值呈現(xiàn)"核心強(qiáng)化、外圍承壓"格局。全市庫存去化周期（12個月口徑）約31.9個月（克而瑞，2026年3月），顯著高于行業(yè)合理區(qū)間（12-18個月），去庫存仍為全年主線。Q1成交呈V型反彈，3月成交3354套/38.01萬㎡（克而瑞，2026年3月），市場修復(fù)信號明確但動能分化。

三大支撐理由：

供給側(cè)收縮確認(rèn)：2026年供地規(guī)模較2025年收縮21.9%（《長春市區(qū)2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，長春市規(guī)劃和自然資源局，2026年3月），疊加自然資發(fā)〔2026〕38號文切斷新增經(jīng)營性房地產(chǎn)供地通道，核心板塊供給稀缺性持續(xù)強(qiáng)化；

軌交網(wǎng)絡(luò)化催化：1號線南延、3號線南延、5號線一期、7號線一期4條新線預(yù)計2026年底通車（網(wǎng)絡(luò)公開信息，2026年4月3日，僅作為市場預(yù)期表述），將重塑板塊通達(dá)性與價值梯度；

品牌房企重倉核心區(qū)：金地、綠城、順風(fēng)中標(biāo)城投代建項目超72萬㎡建筑面積，集中布局高新南區(qū)、北湖等板塊（網(wǎng)絡(luò)公開信息，2026年3月23日），釋放產(chǎn)品力升級信號。

板塊梯隊劃分：

02.

板塊區(qū)位能級與核心稟賦

second quarter of 2026

2.1 城市空間格局與區(qū)域定位

長春都市圈規(guī)劃構(gòu)建"一核五區(qū)八組團(tuán)"格局，2026年區(qū)域分化進(jìn)一步凸顯。依據(jù)2025年全年成交數(shù)據(jù)（克而瑞），凈月（3802套）、南關(guān)（2701套）、高新（2184套）、汽貿(mào)（2180套）位列成交前四，合計占全市成交的約47%，核心功能區(qū)主導(dǎo)地位穩(wěn)固。

Q1各區(qū)域成交套數(shù)呈現(xiàn)明顯梯度：二道1144套領(lǐng)跑（主要受東盛大街板塊943套拉動），凈月845套、寬城641套、高新545套、南關(guān)493套緊隨其后（克而瑞，2026年Q1）。

Q1成交套數(shù)排名反映出二道（東盛大街板塊高端項目集中釋放）、凈月（改善主力）、寬城（剛需承接）三大成交極核。相較之下，空港（7套）、經(jīng)開北區(qū)（30套）、朝陽（53套）成交量級偏低，市場活躍度不足。

2.2 軌交建設(shè)對板塊能級的影響

據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息（2026年4月3日，僅作為市場預(yù)期表述），1號線南延、3號線南延、5號線一期、7號線一期預(yù)計2026年底通車。若如期兌現(xiàn)，將對以下板塊產(chǎn)生直接催化：

凈月區(qū)：3號線南延提升凈月新城板塊與主城連通性；

北湖區(qū)：軌交網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營提升北湖科技開發(fā)區(qū)的通勤便利度；

高新區(qū)：5號線一期串聯(lián)高新板塊與城市核心區(qū)，強(qiáng)化職住平衡屬性；

寬城區(qū)：7號線一期改善鐵北板塊交通瓶頸。

2.3 產(chǎn)業(yè)支撐分析

高新區(qū)依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群及密集高等院校資源，人才流入持續(xù)，2026年供地計劃以改善類住宅用地為主力（《長春市區(qū)2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》），匹配高學(xué)歷、高收入科創(chuàng)人群，產(chǎn)業(yè)—居住—教育形成正向循環(huán)。

汽貿(mào)區(qū)依托一汽集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)工人占比超60%（網(wǎng)絡(luò)公開信息，2026年3月2日，僅作為市場預(yù)期表述），剛需支付能力穩(wěn)健，疊加"五大通道"中裝備制造業(yè)需求通道精準(zhǔn)對接，Q1政策紅利兌現(xiàn)效果顯著。

凈月區(qū)以生態(tài)資源與文旅配套為核心稟賦，改善型定位清晰，2025年全年成交3802套居全市首位（克而瑞）。

長德區(qū)、空港區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尚處早期階段，人口集聚度不足，短期內(nèi)難以形成有效的住房需求支撐。

03.

土地市場解讀與房價梯度分析

second quarter of 2026

3.1 Q1土地成交分析

2026年Q1住宅/商住類土地成交5幅，樓板價區(qū)間3125-8300元/㎡（克而瑞，2026年Q1），溢價率均為0%，市場定價高度理性。

核心地塊：

綠園核心板塊：潤德雅居競得2幅地塊，樓板價分別為8300元/㎡和5355元/㎡（克而瑞，2026年3月），8300元/㎡為Q1最高樓板價，反映核心區(qū)土地價值被市場認(rèn)可；

寬城蘭家板塊：城運(yùn)地產(chǎn)競得1幅商住地塊，樓板價3125元/㎡（克而瑞，2026年2月），與核心板塊形成顯著價差；

綠園西環(huán)城路板塊：長發(fā)置業(yè)競得1幅其它用途地塊，樓板價2195元/㎡（克而瑞，2026年3月）。

Q1土地成交信號明確：核心板塊地價堅挺，外圍板塊低價托底，區(qū)域價差持續(xù)擴(kuò)大。

3.2 房價梯度分析

依據(jù)Q1各板塊成交均價（克而瑞，2026年Q1），長春房價形成三級梯度：

第一梯隊（萬元以上）：南部新城13395元/㎡ > 東盛大街11596元/㎡ > 朝陽中心11678元/㎡ > 高新11548元/㎡ > 凈月市區(qū)10475元/㎡ > 賽德廣場10399元/㎡

第二梯隊（7000-10000元/㎡）：臨河街9934元/㎡ > 汽車廠9694元/㎡ > 凈月新城9373元/㎡ > 凈月公園9586元/㎡ > 凈月大學(xué)城8993元/㎡ > 西客站8770元/㎡ > 亞泰大街8573元/㎡ > 八一水庫8072元/㎡ > 鐵北7576元/㎡ > 蓮花山7487元/㎡ > 吉大英才7347元/㎡

第三梯隊（7000元/㎡以下）：綠園核心6599元/㎡ > 龍翔廣場6608元/㎡ > 國際物流6484元/㎡ > 永春6052元/㎡ > 八里堡5945元/㎡ > 長青5958元/㎡ > 西環(huán)城路5663元/㎡ > 蘭家5078元/㎡ > 經(jīng)開北區(qū)4984元/㎡ > 東方廣場4783元/㎡ > 空港4088元/㎡ > 長德3812元/㎡

房價梯度分析顯示，南部新城（13395元/㎡）與朝陽中心（11678元/㎡）、高新（11548元/㎡）構(gòu)成長春價格天花板，較全市Q1成交均價（3月8838元/㎡）溢價30%-50%。長德（3812元/㎡）、空港（4088元/㎡）處于價格底部，與核心板塊價差超過2.5倍。

價差合理性判斷：綠園核心板塊Q1土拍樓板價達(dá)8300元/㎡，而該板塊Q1成交均價僅6599元/㎡，地價與房價出現(xiàn)倒掛，需關(guān)注后續(xù)項目入市定價能否突破現(xiàn)有價格體系。

04.

多維對比表

second quarter of 2026

數(shù)據(jù)來源：克而瑞，2026年Q1；庫存去化周期為12個月滾動口徑，截至2026年3月

關(guān)鍵對比發(fā)現(xiàn)：

汽貿(mào)區(qū)去化周期僅6.1個月，為全市低點，遠(yuǎn)優(yōu)于全市均值31.9個月，屬于典型的供不應(yīng)求板塊，二季度若無新增供應(yīng)，可能面臨"無房可賣"局面；

寬城區(qū)去化周期44.2個月，為目標(biāo)板塊中高點，庫存消化壓力突出，盡管Q1成交641套排名第三，但9539套庫存體量（克而瑞，2026年3月）仍需較長時間消化；

朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)去化周期121.7個月，嚴(yán)重供過于求，Q1僅成交132套，2025年全年僅成交294套，市場活躍度極低；

蓮花山區(qū)域去化周期72.1個月，遠(yuǎn)高于全市均值，且成交均價（7487元/㎡）低于周邊凈月區(qū)（9725元/㎡），缺乏價格優(yōu)勢與配套支撐。

05.

規(guī)劃兌現(xiàn)清單

second quarter of 2026

06.

競爭格局與庫存分析

second quarter of 2026

6.1 庫存與去化周期

截至2026年3月，全市新房庫存60520套（克而瑞），較1月64179套下降5.7%，去庫存取得階段性成效。但12個月口徑去化周期仍達(dá)31.9個月，顯著高于12-18個月的合理區(qū)間。

各區(qū)域庫存分化嚴(yán)重：

庫存去化周期數(shù)據(jù)揭示了板塊競爭格局的核心分化：汽貿(mào)（6.1個月）和經(jīng)開北區(qū)（18.4個月）處于健康或臨界區(qū)間；北湖（23.9個月）、南關(guān)（25.4個月）處于可控范圍；寬城（44.2個月）、綠園（40.3個月）、高新（37.6個月）面臨較大去化壓力；蓮花山（72.1個月）、朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（121.7個月）屬于嚴(yán)重過剩。

6.2 競爭態(tài)勢判斷

藍(lán)海板塊（供不應(yīng)求）

汽貿(mào)區(qū)：庫存僅1031套（克而瑞，2026年3月），去化周期6.1個月，Q1成交447套，若二季度無新增供應(yīng)，預(yù)計3-4個月內(nèi)將面臨階段性斷貨。汽車廠板塊（成交均價9694元/㎡，去化周期5.7個月）與汽車公園板塊（6521元/㎡，7.1個月）均表現(xiàn)強(qiáng)勁。

競爭激烈紅海板塊（供過于求）

寬城區(qū)：庫存9539套、去化周期44.2個月，雖Q1成交641套排名第三，但鐵北板塊（庫存4122套）與蘭家板塊（庫存4962套）競爭激烈，價格天花板受制于區(qū)域能級（成交均價6923元/㎡），較全市3月均價8838元/㎡低22%；

綠園區(qū)：庫存7880套、去化周期40.3個月，西環(huán)城路板塊（庫存3662套）與綠園核心板塊（庫存2981套）存量疊加，盡管核心板塊Q1出現(xiàn)8300元/㎡樓板價地塊，但現(xiàn)有成交均價（6599元/㎡）尚未突破。

低活躍度板塊

空港區(qū)：Q1僅成交7套，成交均價4088元/㎡，市場近乎停滯；

長德區(qū)：Q1成交88套，成交均價3281元/㎡，為全市最低價區(qū)域。

6.3 客群畫像與產(chǎn)品策略要點

Q1全市成交結(jié)構(gòu)顯示（網(wǎng)絡(luò)公開信息，2026年4月7日）：三房產(chǎn)品占比59.8%、四房占比9.9%，90-130㎡區(qū)間合計占比47.2%，100萬元以下總價段占比58.7%，100-150萬元區(qū)間占比27.2%。市場偏好正從"低價優(yōu)先"向"品質(zhì)導(dǎo)向"轉(zhuǎn)型。

核心改善板塊（凈月、南關(guān)、高新）：120-140㎡中大戶型、總價100-200萬元為主力需求；

剛需/剛改板塊（寬城、北湖、綠園）：90-110㎡三房、總價80-120萬元為主流；

產(chǎn)業(yè)剛需板塊（汽貿(mào)）：90-110㎡實用型三房，總價60-100萬元，政策補(bǔ)貼敏感度高。

07.

風(fēng)險提升清單

second quarter of 2026

總結(jié)

2026年二季度長春樓市預(yù)計延續(xù)"總量企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"格局。第一梯隊（南關(guān)、高新、凈月、汽貿(mào)）憑借成交活躍度、配套成熟度與政策利好兌現(xiàn)度，仍為開發(fā)商投資布局的優(yōu)選區(qū)域，其中汽貿(mào)區(qū)因超低去化周期（6.1個月）存在補(bǔ)庫存窗口。第二梯隊（二道、寬城、北湖、經(jīng)開）需精準(zhǔn)擇時與擇地段，避開高庫存子板塊。第三、四梯隊板塊建議以觀望或回避為主，等待實質(zhì)性產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入或配套兌現(xiàn)信號。

全市去庫存仍為主線，供地收縮（2026年縮量21.9%）與38號文存量盤活導(dǎo)向?qū)⒅厮苤衅谕恋毓┙o結(jié)構(gòu)，核心區(qū)土地資源稀缺性持續(xù)強(qiáng)化。軌交4條新線若年底如期通車，將對沿線板塊形成階段性催化，但需警惕延期風(fēng)險。品牌房企代建項目的集中入市（預(yù)計Q3-Q4）將重塑高新、北湖板塊競爭格局，現(xiàn)有在售項目需提前做好差異化應(yīng)對。

合規(guī)聲明

本研判基于公開信息與專業(yè)模型分析，僅供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部投資決策參考，不構(gòu)成任何投資建議或承諾。城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套建設(shè)存在不確定性，實際進(jìn)展可能與預(yù)期存在偏差。市場環(huán)境變化迅速，建議結(jié)合最新實地調(diào)研與政策動態(tài)綜合判斷。報告中引用的自媒體、公眾號等網(wǎng)絡(luò)公開信息僅作為"市場預(yù)期"表述，不作為核心論據(jù)單獨(dú)支撐結(jié)論。報告制作方不對因依賴本報告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何決策后果承擔(dān)責(zé)任。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴(yán)悅銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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