沒(méi)有任何預(yù)兆，某個(gè)深夜，一則聯(lián)合簽約公告悄然出現(xiàn)在一家外界幾乎不熟悉的企業(yè)官方賬號(hào)上。消息雖然發(fā)得低調(diào)，但在海口地產(chǎn)圈卻像一顆石子投入平靜水面——漣漪迅速擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。

簽約的主角，是中萬(wàn)實(shí)業(yè)與北控集團(tuán)。簽約的標(biāo)的，是海口江東新區(qū)俊美片區(qū)城市更新項(xiàng)目的新增部分——558畝土地的前期服務(wù)合同。

這件事為什么值得關(guān)注？因?yàn)榭∶溃缫巡皇且粋€(gè)普通的城市更新項(xiàng)目。

Part 1

先說(shuō)說(shuō)俊美，為何被稱為"最強(qiáng)城更"

如果把海口近年來(lái)所有城市更新項(xiàng)目排一個(gè)隊(duì)，俊美片區(qū)大概率穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)第一梯隊(duì)的位置。

規(guī)模上，整體占地面積已擴(kuò)容至1810畝（約120.69公頃），總建設(shè)規(guī)模167.92萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積148.49萬(wàn)平方米——放眼整個(gè)海南，這個(gè)體量都稱得上"巨無(wú)霸"。

資金體量上，項(xiàng)目總投資額約91億元，預(yù)計(jì)未來(lái)貨值可達(dá)136億元，資產(chǎn)增值空間相當(dāng)可觀。

區(qū)位上，俊美片區(qū)坐落于江東新區(qū)國(guó)際綜合服務(wù)組團(tuán)的核心地帶。向東直通江東CBD，向西輻射國(guó)興CBD；北側(cè)緊鄰白駒大道，而白駒大道恰好是海口"一軸兩翼三帶四園多點(diǎn)"產(chǎn)業(yè)空間布局中，國(guó)興大道的自然延長(zhǎng)線。

換句話說(shuō)，這里是兩個(gè)CBD之間的連接器，地理位置的戰(zhàn)略意義不言而喻。

教育資源上，根據(jù)2025年秋季海口中小學(xué)劃片入學(xué)方案，俊美片區(qū)完整覆蓋北師大海口附屬學(xué)校小學(xué)部及初中部的招生范圍。

在家長(zhǎng)圈里，"北師大附校"四個(gè)字本身就足以讓任何一個(gè)樓盤立刻多出大量潛在客戶。目前，片區(qū)內(nèi)在售的海控翰林府憑借這一教育標(biāo)簽持續(xù)熱銷。

正因如此，早在官宣之前，市場(chǎng)上就一直流傳著某家"實(shí)力深厚的房企"已深度介入、規(guī)劃調(diào)整工作進(jìn)展順利的消息。

而這一次，另外兩匹"黑馬"突然入場(chǎng)，攪動(dòng)了原本看似塵埃落定的局面。

海口市江東新區(qū)俊美片區(qū)城市更新簡(jiǎn)介

Part 2

簽約的是哪塊地？厘清一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)

在解讀這次簽約之前，有一個(gè)細(xì)節(jié)必須說(shuō)清楚，否則很容易產(chǎn)生誤判。

今年4月1日，美蘭區(qū)政府發(fā)布了一份招募公告，其中明確提出：為確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，對(duì)俊美城市更新的實(shí)施范圍進(jìn)行調(diào)整，新增JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01-D10三個(gè)地塊及周邊區(qū)域，使俊美城市更新總面積從原來(lái)的1252畝擴(kuò)容至1810畝，凈增558畝。

中萬(wàn)實(shí)業(yè)與北控集團(tuán)此次簽署的，正是這新增558畝地塊的《前期服務(wù)合作協(xié)議》，而非整個(gè)俊美片區(qū)。

這意味著：此前市場(chǎng)上盛傳的那家深度介入俊美項(xiàng)目的房企，針對(duì)的是原有的超過(guò)1200畝地塊，雙方并無(wú)直接沖突。

未來(lái)俊美片區(qū)的開(kāi)發(fā)格局，大概率會(huì)呈現(xiàn)出多家企業(yè)分區(qū)操盤的態(tài)勢(shì)——這與其體量巨大、難以由單一主體獨(dú)吞的客觀現(xiàn)實(shí)完全吻合。

Part 3

中萬(wàn)實(shí)業(yè)：低調(diào)潛行的"本土派"

對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，"中萬(wàn)實(shí)業(yè)"這個(gè)名字有些陌生。即便在海南地產(chǎn)圈內(nèi)，這家企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)也保持著刻意的低調(diào)。

然而，翻開(kāi)其官方賬號(hào)，卻發(fā)現(xiàn)動(dòng)作一點(diǎn)都不小。除了這次的俊美新增地塊，中萬(wàn)實(shí)業(yè)已公開(kāi)披露的項(xiàng)目布局還包括海口金沙灣項(xiàng)目、江東區(qū)域項(xiàng)目，以及萬(wàn)寧的一處項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)總投資規(guī)模達(dá)76億元。

76億的投資盤子，放在當(dāng)下的海南市場(chǎng)本應(yīng)早已聲名遠(yuǎn)播——偏偏一直沒(méi)有項(xiàng)目正式啟動(dòng)入市的消息傳出，這種反差本身就耐人尋味，也解釋了為何外界對(duì)這家企業(yè)始終帶著幾分疑惑。

圖源中萬(wàn)實(shí)業(yè)海南有限公司公眾號(hào)截圖

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，根據(jù)天眼查穿透，中萬(wàn)實(shí)業(yè)（海南）有限公司為民營(yíng)企業(yè)，控股股東為中葉星（海南）貿(mào)易公司，持股比例100%，實(shí)際控制人疑為趙訓(xùn)聰。

值得注意的是，該公司在2025年9月完成了一次重要的股權(quán)變更：原控股股東中食科創(chuàng)（背景為國(guó)資背景的中國(guó)輕工集團(tuán)）將股份悉數(shù)讓出，由中葉星（海南）貿(mào)易公司接手。這次變更意味著此前的國(guó)資成分已基本退出，企業(yè)性質(zhì)完成了從"有國(guó)資背景"到"純民營(yíng)"的切換。

然而，民營(yíng)背景并沒(méi)有削弱這次入局的分量，因?yàn)榱硪晃宦?lián)合體成員的出場(chǎng)，直接補(bǔ)足了"國(guó)資信用"這一砝碼。

Part 4

北控集團(tuán)：國(guó)資背書，品質(zhì)加持

如果說(shuō)中萬(wàn)實(shí)業(yè)代表的是深耕海南的本土資源整合能力，那么北控集團(tuán)的加入，帶來(lái)的則是完全不同層面的價(jià)值。

北京控股集團(tuán)是北京市屬國(guó)有企業(yè)，旗下北控置業(yè)擁有超過(guò)3000萬(wàn)平方米的成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目足跡遍布全國(guó)多個(gè)一二線城市。從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到高端綜合體落地，北控有著一套經(jīng)過(guò)大量項(xiàng)目打磨的完整體系。

根據(jù)中萬(wàn)實(shí)業(yè)的官方表述，雙方聯(lián)合體的分工定位較為清晰：中萬(wàn)實(shí)業(yè)發(fā)揮本土資源優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)在地協(xié)調(diào)與資源整合；北控則以豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)為依托，主導(dǎo)產(chǎn)品品質(zhì)的把控方向。

雙方的目標(biāo)，是將俊美新增的558畝土地打造為"第四代垂直生態(tài)智慧住區(qū)"，以"公益賦能+生態(tài)宜居"為核心驅(qū)動(dòng)，并爭(zhēng)取在2026年內(nèi)實(shí)現(xiàn)首期土地掛牌。

事實(shí)上，中萬(wàn)實(shí)業(yè)對(duì)這片土地早有謀劃。其官方賬號(hào)此前曾發(fā)文提及"瀚海沁洲·貳號(hào)"項(xiàng)目，從位置判斷，該項(xiàng)目正處于558畝范圍內(nèi)、緊鄰JDZH-01-D10地塊西側(cè)，屬于商住一體化的高端綜合項(xiàng)目定位。不過(guò)，隨著北控集團(tuán)的加入，這個(gè)案名大概率會(huì)被重新規(guī)劃，項(xiàng)目的最終呈現(xiàn)也將在更高的起點(diǎn)上展開(kāi)。

圖源中萬(wàn)實(shí)業(yè)（海南）有限公司公眾號(hào)

Part 5

三塊地，數(shù)據(jù)里藏著什么？

回到這次簽約最核心的標(biāo)的——新增的三宗居住類用地，數(shù)字背后有幾個(gè)值得深入解讀的信號(hào)。

JDZH-01-D08地塊，占地約32.41畝，容積率上限2.0；JDZH-01-D09地塊，占地約44.11畝，容積率上限1.5；JDZH-01-D10地塊，占地約46.45畝，容積率上限同為1.5。三宗地塊合計(jì)可規(guī)劃計(jì)容建筑面積約13.38萬(wàn)平方米，建筑限高統(tǒng)一控制在24至36米之間。

1.5至2.0的容積率，對(duì)應(yīng)24至36米的限高，指向的產(chǎn)品形態(tài)是清晰的：小高層住宅。這個(gè)組合在海口市場(chǎng)上屬于相對(duì)稀缺的舒適度配置，再疊加周邊的濱河生態(tài)資源，未來(lái)產(chǎn)品的居住體驗(yàn)有相當(dāng)?shù)南胂罂臻g。

更值得關(guān)注的是，這一片區(qū)的土地稀缺性正在被政策持續(xù)強(qiáng)化。

2025年版《海口城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》明確，至2035年規(guī)劃實(shí)施總規(guī)模約55.79平方公里，另有約15.60平方公里作為戰(zhàn)略預(yù)控空間。海口市"十五五"規(guī)劃綱要?jiǎng)t點(diǎn)名將俊美片區(qū)列入重點(diǎn)推進(jìn)的城市更新改造項(xiàng)目名單。

政策支持的確定性，無(wú)疑大幅降低了項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的不可控風(fēng)險(xiǎn)。

Part 6

一個(gè)懸念，留給家長(zhǎng)圈

除了房企和地塊，還有一件事正在被越來(lái)越多的家長(zhǎng)密切關(guān)注。

2025年11月，俊美片區(qū)城市更新詳規(guī)進(jìn)行了局部修改，在美靈南二路以北、瓊山大道以東的區(qū)域內(nèi)，新增了一處中小學(xué)用地，占地面積約45畝。

這處學(xué)校用地，距離北師大海口附校本部直線距離僅約400米。

問(wèn)題隨之而來(lái)：這45畝新增中小學(xué)用地，究竟是為北師大海口附校提供擴(kuò)圍空間，還是另有其他學(xué)校計(jì)劃引入？

以目前的地理關(guān)系來(lái)看，在如此近距離的范圍內(nèi)再引入另一所學(xué)校，邏輯上并不順暢。

大多數(shù)人的判斷是：大概率服務(wù)于北師大附校的擴(kuò)建需求。但這一點(diǎn)至今沒(méi)有官方口徑落地，仍是家長(zhǎng)圈最熱議的懸念之一。

一旦這一疑問(wèn)得到正面確認(rèn)，俊美片區(qū)的教育資源價(jià)值將進(jìn)一步躍升，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目銷售的加持效應(yīng)也將相當(dāng)顯著。

Part 7

格局未定，好戲才剛開(kāi)始

當(dāng)然，此次簽約本質(zhì)上仍屬于前期服務(wù)階段，距離土地正式入市、最終拿地主體確定，還有一段距離需要走完。

按照海南城市更新的慣常路徑，前期服務(wù)商大概率會(huì)順勢(shì)轉(zhuǎn)化為最終的開(kāi)發(fā)主體，但這并非鐵律。此前白龍北城市更新項(xiàng)目就曾出現(xiàn)前期服務(wù)商中途退出、操盤主體易手的情況，不能不引以為鑒。

真正的結(jié)局，要等到土地公開(kāi)掛牌那一刻才能揭曉。

但可以確定的是，隨著中萬(wàn)+北控簽下新增地塊前期服務(wù)合同，俊美城市更新的整體推進(jìn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性軌道。加之去年10月海口重點(diǎn)土地推介活動(dòng)已將俊美新增地塊列入其中，種種信號(hào)疊加指向同一個(gè)方向——

俊美，正在加速駛?cè)氚l(fā)令槍響前的最后沖刺階段。

這個(gè)1810畝的龐然大物，遲早要成為海口乃至海南城市更新歷史上無(wú)法繞開(kāi)的一個(gè)樣本。而那些還在觀望的人，或許已經(jīng)沒(méi)有太多時(shí)間可以繼續(xù)等待了。

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