三本房管局他項權證，為何保不住南陽市民的 52 萬？

“我手里握著三本房管局發的他項權證，跑了十年法院，勝訴后卻連一分錢都沒分到？”河南省南陽市的董強（化名）曾堅信“有抵押就不怕壞賬”，但在經歷了十年訴訟長跑后，不僅52萬元本金血本無歸，更因高昂的維權成本和巨大的精神壓力，導致身體健康亮起紅燈。

從2016年起訴至今，他經歷了調解、執行、特別程序、案款分配異議之訴等多個環節，最終面臨“贏了官司，輸了錢”的殘酷現實。

最初的“定心丸”

與所有普通的民間借貸一樣。2008年12月25日、2009年6月29日，熊小芳（化名）、柯某（夫妻）因資金周轉，分三次向董強借款共計52萬元。

為確保債權安全，雙方并未止步于一張借條。他們前往南陽市房產管理局，辦理了正規的抵押登記。董強拿到了蓋有公章的三本房屋他項權證（編號：084084、084085、0903001170）。

（圖為三本他項權證）

“當時覺得有了這個證，心里就踏實了。”董強回憶，在當時看來，這是受法律保護的“硬憑證”，是債權的“護身符”。

正是因為手里撰著這個“定心丸”，董強又借給了熊小芳金額分別為50萬與97.8萬兩筆錢。也同樣，由于還不上本息，于2018年起訴確定了債權。這也為以后的“申請實現擔保物權”訴訟敗訴留下隱患。

（圖為后兩次債權確認民事調解書）

漫長的訴訟拉鋸

然而，借款到期后，熊小芳夫婦未能如期還款。董強就此踏上了維權之路。

2016年，因借款人逾期未還，董強將對方訴至南陽市臥龍區法院。次年1月，雙方達成調解，法院出具(2016)豫1303民初5172號民事調解書，確認債務屬實。2018年，事情進入執行程序，法院裁定拍賣抵押房產。但因該房產此前已被另案債權人王鋒（化名）先行查封（首封），董強作為輪候查封的抵押權人，處置權受限。

2019年，董強依據《民事訴訟法》申請實現擔保物權，法院作出(2019)豫1303民特4號裁定，以“與抵押登記的借款本金不一致”為由，駁回了他的申請。

（圖為申請實現擔保物權的民事裁定書）

2023年熊小芳其他債權人起訴熊小芳后，產生了河南省南陽市臥龍區人民法院案款分配方案（2023）豫1303執恢655號，分配方案：王鋒分配852220.12元，連同董強在內的其他債權人分配數額均為0元。

董強對執行分配方案不滿，2024年，提起執行分配方案異議之訴，請求確認“三本084084、084085、0903001170號的他項權證合法有效，優先其他債權在抵押范圍內受償”。2024年11月11日，南陽市臥龍區人民法院做出【(2024)豫1303民初5751號】民事判決，董強“案涉房產設定的抵押權成立并合法有效”。同時，法院也認為董強訴求“本質是對行政機關頒證行為及權利憑證效力的獨立確認，并非針對分配方案的爭議，他項權證作為行政機關的權利推定登記憑證，一經頒發即具有推定合法有效的公示效力?！彼裕皩Π干鏅嘧C效力進行司法審查”超出其審理范圍不予處理。

2026年3月，董強上訴至河南省南陽市中級人民法院，依據《中華人民共和國物權法》第二百零二條規定:“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”南陽市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

令董強不解的是：“根據最高法相關司法解釋，若案件無實質性爭議且條件成熟，應準許拍賣；若有部分爭議，可對無爭議部分先行裁定。這件事情中，熊小芳并沒抗辯，僅數額差異不應成為駁回全部申請的理由。這樣的后果直接導致后續執行程序中，我的優先權地位?！保ㄓ浾?思遠）

（事件發展脈絡圖）

北極海新聞“拍案說法”律師觀點：

遼寧青松律師事務所劉嘉欣律師認為：本案的核心爭議集中在抵押權行使程序與實體權利保護的銜接問題。當事人持合法登記的他項權證，抵押權已依法設立，具備公示效力與優先受償基礎。但實踐中，抵押權實現受多重因素制約：一是首封權優先處置規則，輪候查封抵押權人難以主導房產處置；二是實現擔保物權特別程序被駁回，成為權利行使關鍵障礙；三是執行分配中，抵押權優先性未在程序中得以落實。從法律層面看，抵押權應在主債權訴訟時效內行使，登記瑕疵、金額認定差異等問題，不宜直接否定抵押權整體效力。法院對執行分配方案異議之訴的審理范圍，與抵押權效力確認分屬不同法律關系，需通過對應程序主張。此類案件提示，抵押權人除辦理登記外，還應及時通過合法程序行使權利，關注查封順位、程序適用等問題，避免實體權利因程序問題落空。（來源：北極海新聞）