動能轉換，場景創新 | 廣深辦公樓市場進入“價值創造”時代

2025年，在深圳甲級辦公樓市場，消費電子產業展現較強韌性，貢獻近8萬平方米的租賃成交，占全市可租賃面積凈吸納量的約1/3；另有超過10萬平方米的辦公樓面積被精品連鎖酒店、健康、教育等經營性業態簽約入駐。廣州市場同樣呈現新舊動能切換特征，十大搬遷成交中，有七筆來自游戲、電商等新興行業。

這些數字指向同一個信號：華南辦公樓市場正在發生結構性變化。當前市場整體處于逐步筑底階段，租金正在止跌，但若要真正實現企穩回升，預計至少還需要兩到三年——這一結論并非憑經驗推演，而是基于三個維度的交叉驗證：政府規劃的傳導節奏、供給側的多元化調整、以及需求側新舊動能的轉換速度。

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“上天入地出海”：新舊動能轉換下的需求新邏輯

供需基本面決定了市場的底色，而需求結構的變化則是決定未來走向的關鍵變量。當前這一輪新舊動能轉換，可以概括為“上天、入地、出海”三個核心特征。

“上天”指向企業的數字化、線上化與智能化。這一趨勢不僅改變了科技企業，也在重塑傳統行業。以近期在香港上市的“遇見小面”為例——其本質已是一家科技企業。會員管理系統、數字營銷、中央廚房、供應鏈數字化，背后全是技術、科技與數據在驅動，而不僅僅是線下的空間運營。企業形態的變化，直接傳導至其對商辦空間的需求邏輯：從選址標準到空間功能，都在被重新定義。

“入地” 意味著企業加速下沉市場布局。在整體消費環境趨于審慎的背景下，企業更關注低線城市的覆蓋率與策略調整的靈活性，這對房地產策略提出了快速進入、靈活退出、適配下沉市場成本結構的新要求。“出海” 則已從熱門詞匯演變為企業戰略的必選項。與早期產能出海不同，當前品牌出海帶動的是研發、營銷、運營等全鏈條的國際化，也催生了大量專業服務商的規模化發展。

在這一輪動能轉換中，廣州與深圳呈現出不同的產業底色。

廣州在跨境電商與游戲產業領域表現突出。全國每三元游戲收入，就有一元來自廣州。發源于科韻路的游戲頭部企業，正逐步向金融城、琶洲等新興商務區集聚，尋求更優質的辦公環境以吸引高端人才。而傳統貿易在廣州也在“觸網”后煥發新生——國貨美妝通過直播電商出海東南亞，實現自主品牌出口，成為辦公樓市場新的活躍力量。

深圳則更多體現為硬科技與新消費的集聚。消費電子、硬科技、新零售、跨境電商已成為商辦市場的主力租戶。追覓、Insta360、比亞迪等深圳品牌天生就是全球化的企業。過去五年，它們逐步從廠房走向產辦、從總部走向全球化，對甲級辦公樓、旗艦店、新型倉儲等多元物業類型的需求持續釋放。同時，仲量聯行研究部數據顯示，消費電子類企業在2025年深圳甲級辦公樓凈吸納量中占比接近三分之一，而且這一趨勢遠未觸頂。

業主破局：從“觀望”到“主動創造價值”

在需求側結構重塑的同時，業主方如何應對租金承壓、空置波動的現實挑戰？市場實踐給出了兩個維度的答案：“軟硬兼施”與“里應外合”。

廣州商業地產部總監江婧麗：“‘軟硬兼施’意味著：軟實力方面，要提升服務；硬實力方面，要制定資本計劃，對老舊設施進行升級考量。‘細致、極致、無微不至’是當前產品打磨的關鍵詞。例如，珠江新城某超甲級辦公樓在大堂入口處打造藝術級植物墻，通過場景化體驗提升租戶粘性，便是‘花小錢辦大事’的典型案例。”

仲量聯行華南區董事總經理、華南區兼華西區商業地產部總監李文杰：“鎖定龍頭租戶，主動出擊，精準匹配，閉環操作。在不確定的市場環境中，最大的危險不是租金下行，而是抱著傳統的守舊思維去看待新的市場環境。業主需要做的，是在市場尚未充分認知項目價值時，主動完成龍頭租戶的引入，以此撬動整棟樓的資產價值。”

市場獎勵行動派，不鼓勵觀望者。在周期與結構的交匯處，判斷固然重要，但行動本身正在成為分化的分水嶺。

仲量聯行深耕中國辦公樓租賃市場，僅過去三年，我們在中國內地市場累計完成近4,300宗辦公樓租賃交易，交易面積超620萬平方米。依托全球資源，前瞻洞察，海量數據和科技加持，我們為企業租戶提供一站式企業房地產解決方案，為開發商及投資者定制全流程專業服務，助力各方把握機遇，實現多贏。