近期，2025 年的房企年報已悉數出爐，這些報告中透露出一個十分重要的新信號：存量經營類業務正在快速上位，而傳統開發業務正在不斷讓位，甚至有即將退居次席的趨勢。

這幾年的頭部房企紛紛轉向 “輕資產、穩現金流、重運營” 的新賽道，各種多元化布局快速鋪開，這些實踐成果也給正處于轉型關鍵期的城投公司，指明了破局方向和參照標尺。

今天筆者梳理了幾個頭部房企的年報內容，總結了一些值得城投平臺借鑒的領域。

經營性業務全面開花

存量盤活成新增長引擎

在房地產行業整體承壓的背景下，經營性業務這兩年正在加速上位，甚至成為了一些房企的“壓艙石”業務。

比如華潤置地2025年的在營不動產（購物中心、寫字樓、酒店）收入為254.4億元，同比增長9.2%，核心凈利潤98.7億元，同比增長15.2%。

營利雙增的態勢充分展現出了這類業務超高的成長潛力，這些收租型的業務已經真正成為華潤置地利潤及穩定現金流的核心貢獻方。

民企之光龍湖也在動蕩的行情中，逐步依靠經營性業務企穩。 2025 年其經營性收入創下歷史新高，約達 285.4 億元（含稅），其中運營業務收入約 151.9 億元，服務業務收入約 133.5 億元。

龍湖集團董事長兼CEO陳序平更是在業績發布會上明確表示，預計到 2028 年，集團的運營及服務收入將超過地產開發收入，成為集團穩固的利潤基石……

從這些驚人的數據中可見，存量經營性業務既是“救命稻草”也是“增長引擎”。點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

而在這類業務中，其實城投平臺的機會也非常豐富，歸納起來其實就是三大領域：運營、服務、存量盤活。

在運營上，不能認為存量物業的運營只是簡單的收租，只要有足夠精細化的運營水平，這一業務的穩定性和成長性是相當出色的，從上面的數據就能看出來。

這里可以借鑒龍湖在商業上的兩個發力點。

一個是抓體驗提升，打造“天街廟會”、“天街歡樂季”等原創營銷IP，塑造獨特的體驗優勢，在線上線下的流量爭奪中占據主動；

另一個是“一店一策”的差異化經營策略，給每一個項目賦予獨有記憶點，比如武漢濱江天街的“公園式超級綜合體”定位，以及重慶江岸天街的“浮島中庭”和“南岸集市”等特色運營模式。

在服務上，頭部房企開始基于跨業態布局，不斷延伸業務網絡。比如招商積余去年的市場化拓展成效顯著，進一步精耕非住宅細分賽道。

據年報透露，其去年在航空、高校、IFM業態等優勢賽道新簽合同額分別同比增長85%、25%和15%，此外還有寫字樓、酒店、會展、郵輪等運營型業務均穩步發展。

在這些業態中，有許多城投熟悉的領域，大量的公共項目建成后還需要長期的服務來支撐資產的保值增值。招商蛇口這種跨業態的多元化服務能力，是城投非常值得借鑒的標桿。

此外，今年不少房企開始重視存量盤活，甚至把這看作是維持業務增長的重要支撐模式。

比如龍湖商業投資航道總經理包偉就在業績發布會上表示，購物中心的存量改造，已經不再是行業的可選項，而是關乎生存的必選項。改造后，隨著項目品質提升和品牌升級，將會持續帶來正向的營收增長。

董事長兼CEO陳序平也對存量商業項目的資產重構，提出了新的要求：預計今年龍湖將推出40個項目的煥新計劃，讓老資產煥發新活力。

其實去年，龍湖就已經完成了對重慶北城天街的升級，歷時600余天。同時還通過開辟“山谷”立體街區的方式，重塑了蘇州獅山天街的空間價值。

這都是優秀的商業項目盤活煥新的特色案例，既結合了在地特色又更新了項目面貌，不少城投的街區盤活項目甚至可以直接抄作業。

這些規模房企的實踐清晰表明，存量資產絕不是包袱，而是可以通過精細化運營與場景重構實現增值的 “金礦”。點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

城投務必打破“只建不管” 的舊思維，系統梳理手中的商業、辦公、公建配套等存量資產，借鑒以上這些優秀的運營手法，提升的資產出租率與溢價能力，將存量資產真正轉化為穩定的現金流來源。

從規模比拼到深度運營提質

租住賽道競爭進入深水區

這幾年，頭部房企的租住業務增長非常快，甚至已經成為增長的“第二曲線”，萬科泊寓、華潤有巢、龍湖冠寓等品牌都是其中的典型。

然而去年的租住市場壓力不小，近千萬套保障性租賃住房密集兌現，租客端卻對租金的敏感度空前提高。

規模比拼已經不是唯一的競爭焦點，能否做好深度運營、提升租住資產的回報率，成了生存的關鍵。

這些問題同樣擺在城投公司面前，隨著競爭逐漸進入深水區，精細化運營能力變得越來越重要，我們可以來看看房企在租住業務上的一些新探索。

萬科泊寓是很好的范本，其去年積極響應政策，不僅規模化的參與到了保障性租賃住房的建設當中，還積極協助政府及國有企業盤活存量資產。

據年報透露，去年其累計盤活本集團及國資國企項目24個，房間數超15000間。

此外，萬科泊寓也在探索更深入的服務實體經濟，比如為頭部企業提供員工租房解決方案。

目前其已與超過100家大型企業建立了輕資產合作關系，2025年新增拓展包括中國郵儲、螞蟻金服、浪潮數字、一汽大眾等知名頭部企業，企業客戶占比達22.6%。

而龍湖資產管理則在業態互補上發力，2025年推出了街區品牌“歡肆”，通過“品質公寓+街區商業”的混業經營模式，實現了居住與消費流量的閉環互哺。

這一模式對于許多城投的保租房項目來說，是一個非常實用的模式，能夠同時實施商業類存量資產與保租房項目的盤活。點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

還有一個很容易被忽略的環節——營銷。在這個環節上，一個令人意料之外的房企成了專家，它就是貝殼。

從年報來看，貝殼的凈利潤自2023年達到高點后，已經連續兩年下滑。但房屋租賃服務卻異軍突起，不僅規模翻倍，還實現了全面盈利。

這一成果背后，凸顯了貝殼最拿手的營銷優勢。它向同行們展示了在競爭愈發白熱化的租住市場，誰能抓住流量入口，誰就有機會實現跨越式發展。

在貝殼找房APP中，每個城市的租房首頁里，其自有的“省心租”房源都占據著最好的展示位，由5000+名經紀人優先帶看，搜索排名默認置頂……

一套線上營銷組合拳，成功打開了租住市場的線上流量入口。

當前，保租房運營是城投轉型的天然賽道，在建設房源的同時，也要積極借鑒這些成熟房企的經驗模式，通過更深度的運營體系，來推動項目的長遠盈利，提升資產綜合收益。

結語

今年，房地產行業仍將處于新舊模式的轉換進程之中，這個過程也能給廣大城投公司帶來許多啟發。

房企年報呈現出的一個趨勢是值得認可的，那就是轉型的核心不是盲目追逐風口，而是回歸資產運營與城市服務的本源。

當前，城市運營及服務板塊的業務價值，才剛剛開始釋放，這些都是城投公司在存量時代下的重大機遇，而不是遙不可及的經驗。

未來，只有能真正沉下心來盤活存量資產、深耕城市服務、賦能地方產業的城投公司，才能在大轉型的浪潮中站穩腳跟。

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