上觀時評｜小區公共收益長期為零的困局，到底該怎么解？

近日，媒體連續報道了多個小區在公共收益管理上的糾紛。從普陀區星月藍灣C區52萬元公共收益扣除“能耗”后僅剩2000元，到青浦區萬科尚景苑業主對修樹成本的質疑，再到多個小區公共收益長期“掛零”……這些看似孤立的個案，共同指向一個普遍困境：本該屬于全體業主的公共收益，成了一筆理不清的“糊涂賬”。

從表面來看，矛盾焦點在于賬目不透明、使用不規范。但深究根源，也和小區物業管理中長期存在的畸形綁定有關：物業公司為小區服務的過程中，口口聲聲“虧本”卻不撤場，業主因為“換物業難”而陷入一種被動接受的感覺中，雙方在缺乏信任與契約精神的前提下各執一詞，最終導致情緒對立，賬目質疑演變為信任死結。

不得不說，物業公司的“糊涂賬”有一定現實困境。在星月藍灣C區，物業從52萬元公共收益中扣除了51.8萬元的“能耗和管理費”，理由是物業費多年未漲，需以此補貼運營成本。在不少小區，面對物業費漲價無望的現實，物業公司確實將公共收益視為彌補物業費不足的“備用金”。

與此同時，基層治理中的“好心”干預又加劇了矛盾。筆者曾遇到一個物業費每平方米8毛錢的老小區，體量不到1萬平方米，物業公司一直想退出，但街道為了小區穩定，不斷“做工作”挽留，甚至承諾未來周邊有高價物業費小區選聘時優先考慮該公司作為“補償”。街道的初衷是防止該小區失管，但在業主方，卻有不同見解：“既然物業公司不走，就說明他們還有利可圖。”于是，業主對物業的任何成本訴求都充滿警惕，對公共收益的分成約定更是一概不認。這種因信息不對稱造成的“信任鴻溝”，讓后續所有的規則討論都失去了基礎。

在已經出現糾紛的小區，面對物業的“暗箱操作”，業主的質疑無可厚非，他們的訴求也很樸素：撇開物業費，想先要一本“明白賬”。在他們看來，電梯廣告、停車費等作為公共收益，理應“50%以上存入維修資金”。即便一些小區在合同中約定了按一定比例補充物業費，許多業主不知道或不愿接受《上海市住宅物業管理規定》中“有約定的從約定”條款，認為這是物業“蠶食”業主利益的表現。

值得關注的是，在業主不認可公共收益分成的小區，往往更不接受“調整物業費”，在這樣的背景下，小區事實上不得不面臨服務質量下降或物業公司通過其他途徑“找補”的現實。公共收益，就成了最容易被盯上的“補丁”。

這些案例揭示的惡性循環如出一轍：物業費過低造成物業依賴公共收益補貼，業主質疑小區賬目不清引發更多不信任，進而導致業主更不愿同意協商調整物業費，于是物業經營愈發困難。而街道基于穩定的“善意撮合”，又客觀上延長了這種痛苦循環。

想要打破僵局，必須正視現實，重建信任。

首先，必須將“成本概念”擺上臺面。對于物業費較低的小區，業主需要算清兩筆賬：維持基本服務的真實成本和公共收益的合理構成。在物業、業主雙方不認可的小區，要允許物業公司有序退出。

其次，給業主大會“選擇權”。街道不能為了表面的“穩定”強行撮合已無信任的“怨侶”，而應創造條件，讓業主大會通過公開招投標或協議選聘，重新選聘愿意清晰約定公共收益分配、接受嚴格審計的物業公司。一份權責利明確的《物業服務合同》，勝過無數次事后爭吵。

此外，用透明重建信任。現在幾乎所有存在糾紛的小區都指向公示流于形式、審計缺失等問題。小區應當養成“花小錢保大錢”的習慣，通過引入第三方專業力量，落實對維修項目價格的審計。

小區公共收益“糊涂賬”背后，是小區和物業缺乏選擇自由。只有讓業主大會真正“當家做主”，讓物業服務回歸契約，才能終結這種相互消耗。當雙方都能明明白白履約、理性討論成本時，那些關于52萬元與2000元、8毛錢與“有利可圖”的荒誕故事，才不會反復上演。

原標題：《上觀時評｜小區公共收益長期為零的困局，到底該怎么解？》

欄目主編：簡工博

本文作者：解放日報 謝飛君

題圖來源：新華社