浙商研究26Q2策略｜房地產：存量崛起，開發磨底

來源：市場資訊

（來源：浙商證券研究所）

核心觀點

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二手房熱度跨月延續，止跌信號顯現

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新房市場環比亮眼但實質復蘇仍需觀察

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Q2優先關注存量房標的與優質低估房企

2024-2025金牛獎上榜，連續三年金麒麟菁英分析師、Choice最佳分析師。2016-2021年新財富第三和第二團隊核心成員。

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市場現狀

▲2026年小陽春的與前不同：二手房多點開花。

1、2026年小陽春的廣度與韌性更優，二手房成交熱度跨月延續。

根據冰山指數，2025年二手房小陽春僅持續了3月一個月，4月26城月環比成交增速全部轉負。而截至2026年4月18日，部分二三線城市的二手房實時成交套數已經超過了3月全月數據，延續強勁勢頭。這是2025年4月沒有出現過的現象。截至2026年4月18日二手房實時成交套數月環比為正增長的城市有：東莞+25%、重慶+6.6%、青島+1.8%、廈門+0.4%。還有部分城市的半月成交套數和3月成交套數接近。我們預計2026年4月成交套數月環比正增長的城市不在少數。2026年小陽春二手成交套數并非一線獨秀，而是多點開花。

2、二手房價格止跌城市開始破零。

根據冰山指數，冰山百城房價指數低點在2026年3-4月陸續觸底，14個城市較低點出現價格反彈。我們跟蹤的重點50城冰山數據來看，2025年4月12日那周無城市月環比為正，2026年4月11日這周有3個城市月環比價格增速為正。從二手房價格表現來看，2026年二手房價格止跌跡象更明顯。

3、新房網簽實質復蘇仍存在“低基數+推盤節奏”的擾動。

2026年4月新房網簽成交月環比大幅增長的城市除了北京、上海、深圳以外，還有蘇州、青島、成都等。盡管月環比數據表現亮眼，但是我們如果看成交套數的同比數據，2026年2月和3月新房成交套數同比降幅顯著。我們認為，部分城市因低基數而出現了4月的月環比增長亮眼的情況，這可能和開發商的推貨節奏有關。

4、頭部房企3月呈“量縮價漲”，改善型產品結構性提價但整體流速未起。

從七家頭部房企2026年3月銷售數據來看，其中五家房企銷售面積同比下降且銷售均價同比上漲，呈現明顯的量縮價漲的現象。我們認為這和房企推出改善型產品維持了結構性價格增長有關，但與此同時從銷售面積增速上來看這類產品流速仍然偏弱。個別房企以價換量，出現了銷售均價下滑但銷售面積同比增長的現象，我們認為該房企銷售面積3月實現增長主要因2025年同期低基數和推貨節奏問題。

5、結構分化，置換鏈條待啟動。

盡管2026年3-4月二手房小陽春表現亮眼，但是從成交結構上來看核心城市低總價房源是交易占比主體。

02

市場研判

▲我們對2026年房地產市場研判：存量崛起，開發磨底。

從上述分析來看，我們認為2026年小陽春的核心特征是“二手房量穩價止跌、二手和新房結構分化”：二手房成交回暖的廣度與韌性優于2025年，房價止跌信號比2025年更顯著，但市場回暖依賴低總價剛需，改善型置換鏈條尚未激活。新房市場受低基數與推盤節奏擾動呈現“環比亮眼、同比承壓”的表象。根據普睿數智，2026年3月12個重點城市首開/加推項目整體去化率僅34%，雖較1月提升9個百分點，但熱銷項目已從“改善和高端項目”轉變為“剛需項目”。整體而言，我們認為當前房地產市場正在經歷“存量房承接剛需回暖，新房等待置換”的階段。

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投資節奏

▲美伊談判短期流動性恢復+二手房小陽春跨月延續，4月中旬AH地產板塊進入估值修復階段。

我們認為，3月房地產板塊和整體市場一樣，受美伊戰爭帶來的流動性沖擊影響較大，出現了顯著回調。但是伴隨美伊談判帶來短期流動性恢復，及二手房小陽春跨月延續，我們認為4月中旬AH地產板塊進入估值修復階段。其中以港股華潤置地為例，修復從4月1日開始，領先A股開發商（例如招商蛇口等從4月13日開始）。估值修復能否持續？我們認為新房市場仍需要政策支持來帶動改善型需求的釋放，而核心城市二手房市場年內受多種因素影響會持續修復。

我們對核心城市二手房市場修復更看好的原因在于：

1、我們認為新房缺少低總價類產品，二手房低總價房源選擇多競爭少。

2、我們認為部分二手房折價較為充分，租金收益比與貸款利率相比性價比高，吸引力更強。

3、我們認為核心城市產業潛力較強，未來前景對跨區資金更有吸引力。

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投資建議

▲ 建議關注存量房相關標的和優質低估房企。

關于新房市場相關的投資機會，我們建議關注Q2新房市場的銷售情況，若基本面持續走弱，則建議關注政策再釋放帶來的波段機會。與此同時，我們看好2026年存量房市場的持續修復，我們認為Q2存量房相關標的可重點關注。

標的關注的優先順序方面，我們建議先關注存量房相關標的，其次是占據產業競爭高地的優質低估房企：1、建議關注存量房相關標的：貝殼、美凱龍；2、建議關注優質低估房企：建發股份、華潤置地、建發國際、濱江集團等。

風險提示：購買力減弱導致新房和存量房市場走弱；5月銷售淡季還需要繼續跟蹤。

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