15.8億元補倉 華潤置地攜萬象匯入局鄭州北龍湖

觀點網 2026年鄭州土拍市場的序幕，比往年來得更遲一些，直到4月22日，今年首宗住宅用地才終于掛牌出讓。

最新消息顯示，位于北龍湖的兩幅地塊今日正式開盤，最終被華潤置地聯合體以15.8億元底價收入囊中。

對華潤而言，北龍湖堪稱“河南的富人區心臟”，這里匯聚了全省超過80%的頂豪社區，以及50多家金融機構總部。

選擇在此落子住宅與商業，既能精準鎖定核心區的高凈值人群，也正好填補了區域高端商業的空白。

更妙的是，華潤采用的“住宅+商業”拿地模式，形成了一條雙向賦能的閉環，萬象匯為住宅提供溢價底氣，住宅則為商業輸送穩定客流。

當然，光環之下，挑戰同樣清晰可見。北龍湖豪宅庫存高企，競品林立，產品力與去化壓力并存。作為新入局者，華潤要在眾多頂豪項目中“殺出重圍”，并不輕松。

商業方面同樣如此，市場空白固然是機會，但也意味著區域商業氛圍尚在培育期，萬象匯想要真正起勢，顯然需要時間沉淀。

補倉北龍湖

4月22日，鄭州年內首場宅地土拍終于落槌，鄭政東出〔2026〕3、4號（網）地塊，被華潤置地（北京）與河南新發展科創集團聯合體以15.8億元底價摘得。

其中，3號地塊為城鎮住宅用地，位于鄭東新區龍湖中環南路北、九如路西，地上面積為4.57萬平方米，容積率要求小于1.5，綠地率大于30％。

4號地塊為商業、文化用地，位于鄭東新區如意東路東、龍湖中環南路北，地上面積為3.07萬平方米，工程建設投資總額不低于3.97億元，且須與住宅同步建成、同步運營。

兩宗地塊緊鄰地鐵4號線與8號線交匯的龍湖中環南站，出行便利；與山姆會員店、龍湖里等商業更是一路之隔，生活配套幾乎無短板。

雙地鐵疊加雙商業，整體而言，地塊的先天優勢十足。從華潤置地的角度來看，此番布局無疑是在鄭州的一次重要落子。

更重要的是，當前鄭州樓市仍在深度調整期，地價回歸理性，而北龍湖作為城市價值高地，抗跌性最強。

以底價在價值高地完成核心資產布局，華潤不僅拿到了安全邊際，也實現了“穩中求進”的戰略卡位。

從住宅地塊的核心指標來看，容積率不高于1.5，建筑高度小于24米，意味著3號地塊未來將打造成為8層以下的純洋房社區，高端屬性凸顯。

而北龍湖素有“河南富人區心臟”之稱，集聚了全省80%以上的頂豪社區，是高凈值客群集中之地。此外，金融島、運河景觀、學校、地鐵等配套已陸續兌現，區域高端屬性與居住氛圍早已成型。

華潤此時入場，顯然是成熟區域里的“后來者”，直接共享前期所有規劃紅利。

然而，優勢之外，挑戰同樣不容忽視--當前北龍湖的豪宅產品存量較大。

2026年開年，金茂璞逸縵湖率先在北龍湖打響第一槍，實現了首開7.8億元、一季度三開三罄的成績，而這一項目后續加推在即，勢必成為華潤的強勁對手。

不止是金茂，第三方數據顯示，當前，北龍湖在售的高端住宅還有中海云著湖居、亞新星云灣、綠城·湖畔雲廬等等，競品林立，去化承壓，華潤如何在這片頂豪叢林中突出重圍，仍是待解的命題。

商業考量

除了高端住宅，此次出讓的4號商業地塊同樣備受關注。根據規劃，這里將打造為華潤萬象匯。

事實上，華潤商業與北龍湖的淵源，可以追溯到八年前。

早在2018年3月，坊間便傳出華潤將在北龍湖打造萬象天地的消息。按照當時的設想，華潤要在此落地一個大型城市綜合體龍湖南里，其中兩塊商業用地擬建成集時尚購物中心與開放式街區于一體的商業項目。

從流出的效果圖看，項目采用了萬象天地標志性的“Mall+街區”模式，建筑風格還入鄉隨俗地做了新中式設計。

然而，這場“緋聞”始終未能真正落地。

直到2025年12月10日，鄭東新區第四季度重點項目簽約儀式上，華潤將在北龍湖打造商業標桿的消息再次傳出。

緊接著，華潤置地鄭州公司發布了“2026年北龍湖南岸項目全案廣告策劃服務”招標公告，側面印證了布局的推進。

而此次正式拿地，意味著這場長達八年的傳聞，終于塵埃落定。

觀點新媒體查閱發現，目前北龍湖片區的商業項目并不多，高端商業更是稀缺。

區域內現有的購物中心包括2018年開業的社區生活中心龍湖里，以精品餐飲、親子、生活服務為主；2025年開業的鄭州銀泰inPARK，主打體驗式消費，零售多為設計師買手店和河南首店餐飲。

此外，山姆會員店仍在建設中，預計2027年開業。

換言之，北龍湖目前缺少一個真正的大型高端商業綜合體。此次萬象匯的落地，無疑將填補這一空白。

更重要的是，華潤在鄭州已布局多個商業項目，北龍湖萬象匯的加入，將與其他項目形成協同。

目前，華潤商業在鄭州已開業的項目包括二七萬象城（2014年4月開業）、鄭東萬象城（2025年6月開業），同時還有一個輕資產作品綠都萬象匯。

消息顯示，2025年11月，華潤與綠都廣場商業部分達成合作，項目定名“鄭州綠都萬象匯”，目前已啟動設計總包招標，規劃建設全面鋪開。

如今，隨著北龍湖萬象匯的落地，華潤在鄭州將形成“四子聯動”的商業格局，覆蓋不同商圈與客群。

但與住宅一樣，商業同樣面臨一定的挑戰。

北龍湖被稱作鄭州唯一一個尚未被充分兌現的高端消費高地，這意味著，華潤商業在這里面臨的培育期，可能遠超預期。

一方面，北龍湖頂豪密集，但高端消費行為普遍外溢。目前鄭州市場的高端消費仍集中在二七商圈的丹尼斯大衛城、二七萬象城等地，北龍湖自身的高端商業氛圍并未真正形成。

另一方面，奢侈品、國際美妝、高端連鎖品牌的選址邏輯非常現實，它們不只盯著富人密度，更看重聚客能力、銷售坪效以及打卡效應。而北龍湖目前恰恰缺少聚客型主力店和持續的人流，這也意味著品牌方不敢輕易在此下重注。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。