千萬級豪宅扎堆法拍，有標的價格翻倍拍出

總價千萬起，“豪宅”正在成為法拍房市場的“香餑餑”。

近期，在多個城市的法拍房市場，千萬級豪宅扎堆上新，且部分房源拍出了超高溢價率。在北京，有房源800萬元起拍、最終1403萬元成交；在深圳，有豪宅以1504萬元起拍，最終3356.6萬元成交、溢價率123%。

業內專家表示，豪宅房產本身就具備一定稀缺性，加上起拍價較市場價會有較大折扣，因此市場關注度較高。另外，近期有關市場觸底企穩的信號增多，購房者入市意愿增強，這種積極情緒也傳導至法拍市場，帶動了對“優質標的”的爭奪。

豪宅扎堆法拍

今年以來，多個核心城市的“豪宅”法拍熱度升溫。

在北京，瀚海數據研究院表示，4月17日，朝陽中央別墅區“首開瑯樾7號樓7室（別墅）”以800萬元的價格起拍，共吸引26人報名、高達161次出價，最終以1403萬元成交，溢價超七成。不過相較1600萬元的市場價，還是有一定“撿漏”空間。

深圳的豪宅法拍更為熱鬧。4月14日，阿里資產司法平臺顯示，深圳市福田區香蜜湖香域中央花園一套法拍房源，以1504萬的總價起拍，當日開拍后便出現激烈競價局面，18名參與者經過35輪競價后，最終以3356萬元成交，溢價率達到123%。

相關標的物介紹顯示，該房源拍賣的依據文號為“（2026）粵0304執3416號”，建筑面積203.62平方米，現為“抵押查封”狀態，共計2個案件進行查封，待司法拍賣成交后，過戶時均予以滌除，另有自2025年1月至5月物業欠費3919.7元。

阿里拍賣平臺另一宗法拍信息顯示，4月7日，由深圳市南山區人民法院負責處置的南山區香山中街純水岸（十四期）2棟1單元1102房，在經歷45次出價、22次延時后完成拍賣，房源評估價1881萬元、起拍價1505萬元，最終成交價3500萬元，較起拍價溢價超1995萬元，溢價率達到132.52%，該房源同樣位于深圳頂級高端居住區。

杭州也有熱門豪宅房源上架拍出。4月20日，杭州市的“頂豪”小區鳳起潮鳴一套住宅房源開拍，設定的起拍價格為2179萬元，這場拍賣共吸引5人報名參拍，經過52輪競價和多次延時交易后，最終該房源以2343.1萬元成交，折合單價約8.62萬元（含車位）。

不過，豪宅拍賣熱鬧頻現之際，也有“頂豪”房源出現流拍。

4月17日，廣州頂級豪宅小區匯悅臺的一套法拍房流拍。該房源建筑面積308.69平方米，評估總價8642萬元，以總價6049.55萬元起拍，在阿里資產掛牌后有1人報名，吸引了1.7萬人圍觀。不過正式拍賣時，一直無人應拍、最終宣告流拍。相關拍賣公告顯示，該房源涉及共有物分割糾紛一案，當前無出租情況，但仍有人居住。

爭奪“優質標的”

總價千萬起的豪宅法拍，為何頻繁出現“出圈”案例？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經，相較于普通住宅，豪宅法拍之所以能吸引激烈競拍甚至出現高溢價成交，背后有多個原因。一方面，二手豪宅往往位于城市的核心地段，因其土地資源的不可復制性和成熟的頂級配套，本身就具備極強的稀缺性。對很多買家來說，這些傳統的地段和項目，是值得持有的稀缺資產。

另一方面，豪宅法拍往往有一定折價率，存在“撿漏”空間與價格吸引力。此外，近期有關市場觸底企穩的信號很多，這種情緒也傳導至法拍市場，帶動了對“優質標的”的爭奪。高成交率和溢價率的出現，反映出市場對核心區域房產價值的認可、信心逐步修復。

值得注意的是，在各大城市中，法拍房的清倉率和折價率差別很大。

中指研究院數據顯示，2026年一季度，一線城市法拍住宅房源成交1963套。其中，北京成交276套，清倉率44.5%，成交折價率74.3%；上海成交407套，清倉率59.0%，成交折價率75.4%；廣州成交809套，清倉率47.3%，成交折價率76.9%；深圳成交471套，清倉率64.9%，成交折價率91.5%。

李宇嘉表示，深圳法拍房清倉率較為領先，一方面因為深圳法院大力推行“包清場”和“各付各稅”政策，從制度上解決了法拍房最大的痛點——交付難和稅費不清的問題，大大降低了買家的風險和不確定性。在需求結構方面，深圳房產投資屬性較為突出，當機構預測滬深市場有望觸底反彈，可能會帶動部分投資者入市。此外，深圳二手豪宅主要集中在香蜜湖、后海、深圳灣等區域，是各方認可的資產保值增值能力強的區域。

中指研究院也表示，2026年一季度全國法拍市場掛拍量、成交量雙增長，法拍住宅成交活躍度提升，清倉率同比走高，一拍成交占比穩中有升。近年來，法拍市場交易越來越受到市場重視，更多的機構、銀行、以及購房者參與到法拍市場中。

不過，盡管市場規則和透明度提升，價格存在“撿漏”空間，購房者參與豪宅法拍仍需注意潛在風險，通過法拍購買豪宅仍存在不少“暗礁”。

李宇嘉告訴第一財經，參拍者首要需注意的，便是產權與法律風險。“買賣不破租賃”，是最常見的陷阱之一。如果房屋存在合法有效的長期租約（甚至可能是原業主惡意偽造的），即使拍下房產，也無法要求租客搬離，可能導致“拍到房住不進”。此外，若房屋已為他人設立了居住權，新業主同樣無權要求其搬離。

第二是隱性成本風險，原業主拖欠的物業費、水電燃氣費、供暖費等，通常需要由買受人承擔，對于豪宅而言，這筆費用可能不菲。同時，雖然“各付各稅”已成趨勢，但部分房產可能因性質特殊（如非普通住宅）而產生高額稅費，且明確由買方承擔。

第三是資金與交付風險。法拍房通常要求在很短時間內付清全款，雖然部分銀行提供“法拍貸”，但必須提前完成預審，否則可能因資金不到位而違約，導致保證金被沒收。此外，可能存在未告知的質量問題、違建或裝修損壞等情況，后續維修成本需自行承擔。